Was ist die Tragbarkeit einer Hypothek?
Kurz & knapp: Die Tragbarkeit deiner Hypothek ist gegeben, wenn deine gesamten Wohnkosten maximal 33% deines Bruttoeinkommens betragen. Banken rechnen dabei mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% – nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins. Für eine Liegenschaft von CHF 1’000’000 benötigst du ein Bruttoeinkommen von rund CHF 182’000 pro Jahr. Stand: April 2026
Du möchtest ein Eigenheim kaufen und fragst dich, ob du dir die Hypothek überhaupt leisten kannst? Genau dafür gibt es die Tragbarkeitsberechnung. Sie zeigt dir, ob dein Einkommen ausreicht, um die laufenden Kosten einer Liegenschaft langfristig zu tragen – auch wenn die Zinsen steigen.
In diesem Ratgeber erklären wir dir Schritt für Schritt, wie die Tragbarkeit berechnet wird, zeigen dir konkrete Rechenbeispiele für verschiedene Liegenschaftswerte und geben dir 7 praktische Tipps, wie du die Tragbarkeit verbessern kannst. Wenn du die Tragbarkeit einer Hypothek im Detail verstehen willst oder direkt Hypotheken vergleichen möchtest, findest du bei Capitalo die passenden Tools – darunter unseren Hypothekenrechner.
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen deinen Wohnkosten und deinem Einkommen. Grundsätzlich gilt: Deine gesamten Wohnkosten dürfen maximal einen Drittel (33%) deines Bruttohaushaltseinkommens betragen. Diese Regel stammt aus den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) und ist von der FINMA als Mindeststandard anerkannt.
Hier gibt es einen entscheidenden Faktor: Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Das ist deutlich höher als die effektiven Zinsen, die 2026 bei rund 0.7% bis 1.9% liegen. Warum? Weil die Bank sicherstellen will, dass du die Hypothek auch dann noch tragen kannst, wenn die Zinsen in Zukunft wieder steigen. Es ist im Grunde ein Stresstest für deine Finanzen.
Einerseits schützt diese konservative Berechnung dich vor einer Überschuldung. Andererseits bedeutet sie, dass viele Schweizerinnen und Schweizer auf dem Papier «nicht tragbar» sind – obwohl sie die effektiven monatlichen Kosten problemlos bezahlen könnten.
Die Tragbarkeitsformel: So wird gerechnet
Die Tragbarkeitsberechnung basiert auf drei Kostenkomponenten, die zusammen nicht mehr als 33% deines Bruttoeinkommens ausmachen dürfen.
Die drei Kostenkomponenten
- Kalkulatorische Hypothekarzinsen – 5% pro Jahr auf die gesamte Hypothekarschuld (1. und 2. Hypothek zusammen)
- Amortisation der Hypothek – Rückzahlung der 2. Hypothek innert 15 Jahren (oder bis zur Pensionierung)
- Nebenkosten – 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr für Unterhalt, Heizung, Versicherung und Reparaturen
Die Formel
Kalkulatorische Zinsen + Amortisation + Nebenkosten ≤ 33% Bruttoeinkommen
Oder umgekehrt: Wenn du wissen willst, wie viel Einkommen du brauchst, drehst du die Formel um:
Benötigtes Bruttoeinkommen = (Kalk. Zinsen + Amortisation + Nebenkosten) ÷ 0.33
Schritt-für-Schritt Anleitung
So berechnest du die Tragbarkeit selbst:
- Liegenschaftswert bestimmen – Der tiefere Wert aus Kaufpreis und Bankschätzung gilt (Niederstwertprinzip)
- Eigenkapital abziehen – Mindestens 20% des Liegenschaftswerts (davon mind. 10% «hartes» Eigenkapital)
- Hypothek aufteilen – 1. Hypothek bis 65% des Liegenschaftswerts (keine Amortisationspflicht), 2. Hypothek von 65% bis 80%
- Jährliche Kosten berechnen – 5% Zins auf gesamte Hypothek + Amortisation + Nebenkosten
- Mit Einkommen vergleichen – Sind die Kosten ≤ 33% deines Bruttoeinkommens? Dann ist die Tragbarkeit gegeben.
Rechenbeispiel: Tragbarkeit für ein Eigenheim in der Schweiz
Schauen wir uns die Tragbarkeit anhand konkreter Zahlen an. Wir rechnen mit dem Standard: 20% Eigenkapital, kalkulatorischer Zinssatz 5%, Nebenkosten 1%.
Beispiel 1: Liegenschaft CHF 800’000
| Position | Betrag |
|---|---|
| Liegenschaftswert | CHF 800’000 |
| Eigenkapital (20%) | CHF 160’000 |
| Hypothek gesamt (80%) | CHF 640’000 |
| 1. Hypothek (65%) | CHF 520’000 |
| 2. Hypothek (15%) | CHF 120’000 |
| Jährliche Kosten: | |
| Kalkulatorische Zinsen (5% auf CHF 640’000) | CHF 32’000 |
| Amortisation 2. Hypo (CHF 120’000 ÷ 15 Jahre) | CHF 8’000 |
| Nebenkosten (1% von CHF 800’000) | CHF 8’000 |
| Total jährliche Kosten | CHF 48’000 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen | CHF 145’455 |
| Benötigtes Monatseinkommen (brutto) | CHF 12’121 |
Beispiel 2: Liegenschaft CHF 1’000’000
| Position | Betrag |
|---|---|
| Liegenschaftswert | CHF 1’000’000 |
| Eigenkapital (20%) | CHF 200’000 |
| Hypothek gesamt (80%) | CHF 800’000 |
| 1. Hypothek (65%) | CHF 650’000 |
| 2. Hypothek (15%) | CHF 150’000 |
| Jährliche Kosten: | |
| Kalkulatorische Zinsen (5% auf CHF 800’000) | CHF 40’000 |
| Amortisation 2. Hypo (CHF 150’000 ÷ 15 Jahre) | CHF 10’000 |
| Nebenkosten (1% von CHF 1’000’000) | CHF 10’000 |
| Total jährliche Kosten | CHF 60’000 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen | CHF 181’818 |
| Benötigtes Monatseinkommen (brutto) | CHF 15’152 |
Beispiel 3: Liegenschaft CHF 1’500’000
| Position | Betrag |
|---|---|
| Liegenschaftswert | CHF 1’500’000 |
| Eigenkapital (20%) | CHF 300’000 |
| Hypothek gesamt (80%) | CHF 1’200’000 |
| 1. Hypothek (65%) | CHF 975’000 |
| 2. Hypothek (15%) | CHF 225’000 |
| Jährliche Kosten: | |
| Kalkulatorische Zinsen (5% auf CHF 1’200’000) | CHF 60’000 |
| Amortisation 2. Hypo (CHF 225’000 ÷ 15 Jahre) | CHF 15’000 |
| Nebenkosten (1% von CHF 1’500’000) | CHF 15’000 |
| Total jährliche Kosten | CHF 90’000 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen | CHF 272’727 |
| Benötigtes Monatseinkommen (brutto) | CHF 22’727 |
Übersichtstabelle: Benötigtes Einkommen nach Liegenschaftswert
| Liegenschaftswert | Eigenkapital (20%) | Hypothek | Jährl. Kosten (kalk.) | Bruttoeinkommen/Jahr | Bruttoeinkommen/Monat |
|---|---|---|---|---|---|
| CHF 600’000 | CHF 120’000 | CHF 480’000 | CHF 36’000 | CHF 109’091 | CHF 9’091 |
| CHF 800’000 | CHF 160’000 | CHF 640’000 | CHF 48’000 | CHF 145’455 | CHF 12’121 |
| CHF 1’000’000 | CHF 200’000 | CHF 800’000 | CHF 60’000 | CHF 181’818 | CHF 15’152 |
| CHF 1’200’000 | CHF 240’000 | CHF 960’000 | CHF 72’000 | CHF 218’182 | CHF 18’182 |
| CHF 1’500’000 | CHF 300’000 | CHF 1’200’000 | CHF 90’000 | CHF 272’727 | CHF 22’727 |
Gut zu wissen: Je mehr Eigenkapital du einbringst (z.B. 30% statt 20%), desto tiefer fällt die Hypothek aus – und desto weniger Einkommen brauchst du für die Tragbarkeit.
Kalkulatorischer Zinssatz: Warum Banken mit 5% rechnen
Wenn du die aktuellen Hypothekarzinsen von 0.7% bis 1.9% siehst, fragst du dich vielleicht: Warum rechnen Banken mit 5%? Das wirkt auf den ersten Blick übertrieben. Dahinter steckt allerdings ein nachvollziehbares System.
Der kalkulatorische Zinssatz basiert auf dem langfristigen Durchschnitt der Hypothekarzinsen über mehrere Jahrzehnte. In den 1990er-Jahren lagen Hypothekarzinsen bei über 7% – die 5% sind also keine willkürliche Zahl, sondern ein Mittelwert, der sowohl Hoch- als auch Tiefzinsphasen abdeckt.
Wichtig: Der kalkulatorische Zinssatz ist weder gesetzlich vorgeschrieben noch von der SBVg formal festgelegt. Er ist ein geschäftspolitischer Entscheid jeder einzelnen Bank. In der Praxis verwenden die meisten Banken 5%, einige wenige rechnen mit 4.5%. Frag bei deiner Bank nach, welchen Wert sie verwendet.
Durch den Stresstest mit 5% stellt die Bank sicher, dass du deine Hypothek auch bei steigenden Zinsen bedienen kannst. Stand April 2026 hält die SNB den Leitzins bei 0%, und die erste Zinserhöhung wird frühestens in der zweiten Hälfte 2027 erwartet. Trotzdem bleibt der kalkulatorische Zinssatz bei 5% – denn eine Hypothek läuft typischerweise über Jahrzehnte.
Eigenkapital: Die zweite Hürde neben der Tragbarkeit
Neben der Tragbarkeit musst du auch die Eigenkapitalanforderungen erfüllen. Grundsätzlich gilt: Mindestens 20% des Kaufpreises musst du aus eigenen Mitteln finanzieren.
Dabei unterscheiden Banken zwischen zwei Arten von Eigenkapital:
- Hartes Eigenkapital (mind. 10%): Ersparnisse, Wertschriften, Säule 3a
- Weiches Eigenkapital (max. 10%): Gelder aus der Pensionskasse (2. Säule)
Beachte das Niederstwertprinzip: Wenn der Kaufpreis höher liegt als die Bankschätzung, wird die Belehnung auf dem tieferen Wert berechnet. Das kann bedeuten, dass du mehr Eigenkapital brauchst als geplant. Seit 2025 gilt das Niederstwertprinzip sogar für 5 Jahre nach dem Kauf.
Mehr Eigenkapital wirkt sich doppelt positiv aus: Die Hypothek wird kleiner, die kalkulatorischen Zinsen sinken – und damit brauchst du weniger Einkommen für die Tragbarkeit.
Was zählt zum Bruttoeinkommen?
Bei der Tragbarkeitsberechnung ist das Bruttoeinkommen massgebend – also dein Einkommen vor Abzug von Sozialversicherungen und Steuern. Allerdings rechnen Banken nicht jede Einkommensart gleich an.
| Einkommensart | Anrechenbar? | Typischer Anteil |
|---|---|---|
| Lohn (inkl. 13. Monatslohn) | Ja | 100% |
| Einkommen Ehepartner/in | Ja | 50-100% (je nach Bank) |
| Einkommen Konkubinatspartner/in | Teilweise | 50-100% (je nach Bank) |
| Bonuszahlungen | Teilweise | 50-80% (Durchschnitt 3 Jahre) |
| Mieteinnahmen | Teilweise | ~80% |
| AHV-Rente | Ja | 100% |
| Pensionskassen-Rente | Ja | 100% |
Vorsicht bei Paaren: Einige Banken rechnen bei jungen Paaren nur mit einem Einkommen, da sie davon ausgehen, dass bei einer Familiengründung ein Einkommen wegfällt. Kläre das vorab mit deiner Bank ab.
7 Tipps, um die Tragbarkeit zu verbessern
Wenn die Tragbarkeit knapp ist oder nicht ganz reicht, hast du verschiedene Möglichkeiten:
1. Mehr Eigenkapital einbringen
Der wirksamste Hebel. Jeder zusätzliche Franken Eigenkapital senkt die Hypothek – und damit die kalkulatorischen Kosten. Bereits CHF 50’000 mehr Eigenkapital können die benötigte Einkommensschwelle deutlich senken.
2. Säule 3a oder Pensionskasse nutzen
Guthaben aus der Säule 3a zählt als hartes Eigenkapital. Alternativ kannst du Pensionskassengelder vorbeziehen oder verpfänden. Beachte jedoch die Vorsorgelücke bei einem Vorbezug.
3. Günstigere Liegenschaft wählen
Klingt offensichtlich, wird aber oft übersehen. Eine Liegenschaft für CHF 800’000 statt CHF 1’000’000 senkt das benötigte Einkommen um rund CHF 36’000 pro Jahr.
4. Zweites Einkommen einrechnen
Wenn du die Liegenschaft zusammen mit deinem Partner oder deiner Partnerin kaufst, werden beide Einkommen berücksichtigt. Das kann den Unterschied machen.
5. Amortisation optimieren
Wenn du mehr als 20% Eigenkapital einbringst, fällt die 2. Hypothek kleiner aus – und damit auch die jährliche Amortisation.
6. Offerten vergleichen
Nicht alle Banken rechnen gleich. Einige verwenden 4.5% statt 5% als kalkulatorischen Zinssatz, andere rechnen Bonuszahlungen grosszügiger an. Hole mindestens 3 Offerten ein.
7. Erbvorbezug oder Schenkung prüfen
Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung von Eltern oder Grosseltern kann das Eigenkapital aufstocken und die Tragbarkeit verbessern.
Tragbarkeit bei besonderen Lebenssituationen
Ehepaar und Konkubinat
Wenn du die Liegenschaft gemeinsam mit deinem Partner kaufst, berücksichtigt die Bank in der Regel beide Einkommen. Bei einem Ehepaar ist das Standard. Bei Konkubinatspaaren verlangen manche Banken, dass beide im Grundbuch eingetragen sind und solidarisch haften.
Allerdings ist Vorsicht geboten: Einige Institute reduzieren das anrechenbare Zweiteinkommen bei jungen Paaren oder rechnen es gar nicht an. Kläre das frühzeitig mit deiner Bank.
Bei Pensionierung
Die Tragbarkeit muss auch nach der Pensionierung gegeben sein. Als Einkommen gelten dann die AHV-Rente und die Pensionskassen-Rente. Da das Renteneinkommen oft tiefer ist als der bisherige Lohn, verlangen Banken in der Regel, dass die Hypothek bis zur Pensionierung auf 65% des Liegenschaftswerts reduziert wird. Mehr dazu findest du in unserem Ratgeber Hypothek bei Pensionierung.
Fazit
Die Tragbarkeit ist neben dem Eigenkapital die wichtigste Hürde beim Kauf eines Eigenheims in der Schweiz. Die 33%-Regel mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5% mag auf den ersten Blick streng wirken – sie schützt dich aber vor einer finanziellen Überlastung bei steigenden Zinsen.
Wenn du wissen willst, wie viel Haus du dir leisten kannst, rechne mit der Formel aus diesem Ratgeber und vergleiche verschiedene Szenarien. Und vergiss nicht: Es lohnt sich, mehrere Offerten einzuholen, denn nicht alle Banken rechnen gleich.
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Häufige Fragen zur Tragbarkeit
Was bedeutet Tragbarkeit bei einer Hypothek?
Die Tragbarkeit beschreibt, ob du dir die laufenden Kosten deiner Liegenschaft leisten kannst. Sie ist gegeben, wenn die gesamten Wohnkosten (kalkulatorische Zinsen, Amortisation, Nebenkosten) maximal 33% deines Bruttohaushaltseinkommens betragen.
Wie berechne ich die Tragbarkeit meiner Hypothek?
Du rechnest 5% kalkulatorische Zinsen auf die gesamte Hypothek, addierst die jährliche Amortisation der 2. Hypothek und 1% Nebenkosten vom Liegenschaftswert. Die Summe darf nicht mehr als 33% deines Bruttoeinkommens betragen.
Warum rechnen Banken mit 5% statt dem effektiven Zinssatz?
Der kalkulatorische Zinssatz von 5% ist ein Stresstest. Er basiert auf dem langfristigen Durchschnitt der Hypothekarzinsen und stellt sicher, dass du die Hypothek auch bei steigenden Zinsen bedienen kannst. Er ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern ein Industriestandard.
Wie viel Einkommen brauche ich für eine Liegenschaft von CHF 1'000'000?
Bei einer Liegenschaft von CHF 1’000’000, 20% Eigenkapital (CHF 200’000) und einer Hypothek von CHF 800’000 betragen die kalkulatorischen Wohnkosten CHF 60’000 pro Jahr. Das ergibt ein benötigtes Bruttoeinkommen von rund CHF 182’000 pro Jahr oder CHF 15’152 pro Monat.
Was kann ich tun, wenn die Tragbarkeit nicht erfüllt ist?
Du hast mehrere Optionen: mehr Eigenkapital einbringen, Säule 3a oder Pensionskasse nutzen, eine günstigere Liegenschaft wählen, das Einkommen deines Partners einrechnen oder Offerten verschiedener Banken vergleichen (einige rechnen grosszügiger).
Zählt das Einkommen meines Partners bei der Tragbarkeit?
Ja. Bei Ehepaaren wird das Zweiteinkommen in der Regel voll angerechnet. Bei Konkubinatspaaren je nach Bank mit einem Abschlag. Voraussetzung ist meist, dass beide solidarisch für die Hypothek haften.
Was sind Nebenkosten bei der Tragbarkeitsberechnung?
Banken rechnen pauschal mit 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr für Nebenkosten. Dazu gehören Heizung, Wasser, Strom, Versicherungen, Unterhalt und Reparaturen. Bei älteren Liegenschaften können die effektiven Nebenkosten höher sein.
Gilt die 33%-Regel für alle Banken in der Schweiz?
Die 33%-Regel ist ein Industriestandard, der auf den SBVg-Richtlinien basiert. Die meisten Banken halten sich daran. Einige Institute – insbesondere Versicherungen und spezialisierte Anbieter – akzeptieren in Einzelfällen auch 35% des Nettoeinkommens. Die Unterschiede liegen oft im Detail.
Wie wirkt sich mehr Eigenkapital auf die Tragbarkeit aus?
Mehr Eigenkapital senkt die Hypothekarschuld und damit die kalkulatorischen Zinsen. Beispiel: Bei einer Liegenschaft von CHF 1’000’000 senken CHF 100’000 zusätzliches Eigenkapital (30% statt 20%) die jährlichen Kosten um rund CHF 11’700 – und das benötigte Einkommen um rund CHF 35’000.
Kann ich die Tragbarkeit mit einer SARON-Hypothek umgehen?
Nein. Auch bei einer SARON Hypothek oder einer Festhypothek wird die Tragbarkeit immer mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5% geprüft – unabhängig vom effektiven Hypothekarzins. Die Wahl der Hypothekenart hat keinen Einfluss auf die Tragbarkeitsberechnung.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.