Das Wichtigste auf einen Blick
- 📊 Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt aktuell bei 1.25% (seit 2. September 2025)
- 🏛️ Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) legt ihn fest, die SNB berechnet ihn
- 💰 Sinkt der Referenzzinssatz um 0.25%, hast du als Mieter Anspruch auf ca. 2.91% Mietzinssenkung
- 👉 Du musst die Senkung aktiv beim Vermieter einfordern – sie passiert nicht automatisch
- 📈 Prognose 2026: Stabil bei 1.25%, nächste Änderung frühestens Ende 2026/Anfang 2027
Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt aktuell bei 1.25% und ist damit auf dem tiefsten Stand seit seiner Einführung 2008. Er bestimmt, ob deine Miete steigen oder sinken darf. Wir erklären dir, wie er berechnet wird, was er für Mieter und Vermieter bedeutet – und wie sich dein Mietzins ändert.
Was ist der hypothekarische Referenzzinssatz?
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der Durchschnittszinssatz aller in der Schweiz vergebenen Hypotheken. Klingt technisch – ist aber für Millionen von Schweizer Mieterinnen und Mietern direkt relevant.
Der Grund: Er bestimmt, ob und wie stark Vermieter die Miete erhöhen dürfen – und ob Mieter eine Senkung verlangen können. Seit seiner Einführung am 10. September 2008 gilt er schweizweit als einheitliche Grundlage für Mietzinsanpassungen.
Davor war die Situation deutlich unübersichtlicher: Jeder Kanton stützte sich auf unterschiedliche Zinssätze, oft basierend auf den Konditionen der jeweiligen Kantonalbank. Das führte zu grossen regionalen Unterschieden. Der Referenzzinssatz hat das System transparenter und einheitlicher gemacht.
Die gesetzliche Grundlage findest du in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), insbesondere in den Artikeln 12 und 13.
Aktueller Referenzzinssatz 2026
Stand Februar 2026: Der Referenzzinssatz beträgt 1.25%.
Dieser Satz gilt seit dem 2. September 2025, als das BWO eine Senkung von 1.50% auf 1.25% bekannt gab. Bei der letzten Überprüfung am 2. Dezember 2025 blieb der Satz unverändert – der zugrundeliegende Durchschnittszinssatz lag bei 1.33%, was innerhalb des Stabilitätsbands liegt.
Was bedeutet das konkret? Der Referenzzinssatz bleibt bei 1.25%, solange der Durchschnittszinssatz nicht unter 1.13% sinkt (was eine Senkung auf 1.00% auslösen würde) oder über 1.37% steigt (was eine Erhöhung auf 1.50% auslösen würde).
Die nächste Überprüfung findet am 2. März 2026 statt.
Historische Entwicklung: Referenzzinssatz-Tabelle seit 2008
Der Referenzzinssatz hat seit seiner Einführung erhebliche Schwankungen erlebt. Die folgende Tabelle zeigt alle Änderungen:
| Gültig ab | Referenzzinssatz | Änderung | Auswirkung auf Miete |
|---|---|---|---|
| 10.09.2008 | 3.50% | Einführung | Startpunkt |
| 02.03.2009 | 3.25% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 01.09.2009 | 3.00% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 01.12.2010 | 2.75% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.06.2012 | 2.50% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 03.09.2013 | 2.25% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.06.2014 | 2.00% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.03.2015 | 1.75% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 01.06.2017 | 1.50% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.03.2020 | 1.25% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.06.2023 | 1.50% | +0.25% | Erhöhungsrecht Vermieter |
| 02.12.2023 | 1.75% | +0.25% | Erhöhungsrecht Vermieter |
| 04.03.2025 | 1.50% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.09.2025 | 1.25% | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
Die sechs Phasen auf einen Blick:
- 2008–2009: Start und Finanzkrise – Von 3.50% auf 3.00% innert eines Jahres
- 2010–2015: Langer Sinkflug – Schrittweise Senkung bis auf 1.75%
- 2017–2020: Sinkflug zum Tiefstand – Von 1.50% auf 1.25%, tiefstes Niveau seit Einführung
- 2020–2023: Tiefstand und Wende – Langjähriger Tiefstand bei 1.25%, dann erstmals zwei Erhöhungen auf 1.75%
- 2023: Doppelte Erhöhung – Zwei Erhöhungen im selben Jahr (auf 1.75%)
- 2025–2026: Rückkehr zum Tiefstand – Zwei Senkungen auf aktuell 1.25%
Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?
Datenerhebung durch die SNB
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) erhebt vierteljährlich Daten von allen Schweizer Banken, deren Hypothekarforderungen in Schweizer Franken CHF 300 Millionen übersteigen. Die Banken melden ihre Zinssätze und die zugehörigen Hypothekarvolumen.
Volumengewichtete Berechnung
Aus diesen Daten berechnet die SNB einen volumengewichteten Durchschnittszinssatz. Banken mit grösseren Hypothekarbeständen haben einen stärkeren Einfluss auf das Ergebnis.
Rundung und Publikation durch das BWO
Das BWO rundet den Durchschnittszinssatz auf den nächsten Viertelprozentwert (0.25%-Schritte) und publiziert das Ergebnis als offiziellen Referenzzinssatz. Die Publikation erfolgt viermal jährlich: Anfang März, Juni, September und Dezember.
Auswirkungen auf den Mietzins: So funktioniert die Mietzinsanpassung
Bei Senkung des Referenzzinssatzes
Wenn der Referenzzinssatz sinkt, hast du als Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Die Faustregel:
Senkung um 0.25% = ca. 2.91% Mietzinssenkung (bei einem Referenzzinssatz unter 5%)
Allerdings: Du musst die Senkung aktiv einfordern. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, von sich aus die Miete zu senken. In der Praxis zeigt sich, dass weniger als ein Viertel der berechtigten Mieter tatsächlich eine Senkung erhält.
So gehst du vor:
- Prüfe, auf welchem Referenzzinssatz dein aktueller Mietzins basiert (steht im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung)
- Schreibe ein Senkungsbegehren an deinen Vermieter (per Einschreiben)
- Wenn der Vermieter nicht innert 30 Tagen antwortet oder ablehnt, kannst du innert 60 Tagen nach Versand ein Schlichtungsgesuch einreichen (gratis)
Bei Erhöhung des Referenzzinssatzes
Steigt der Referenzzinssatz, darf der Vermieter die Miete erhöhen:
Erhöhung um 0.25% = 3% Mietzinserhöhung (bei einem Referenzzinssatz unter 5%)
Die Erhöhung muss auf einem amtlichen Formular erfolgen und dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden. Als Mieter kannst du die Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Rechenbeispiel: Mietzinssenkung berechnen
Ein konkretes Beispiel zeigt, wie die Rechnung funktioniert.
Ausgangslage:
- Aktuelle Nettomiete: CHF 1'800 pro Monat
- Referenzzinssatz bei letzter Mietzinsanpassung: 1.75% (Dezember 2023)
- Aktueller Referenzzinssatz: 1.25% (seit September 2025)
- Differenz: 0.50% (zwei Schritte à 0.25%)
| Schritt | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Senkung Referenzzinssatz | 1.75% → 1.25% = 2 Schritte | -5.66% |
| Senkungsbetrag Miete | CHF 1'800 x 5.66% | -CHF 101.88 |
| Ggf. Teuerungsausgleich (40% LIK, ca. 1% seit Dez. 2023) | CHF 1'800 x 0.4% | +CHF 7.20 |
| Ggf. Kostensteigerungen (0.5% p.a., ca. 1 Jahr) | CHF 1'800 x 0.5% | +CHF 9.00 |
| Netto-Senkungsanspruch | ca. CHF 85/Monat |
Ergebnis: Du könntest deine Miete um rund CHF 85 pro Monat senken – das sind über CHF 1'000 pro Jahr.
Unterschied: Referenzzinssatz vs. SARON vs. Leitzins
Diese drei Zinssätze werden oft verwechselt – dabei haben sie völlig unterschiedliche Funktionen:
| Merkmal | Referenzzinssatz | SARON | SNB-Leitzins |
|---|---|---|---|
| Aktuell | 1.25% | ca. -0.02% | 0.00% |
| Festgelegt von | BWO (berechnet durch SNB) | SIX Swiss Exchange | SNB |
| Aktualisierung | Vierteljährlich | Täglich | Bei SNB-Sitzungen |
| Zweck | Mietzinsanpassungen | Referenz für variable Hypotheken | Geldpolitik |
| Reagiert auf Zinsen | Träge (Monate bis Jahre) | Sofort | Sofort |
| Betrifft | Alle Mieter | Hypothekarnehmer mit SARON-Hypothek | Gesamte Wirtschaft |
Der wichtigste Unterschied: Der SARON reagiert sofort auf Änderungen der Geldpolitik. Der Referenzzinssatz hingegen ist ein träger Durchschnitt aller Hypotheken – auch jener Festhypotheken, die noch Jahre laufen. Deshalb kann es Monate oder Jahre dauern, bis eine Leitzinsänderung beim Referenzzinssatz ankommt.
Was bedeutet der Referenzzinssatz für Eigenheimbesitzer?
Wenn du eine eigene Liegenschaft besitzt, hat der Referenzzinssatz keinen direkten Einfluss auf deine Hypothekarzinsen. Dein Hypothekarzins wird durch den Vertrag mit deiner Bank bestimmt – nicht durch den Referenzzinssatz.
Allerdings gibt es indirekte Zusammenhänge:
- Ein sinkender Referenzzinssatz signalisiert, dass die Hypothekarzinsen in der Schweiz insgesamt tief sind – gute Bedingungen für eine Refinanzierung
- Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts (frühestens 2028) spielt der Referenzzinssatz bei der Berechnung des Eigenmietwerts in einigen Kantonen eine Rolle
- Wenn du eine Liegenschaft vermietest, bestimmt der Referenzzinssatz direkt, welche Mietzinsanpassungen du vornehmen darfst
Planst du den Kauf einer Liegenschaft, lohnt sich ein Hypothekenvergleich, um die besten Konditionen zu finden. Die Tragbarkeit der Hypothek ist dabei ein zentrales Kriterium.
Prognose: Wie entwickelt sich der Referenzzinssatz 2026?
Die Experten sind sich weitgehend einig: Der Referenzzinssatz bleibt 2026 voraussichtlich bei 1.25%.
Warum? Der Durchschnittszinssatz liegt bei 1.33% und müsste auf über 1.37% steigen, um eine Erhöhung auf 1.50% auszulösen. Das ist nur möglich, wenn die SNB ihre Leitzinsen deutlich erhöht – und dafür gibt es derzeit keine Anzeichen. Der Leitzins liegt bei 0% und bleibt laut Prognosen das gesamte Jahr 2026 dort.
Eine Senkung auf 1.00% ist ebenfalls unwahrscheinlich. Selbst während der langen Negativzinsphase (2015–2022) ist der Referenzzinssatz nie unter 1.25% gefallen.
Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile rechnet damit, dass Mieter «für die nächsten zwei Jahre mit einem stabilen Referenzzinssatz rechnen können». Für einen Anstieg bräuchte es mindestens zwei Leitzinserhöhungen der SNB – das wird frühestens 2027 erwartet. (Stand: Februar 2026)
Häufige Fragen zum Referenzzinssatz
Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1.25%. Das ist der tiefste Stand seit Einführung des Referenzzinssatzes im Jahr 2008. Die nächste Überprüfung durch das BWO erfolgt am 2. März 2026.
Wann wird der Referenzzinssatz wieder geändert?Experten erwarten, dass der Referenzzinssatz bis mindestens Ende 2026 bei 1.25% bleibt. Für eine Erhöhung bräuchte es mindestens zwei Leitzinserhöhungen der SNB, die frühestens 2027 erwartet werden. Eine Senkung auf 1.00% ist ebenfalls unwahrscheinlich.
Muss mein Vermieter die Miete automatisch senken?Nein. Auch wenn der Referenzzinssatz sinkt, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Miete von sich aus zu senken. Du musst als Mieter aktiv werden und ein schriftliches Senkungsbegehren stellen. Versende es per Einschreiben, um einen Nachweis zu haben.
Wie fordere ich eine Mietzinssenkung ein?Schreibe deinem Vermieter ein Senkungsbegehren per Einschreiben. Begründe es mit der Änderung des Referenzzinssatzes. Wenn der Vermieter nicht innert 30 Tagen antwortet oder ablehnt, kannst du innert 60 Tagen ein kostenloses Schlichtungsgesuch bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen. Der Mieterverband stellt Musterbriefe zur Verfügung.
Kann der Vermieter trotz Senkung die Miete erhöhen?Ja, unter bestimmten Umständen. Der Vermieter darf 40% der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung (gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise) auf den Mietzins aufrechnen. Zusätzlich kann er allgemeine Kostensteigerungen geltend machen. In der Praxis kann dies die Senkung teilweise oder ganz kompensieren.
Was ist der Unterschied zwischen Referenzzinssatz und SARON?Der Referenzzinssatz ist ein träger Durchschnitt aller Hypotheken und wird für Mietzinsanpassungen verwendet. Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist ein täglicher Geldmarktsatz, der als Basis für SARON-Hypotheken dient. Der SARON reagiert sofort auf Zinssenkungen der SNB, der Referenzzinssatz nur mit Verzögerung von Monaten bis Jahren.
Gilt der Referenzzinssatz auch für Geschäftsmieten?Grundsätzlich ja. Die Regelungen der VMWG gelten für Wohn- und Geschäftsräume. Allerdings können bei Geschäftsmieten häufiger indexierte Mietverträge (Bindung an den Landesindex der Konsumentenpreise) vereinbart werden, die dem Referenzzinssatz-Mechanismus nicht unterliegen.
Wo finde ich den Referenzzinssatz meines Mietvertrags?Der massgebende Referenzzinssatz steht entweder direkt im Mietvertrag, in der letzten Mietzinsanpassung (Erhöhung oder Senkung) oder du fragst deinen Vermieter schriftlich danach. Wenn du keine Information findest, kannst du bei der Schlichtungsbehörde deines Kantons nachfragen.