# Hypothek erhöhen in der Schweiz: Voraussetzungen, Kosten und Ablauf

> Du möchtest deine Hypothek aufstocken? Erfahre, welche Voraussetzungen gelten, was es kostet und wie der Ablauf funktioniert.

Kategorie: Hypotheken · Autor: Alexander Senger · Aktualisiert: 21. August 2026 · Lesezeit: 9 Min.

# Wann und warum eine Hypothek erhöhen?

Das Wichtigste auf einen Blick

- 🏠 **Häufigster Grund:** Renovation, Umbau oder energetische Sanierung der Liegenschaft
- 💰 **Maximale Belehnung:** 80% des Verkehrswerts (bei privaten Zwecken nur 66%)
- 📋 **Voraussetzungen:** Tragbarkeit (max. 33% des Einkommens) und genügend Belehnungsspielraum
- ⚠️ **Kosten beachten:** Schuldbrief-Anpassung, Grundbuch und Notar kosten CHF 2’000-5’000

Eine [Hypothek](https://www.capitalo.ch/hypothek) zu erhöhen bedeutet, den bestehenden Kreditbetrag aufzustocken. Das kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein. Grundsätzlich gilt: Die Bank gibt dir zusätzliches Kapital, das durch den Wert deiner Immobilie gedeckt ist.

### Gründe für eine Hypothekenerhöhung

**Renovation und Umbau** sind die häufigsten Gründe. Ob ein neues Badezimmer, eine Küchensanierung oder der Ausbau des Dachstocks. Solche Projekte kosten rasch CHF 50’000 bis CHF 200’000. Wenn deine Ersparnisse nicht ausreichen, ist die Aufstockung der Hypothek eine naheliegende Lösung.

**Energetische Sanierung** gewinnt zunehmend an Bedeutung. Neue Heizung, bessere Dämmung oder eine Photovoltaikanlage steigern den Wert deiner Liegenschaft und senken die Energiekosten. Viele Banken bieten für solche Projekte spezielle Konditionen an (z.B. Minergie-Hypothek mit 0.2-0.4% Zinsvergünstigung).

**Zweitwohnung oder Renditeobjekt:** Du kannst deine bestehende Hypothek am Hauptwohnsitz erhöhen, um Eigenkapital für eine weitere Immobilie zu beschaffen. Voraussetzung: Es besteht noch genügend Belehnungsspielraum.

**Private Zwecke:** In manchen Fällen ist eine Erhöhung auch für andere Zwecke möglich, etwa für einen Einkauf in die Pensionskasse, eine Weiterbildung oder die Rückzahlung eines WEF-Bezugs. Allerdings: Die Grenze liegt hier bei 66% des Verkehrswerts.

### Werterhaltend vs. wertvermehrend: der wichtige Unterschied

Die Art der geplanten Investition bestimmt, wie hoch du aufstocken darfst:

| Massnahme | Beispiele | Maximale Belehnung |
| --- | --- | --- |
| **Wertvermehrend** | Anbau Garage, Ausbau Dachstock, Wintergarten | Bis 80% des Verkehrswerts |
| **Werterhaltend** | Dachsanierung, Heizung ersetzen, Fassadenrenovation | Bis 66% des Verkehrswerts |
| **Private Zwecke** | PK-Einkauf, Weiterbildung, Erbvorbezug | Bis 66% des Verkehrswerts |

## Voraussetzungen für eine Hypothekenerhöhung

Damit die Bank einer Aufstockung zustimmt, müssen drei zentrale Bedingungen erfüllt sein:

### 1\. Belehnung: Maximal 80% des Verkehrswerts

Die [Belehnung](https://www.capitalo.ch/hypothek/ratgeber/belehnung) gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch die Hypothek finanziert ist. Bei selbstbewohntem Wohneigentum liegt die Obergrenze bei 80%. Wenn du also eine Liegenschaft mit einem Verkehrswert von CHF 1’000’000 besitzt und aktuell CHF 600’000 Hypothek hast (60% Belehnung), besteht theoretisch Spielraum für eine Erhöhung um CHF 200’000.

### 2\. Tragbarkeit: Maximal 33% des Bruttoeinkommens

Die [Tragbarkeit](https://www.capitalo.ch/hypothek/ratgeber/tragbarkeit) prüft, ob du die laufenden Kosten stemmen kannst. Die Bank rechnet dabei nicht mit dem tatsächlichen Zinssatz, sondern mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Dazu kommen [Amortisation](https://www.capitalo.ch/hypothek/ratgeber/amortisation) und Nebenkosten. Grundsätzlich gilt: Die gesamten Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel deines Bruttoeinkommens betragen.

### 3\. Niederstwertprinzip: Die Bank schaut genau hin

Bei einer Hypothekenerhöhung bewertet die Bank deine Immobilie neu. Dabei wendet sie das Niederstwertprinzip an: Als Belehnungsbasis gilt der tiefere Wert aus dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Marktwert. Seit der SBVg-Richtlinienänderung 2025 beträgt die Geltungsdauer des Niederstwertprinzips 5 Jahre (vorher 2 Jahre). Das heisst: Selbst wenn deine Immobilie in den ersten 5 Jahren nach Kauf an Wert gewonnen hat, wird die Hypothek nur auf Basis des Kaufpreises berechnet, ausser du hast wertsteigernde Investitionen getätigt.

**Achtung bei der Neubewertung:** Wenn die Bank den Verkehrswert tiefer einschätzt als erwartet, kann die Erhöhung kleiner ausfallen als geplant. Im schlimmsten Fall fordert die Bank sogar eine zusätzliche Amortisation.

### Weitere Faktoren

- **WEF-Bezug:** Hast du Vorsorgegelder für den Immobilienkauf bezogen, kann dies die mögliche Erhöhung einschränken.
- **Amortisationspflicht:** Die 2. Hypothek (alles über 66% Belehnung) muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.
- **FINMA-Verschärfungen:** Die Finanzmarktaufsicht beobachtet den Hypothekenmarkt 2026 verstärkt und kritisiert eine zu grosszügige Auslegung der Tragbarkeitsvorgaben durch Banken (FINMA Risikomonitor 2025). Das kann dazu führen, dass Banken bei Aufstockungen strenger prüfen.

## Rechenbeispiel: Was kostet eine Hypothekenerhöhung?

Angenommen, du besitzt ein Haus mit einem Verkehrswert von CHF 1’100’000 und möchtest die Hypothek um CHF 100’000 für einen Umbau erhöhen.

| Position | Vor Erhöhung | Nach Erhöhung |
| --- | --- | --- |
| Verkehrswert Immobilie | CHF 1’100’000 | CHF 1’100’000 |
| Hypothek | CHF 700’000 | CHF 800’000 |
| Belehnung | 64% | 73% |
| **Jährliche Kosten (kalkulatorisch):** |   |   |
| Hypothekarzinsen (kalk. 5%) | CHF 35’000 | CHF 40’000 |
| Amortisation 2. Hypothek (15 Jahre) | CHF 0 | CHF 4’867 |
| Nebenkosten (1%) | CHF 11’000 | CHF 11’000 |
| **Total jährliche Kosten** | **CHF 46’000** | **CHF 55’867** |
| **Benötigtes Bruttoeinkommen (÷ 33%)** | **CHF 139’394** | **CHF 169’293** |

**Wichtig:** Die kalkulatorischen Kosten von CHF 55’867 pro Jahr sind konservativ gerechnet. Die tatsächlichen Kosten sind deutlich tiefer: Bei einem [Festhypothek](https://www.capitalo.ch/hypothek/festhypothek)\-Zinssatz von 1.44% (Stand: Juni 2026) zahlst du auf CHF 800’000 nur CHF 11’520 Zinsen pro Jahr statt CHF 40’000. Aktuelle [Hypothekarzinsen](https://www.capitalo.ch/hypothek/ratgeber/hypothekarzinsen) findest du in unserem Zinsvergleich.

## Schritt für Schritt: So stockst du deine Hypothek auf

1

#### Finanzierungsbedarf klären

Definiere genau, wofür du das Kapital brauchst und hole eine Kostenschätzung ein. Bei Renovationen empfiehlt sich ein detaillierter Kostenvoranschlag vom Handwerker oder Architekten.

2

#### Bank kontaktieren

Sprich frühzeitig mit deiner Bank über die Möglichkeit einer Aufstockung. Frage nach den Voraussetzungen und welche Unterlagen benötigt werden.

3

#### Immobilie bewerten lassen

Die Bank schätzt den aktuellen Verkehrswert deiner Liegenschaft. Diese Bewertung ist entscheidend für den möglichen Aufstockungsbetrag.

4

#### Tragbarkeitsprüfung durchlaufen

Die Bank prüft dein Einkommen, bestehende Schulden und ob die erhöhte Hypothek kalkulatorisch tragbar ist.

5

#### Offerten vergleichen

Hole mindestens 2-3 Offerten von verschiedenen Anbietern ein. Schon 0.2% Zinsunterschied sparen über 10 Jahre mehrere tausend Franken. Vergleiche dabei auch die Hypothekenmodelle: [SARON-Hypothek](https://www.capitalo.ch/hypothek/saron) vs. [Festhypothek](https://www.capitalo.ch/hypothek/festhypothek). Welche Strategie passt, hängt von deiner Risikoneigung und der [Zinsentwicklung](https://www.capitalo.ch/hypothek/saron-vs-festzins) ab.

6

#### Vertrag anpassen und Schuldbrief aktualisieren

Wenn die Erhöhung bewilligt wird, passt die Bank den Hypothekarvertrag an. Falls der bestehende Schuldbrief nicht ausreicht, muss er beim Notar angepasst werden.

7

#### Auszahlung und Umsetzung

Der zusätzliche Betrag wird ausbezahlt. Bei Renovationen fliesst das Geld oft direkt an die Handwerker oder über ein Baukonto.

**Tipp: Projekte bündeln:** Wenn du mehrere Projekte an deiner Immobilie planst, lohnt es sich, diese zu bündeln und die Hypothek nur einmal aufzustocken. Das spart dir Zeit, administrative Gebühren und den mehrfachen Gang zum Notar.

## Kosten der Hypothekenerhöhung im Überblick

Die Kosten einer Hypothekenerhöhung setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen:

| Kostenart | Betrag | Wer zahlt |
| --- | --- | --- |
| Schuldbriefgebühr (Grundbuchamt) | 0.1-0.3% der Pfandsumme | Kreditnehmer |
| Notarkosten (öffentliche Beurkundung) | 0.1-0.5% des Betrags | Kreditnehmer |
| Grundbuchgebühr | 1-2 Promille | Kreditnehmer |
| Administrative Gebühr der Bank | CHF 200-500 | Kreditnehmer |
| **Beispiel: Erhöhung um CHF 100’000** | **CHF 2’000-5’000** | \- |

**Tipp: Bestehenden Schuldbrief nutzen:** Deckt dein bestehender Schuldbrief einen höheren Betrag als die aktuelle Hypothek ab, kann die Differenz ohne neuen Notartermin ausgeschöpft werden. Frage bei deiner Bank nach der Höhe des eingetragenen Schuldbriefs.

Die Kosten variieren stark nach Kanton. Im Kanton Zürich sind die Notargebühren tendenziell tiefer (ca. 0.1% des Betrags), während Bern mit 0.5-1% deutlich teurer sein kann.

## Hypothek erhöhen im Alter: Was Pensionierte beachten müssen

Eine Aufstockung kurz vor oder nach der Pensionierung ist besonders anspruchsvoll:

- **Maximale Belehnung:** Nach der Pensionierung akzeptieren die meisten Banken nur noch eine Belehnung von **65%** (statt 80%).
- **Tragbarkeit:** Für die Berechnung zählt dein Renteneinkommen (AHV + Pensionskasse). Dieses ist in der Regel tiefer als das Erwerbseinkommen.
- **Amortisation:** Die 2. Hypothek muss bis zum Pensionsalter zurückbezahlt sein. Je näher die Pension rückt, desto höher die jährlichen Raten.

**Empfehlung:** Plane eine Hypothekenerhöhung idealerweise **vor dem 55. Geburtstag**. In diesem Alter hast du noch genügend Zeit für die Amortisation und ein höheres Einkommen für die Tragbarkeitsrechnung.

## Steuerliche Aspekte und Eigenmietwert-Abschaffung 2029

### Aktuell (bis 2028)

Hypothekarzinsen können als Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Eine höhere Hypothek bedeutet höhere Zinskosten, und damit einen grösseren Steuerabzug. Gleichzeitig musst du den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern.

### Ab 2029: Was sich ändert

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Der Bundesrat hat die Inkraftsetzung am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Ab der Steuerperiode 2029 gilt:

- **Wegfall Eigenmietwert:** Kein fiktives Einkommen mehr für selbstbewohntes Eigentum
- **Wegfall Schuldzinsenabzug:** Hypothekarzinsen können nicht mehr abgezogen werden (ausser bei vermieteten Objekten)
- **Wegfall Unterhaltskosten-Abzug:** Renovationskosten nicht mehr absetzbar (kantonal ev. Ausnahmen für energetische Sanierungen)
- **Ersterwerber-Ausnahme:** Wer erstmals Wohneigentum kauft, kann 10 Jahre lang einen eingeschränkten Schuldzinsenabzug geltend machen

**Planung wichtig:** Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die Steuerrechnung grundlegend. Es ist nicht mehr sinnvoll, eine Hypothek nur aus steuerlichen Gründen aufrechtzuerhalten. Prüfe zusammen mit einem Vorsorge- oder Steuerspezialisten, ob eine Erhöhung oder eher eine Amortisation für dich vorteilhafter ist.

## Gleicher Anbieter oder wechseln?

Bei einer Hypothekenerhöhung hast du grundsätzlich zwei Optionen:

| Kriterium | Gleicher Anbieter | Neuer Anbieter |
| --- | --- | --- |
| **Aufwand** | Gering (Unterlagen vorhanden) | Höher (neue Kreditprüfung) |
| **Konditionen** | Oft kein Topzins | Bessere Konditionen möglich |
| **Kosten** | Nur Vertragsänderung | Ev. Grundbuchgebühren für Gläubigerwechsel |
| **Zeitdauer** | 2-4 Wochen | 4-8 Wochen |

Hole immer mindestens 2-3 Offerten ein, auch wenn du bei deiner bisherigen Bank bleiben möchtest. Die Offerte eines Drittanbieters stärkt deine Verhandlungsposition.

## Alternativen zur Hypothekenerhöhung

Nicht immer ist die Aufstockung der Hypothek die beste Lösung. Diese Alternativen solltest du prüfen:

**Baukredit:** Ab Renovationskosten von CHF 100’000 arbeiten Banken oft mit einem Baukredit. Dabei wird eine Kreditlimite eröffnet, über die Rechnungen direkt bezahlt werden. Nach Abschluss der Arbeiten wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt.

**Säule 3a-Bezug:** Für Renovationen an selbstbewohntem Wohneigentum kannst du Gelder aus der [Säule 3a](https://www.capitalo.ch/hypothek/ratgeber/eigenkapital) beziehen. Mindestbetrag: CHF 20’000, maximal alle 5 Jahre möglich.

**Fördermittel:** Für energetische Sanierungen gibt es Zuschüsse von Bund, Kantonen und Gemeinden. Auf [energiefranken.ch](https://www.energiefranken.ch) findest du eine Übersicht aller verfügbaren Fördergelder an deinem Standort.

**Minergie-Hypothek:** Wenn dein Umbau nach Minergie-Standard erfolgt, bieten viele Banken zinsvergünstigte Hypotheken an (typisch 0.2-0.4% Zinsvergünstigung). Diese können günstiger sein als eine reguläre Aufstockung.

## Häufige Fragen zur Hypothekenerhöhung

### Kann ich meine Hypothek jederzeit erhöhen?

Grundsätzlich ja, sofern die Voraussetzungen (Belehnung, Tragbarkeit) erfüllt sind. Allerdings empfiehlt es sich, die Erhöhung mit dem Ablauf einer bestehenden Festhypothek zu kombinieren, um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.

### Wie hoch kann ich meine Hypothek maximal aufstocken?

Die Obergrenze liegt bei 80% des Verkehrswerts für wertvermehrende Investitionen und bei 66% für werterhaltende Massnahmen oder private Zwecke. Die tatsächliche Höhe hängt von deiner Tragbarkeit ab.

### Was passiert, wenn die Bank die Erhöhung ablehnt?

Mögliche Gründe: Die Immobilie ist bereits maximal belehnt, der Marktwert ist gesunken oder das Einkommen reicht nicht aus. In dem Fall kannst du die Anfrage bei einer anderen Bank stellen oder eine geringere Erhöhung beantragen.

### Darf ich die Hypothek für private Zwecke erhöhen?

Ja, aber nur im Rahmen der 1. Hypothek (bis 66% des Verkehrswerts). Private Zwecke umfassen etwa PK-Einkäufe, Weiterbildungen oder Erbvorbezüge. Die Bank kann einen Verwendungsnachweis verlangen.

### Brauche ich einen neuen Schuldbrief?

Nur wenn der bestehende Schuldbrief die neue Hypothekarhöhe nicht abdeckt. Deckt er einen höheren Betrag ab als deine aktuelle Hypothek, kann die Differenz ohne neuen Schuldbrief genutzt werden.

### Wie lange dauert eine Hypothekenerhöhung?

Beim gleichen Anbieter: 2-4 Wochen. Bei einem Anbieterwechsel: 4-8 Wochen. Plane ausreichend Vorlaufzeit ein, insbesondere wenn ein Notar involviert werden muss.

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