Das Wichtigste auf einen Blick
- 📗 Das Grundbuch ist das Register über die dinglichen Rechte an Grundstücken. Geregelt ist es in den Artikeln 942 bis 977 ZGB, geführt wird es von den Kantonen
- 🔍 Ohne Interessennachweis erhältst du Eigentümer, Eigentumsform, Erwerbsdatum, Dienstbarkeiten, Grundlasten und die meisten Anmerkungen. Für Grundpfandrechte und Vormerkungen musst du ein Interesse glaubhaft machen
- 🔒 Jede Auskunft ist grundstücksbezogen. Eine Suche nach Personen ist nicht zulässig, und die Online-Portale sind gegen Serienabfragen gesperrt: Zürich erlaubt 5 Abfragen pro Tag, Basel-Stadt 10 pro Tag und IP-Adresse
- 💰 Ein Grundbuchauszug kostet kantonal unterschiedlich: Aargau CHF 30, Solothurn ab CHF 30, Basel-Landschaft CHF 40, Zug mindestens CHF 45. Eine schweizweite Zahl gibt es nicht
- 🏠 Eigentum entsteht mit dem Eintrag ins Hauptbuch, wirkt aber auf den Tagebucheintrag zurück. Genau deshalb kann die Bank schon vor dem definitiven Eintrag auszahlen
Das Grundbuch beweist, wem ein Grundstück in der Schweiz gehört und was darauf lastet. Hier steht, was drinsteht, wer was einsehen darf, was ein Auszug in deinem Kanton kostet und wie der Eintrag beim Immobilienkauf abläuft.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist das amtliche Register über die Rechte an Grundstücken. Eingetragen werden das Eigentum, die Dienstbarkeiten wie Wegrechte, die Grundlasten und die Grundpfandrechte, dazu Vormerkungen und Anmerkungen. Die gesetzliche Grundlage bilden die Artikel 942 bis 977 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs.
Geführt wird das Grundbuch nicht vom Bund, sondern von den Kantonen. Artikel 953 ZGB überlässt ihnen die Einrichtung der Grundbuchämter, die Umschreibung der Kreise und die Aufsicht. Die Oberaufsicht liegt beim Eidgenössischen Amt für Grundbuch- und Bodenrecht (EGBA) im Bundesamt für Justiz, das auch den Datenkatalog und die einheitlichen Schnittstellen verantwortet.
Wie viele Ämter ein Kanton führt, ist damit kantonale Sache und sehr unterschiedlich geregelt. Der Kanton Bern betreibt ein einziges kantonales Grundbuchamt mit fünf regionalen Standorten und zwei Dienststellen für über 700'000 Grundstücke. Im Kanton Zürich sind Notariat und Grundbuchamt in derselben Amtsstelle vereinigt, entsprechend gibt es dort mehrere Dutzend Standorte.
Ohne Eintrag kein dingliches Recht. Wo das Gesetz für die Begründung eines dinglichen Rechts die Eintragung vorsieht, besteht dieses Recht nur, wenn es aus dem Grundbuch ersichtlich ist (Art. 971 ZGB). Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung und gerichtlichem Urteil erlangt der Erwerber das Eigentum ausnahmsweise schon vorher, darf aber erst nach dem Eintrag darüber verfügen (Art. 656 Abs. 2 ZGB).
Die vier Grundbuchprinzipien
Vier Prinzipien machen aus dem Register ein Rechtssicherheitsinstrument. Jedes hat seinen eigenen Anker im Gesetz:
- Öffentlicher Glaube (Art. 973 ZGB): Wer sich gutgläubig auf einen Eintrag verlässt und daraufhin Eigentum oder ein anderes dingliches Recht erwirbt, wird geschützt, auch wenn der Eintrag falsch war. Ausgenommen sind Grundstücksgrenzen in Gebieten, die der Kanton wegen Bodenverschiebungen bezeichnet hat
- Öffentlichkeit (Art. 970 Abs. 4 ZGB): Die Einwendung, jemand habe einen Grundbucheintrag nicht gekannt, ist ausgeschlossen
- Eintragungsprinzip (Art. 971 ZGB): Was nicht eingetragen ist, besteht als dingliches Recht nicht
- Anmeldungsprinzip (Art. 963 ZGB): Eintragungen erfolgen auf schriftliche Erklärung des Eigentümers. Keiner Erklärung bedarf es, wenn sich der Erwerber auf eine Gesetzesvorschrift, ein rechtskräftiges Urteil oder eine gleichwertige Urkunde berufen kann
Was steht im Grundbuch, und was nicht?
Das Grundbuch ist grundstücksbezogen aufgebaut. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Blatt und eine eigene Nummer, Fachleute sprechen vom Realfoliensystem. Nach Artikel 942 Absatz 2 ZGB besteht es aus dem Hauptbuch und den ergänzenden Bestandteilen.
| Bestandteil | Was darin steht | Beispiel |
|---|---|---|
| Hauptbuch | Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundlasten, Pfandrechte, Vormerkungen, Anmerkungen | Eigentümername, Wegrecht, Schuldbrief |
| Tagebuch | Alle Anmeldungen in zeitlicher Reihenfolge, ohne Aufschub eingeschrieben | Eingang eines Kaufvertrags am 14. August |
| Liegenschaftsbeschreibung | Physische Merkmale des Grundstücks | Fläche, Lage, Bodenbedeckung |
| Pläne | Räumliche Darstellung auf Basis der amtlichen Vermessung | Plan für das Grundbuch |
| Belege | Die Originalurkunden, auf denen die Eintragungen beruhen | Kaufvertrag, Pfandvertrag, Bewilligungen |
| Hilfsregister | Zugänge über Personen statt über Grundstücke, nur für Berechtigte | Eigentümerregister, Gläubigerregister |
Quelle: Art. 942 Abs. 2 ZGB sowie swisstopo, cadastre.ch. Stand: 21. August 2026.
Das siehst du ohne Interessennachweis
Artikel 26 Absatz 1 der Grundbuchverordnung listet abschliessend auf, was jede Person ohne jede Begründung verlangen darf:
- Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks
- Name und Identifikation der Eigentümerin oder des Eigentümers
- Eigentumsform und Erwerbsdatum
- Dienstbarkeiten und Grundlasten
- Die Anmerkungen, mit vier Ausnahmen: Grundbuchsperren, Veräusserungsbeschränkungen zur Sicherung des Vorsorgezwecks nach Art. 30e Abs. 2 BVG, Eigentumsbeschränkungen aus der Wohnbauförderung und kantonale, pfandrechtsähnliche Eigentumsbeschränkungen
Dafür musst du ein Interesse glaubhaft machen
Für alles Weitere gilt Artikel 970 Absatz 1 ZGB: Nur wer ein Interesse glaubhaft macht, erhält Einsicht oder einen Auszug. Das betrifft insbesondere:
- Grundpfandrechte, also Schuldbriefe und Grundpfandverschreibungen samt Pfandsummen
- Vormerkungen, etwa ein vorgemerktes Kaufsrecht oder ein vorgemerktes Mietverhältnis
- Die Belege, also die zugrunde liegenden Verträge
Was nicht im Grundbuch steht
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen wie Nutzungszonen, Baulinien, Lärmempfindlichkeitsstufen oder Gewässerschutzbereiche stehen nicht im Grundbuch, sondern im Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Der ÖREB-Katasterauszug ist ein eigenes amtliches Dokument und über die kantonalen Geoportale erhältlich. Wer ein Grundstück kauft, braucht beide Dokumente: das eine sagt, was privatrechtlich darauf lastet, das andere, was der Staat mit dem Boden erlaubt.
Grundbuchauszug bestellen
Zuständiges Grundbuchamt ermitteln
Zuständig ist das Amt am Ort der Liegenschaft. Den nationalen Einstieg bietet Cadastralinfo, der Internetdienst von swisstopo auf cadastre.ch. Du gibst Adresse, Parzellennummer oder Landeskoordinaten ein und erhältst Plan, Luftaufnahme und die zugehörigen administrativen Informationen. Eigentümerdaten liefert der Dienst nicht: Für die Eigentümerschaft verweist swisstopo ausdrücklich auf das zuständige Grundbuchamt, dessen Adresse, Telefon und E-Mail in der Anzeige «Grundbuchinformationen» erscheinen.
Grundstück eindeutig bezeichnen
Du brauchst die Grundstücksnummer, die Adresse oder die eidgenössische Grundstückidentifikation EGRID. Ohne eine solche Bezeichnung darf das Amt gar keine Auskunft erteilen, weil jede Auskunft grundstücksbezogen sein muss.
Auszugsart wählen und Berechtigung nachweisen
Den öffentlichen Auszug erhält jede Person. Für den vollständigen Auszug mit Grundpfandrechten und Vormerkungen verlangen die Ämter, dass du Eigentümerin oder Eigentümer bist oder eine Vollmacht beziehungsweise einen Interessensnachweis beilegst.
Bestellen und auf den Postweg warten
Die meisten Kantone haben ein Online-Formular, verschicken den Auszug aber ausschliesslich per Post, weil er aus Datenschutzgründen nicht elektronisch übermittelt wird. Der Aargau nennt in der Regel 3 Arbeitstage, Basel-Landschaft 4 Arbeitstage ab Bestelleingang.
Was ein Grundbuchauszug kostet
Die Gebühren setzen die Kantone selbst fest, Artikel 954 ZGB erlaubt ihnen das ausdrücklich. Eine schweizweit gültige Zahl gibt es deshalb nicht. Vier belegte Beispiele:
| Kanton | Gebühr für einen Grundbuchauszug | Besonderheit |
|---|---|---|
| Aargau | CHF 30.00 pro Grundstück | Jeder weitere Auszug derselben Eigentümerschaft CHF 15.00 |
| Solothurn | ab CHF 30.00 (Minimalgebühr) | Jedes weitere Grundstück CHF 10.00, Abrechnung nach Aufwand |
| Basel-Landschaft | CHF 40.00 pro Parzelle | CHF 10.00 je verknüpftes Grundstück, Porto CHF 1.20 im Inland, Vorauszahlung per Karte oder Twint |
| Zug | mindestens CHF 45.00 | Bemessung nach effektivem Zeitaufwand |
Quellen: ag.ch, so.ch, forms.bl.ch, zg.ch, abgerufen am 21. August 2026.
Online-Eigentumsauskunft der Kantone
Nach Artikel 27 Absatz 1 GBV dürfen die Kantone die ohne Interessennachweis einsehbaren Grunddaten im Internet zugänglich machen. Die grosse Mehrheit tut das, aber jede mit eigenen Hürden. Zürich zog 2023 als letzter Kanton nach.
| Kanton | Zugang | Hürde |
|---|---|---|
| Zürich | Karte «Eigentumsauskunft» im GIS-Browser maps.zh.ch | Bestätigungscode per SMS an eine Schweizer Mobilnummer, 5 Abfragen pro Tag und Nummer, gratis |
| Bern | GRUDIS public, seit 1. September 2025 der einzige Weg | Benutzerkonto BE-Login mit AGOV-Anmeldung, gratis |
| Basel-Stadt | Eigentumsauskunft über map.geo.bs.ch | 10 Abfragen pro Tag und IP-Adresse, Captcha, Zugriff nur aus der Schweiz und den Nachbarländern |
| Basel-Landschaft | Eigentumsauskunft über GeoView BL | Captcha vor jeder Abfrage, keine Tageslimite mehr |
| Aargau | Eigentümerabfrage im Geoportal | Einmalig einzurichtendes Benutzerkonto |
Quellen: notariate-zh.ch, gba.dij.be.ch, bs.ch, konto.bl.ch, ag.ch, Stand 21. August 2026.
Der Grundbucheintrag beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie geht das Eigentum erst mit dem Eintrag auf dich über. Der Weg dorthin ist in allen Kantonen im Kern derselbe.
Kaufvertrag öffentlich beurkunden
Der Vertrag auf Eigentumsübertragung bedarf zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 Abs. 1 ZGB). Ohne sie ist kein Eigentümerwechsel möglich.
Pfandvertrag abschliessen
Nimmst du eine Hypothek auf, wird zusätzlich ein Pfandvertrag öffentlich beurkundet. Er ist die Grundlage für das Grundpfandrecht, mit dem die Bank ihr Darlehen sichert.
Anmeldung beim Grundbuchamt und Tagebucheintrag
Die Anmeldung wird sofort und in zeitlicher Reihenfolge ins Tagebuch eingeschrieben (Art. 948 Abs. 1 ZGB). Dieser Zeitpunkt entscheidet später über Rang und Datum des Rechts.
Interimszeugnis an die Bank
Das Grundbuchamt bestätigt der Hypothekargeberin, dass der Pfandvertrag angemeldet und ins Tagebuch eingeschrieben ist. Dieses Dokument heisst in Zürich Interimszeugnis, anderswo Interimsurkunde oder Interimsschein. Gestützt darauf gibt die Bank das Darlehen in der Regel frei. Es ist kein Wertpapier und ersetzt den Schuldbrief nicht.
Prüfung der Ausweise
Das Amt prüft den Ausweis über das Verfügungsrecht und über den Rechtsgrund (Art. 965 ZGB). Fehlen die Ausweise, wird die Anmeldung abgewiesen.
Eintrag ins Hauptbuch
Mit dem Eintrag ins Hauptbuch entsteht das Recht. Seine Wirkung wird jedoch auf den Zeitpunkt der Einschreibung ins Tagebuch zurückbezogen (Art. 972 ZGB). Genau darum kannst du bezahlen und einziehen, bevor das Hauptbuch nachgeführt ist.
Wie lange das dauert, sagt kein Bundesrecht, sondern die Auslastung des Amtes. Der Kanton Solothurn nennt für die Anmeldung eines Kaufvertrags rund 3 bis 6 Wochen bis zur Beurkundung. Erkundige dich beim zuständigen Amt, statt mit einem Erfahrungswert aus einem anderen Kanton zu planen.
Wenn etwas schiefgeht: Gegen eine Verfügung des Grundbuchamts, auch gegen unrechtmässiges Verweigern oder Verzögern, kannst du innert 30 Tagen bei der vom Kanton bezeichneten Behörde Beschwerde führen (Art. 956a und 956b ZGB). Ist die Eintragung im Hauptbuch dagegen bereits vollzogen, ist der Beschwerdeweg verschlossen. Für Schaden aus der Führung des Grundbuchs haftet der Kanton (Art. 955 Abs. 1 ZGB).
Was der Eintrag kostet
Beim Eigentumswechsel fallen zwei getrennte Positionen an: die Gebühren für Beurkundung und Grundbucheintrag, die alle Kantone erheben dürfen, und die Handänderungssteuer, die manche Kantone erheben und andere nicht. Beides ist kantonales Recht, und die Unterschiede sind gross.
| Kanton | Abgabe beim Eigentumswechsel | Bei selbst genutztem Wohneigentum |
|---|---|---|
| Zürich | Keine Handänderungssteuer, abgeschafft per 1. Januar 2005. Es bleiben Beurkundungsgebühr und Handänderungsgebühr | Kein Unterschied |
| Bern | Handänderungssteuer 1.8% der Gegenleistung, fällig bei der Grundbuchanmeldung, veranlagt vom Grundbuchamt | Gesuch bei der Grundbuchanmeldung: Das Grundbuchamt stundet die Steuer auf den ersten CHF 800'000 (Art. 11a HStG). Erhoben wird sie nicht, wenn das Grundstück mindestens zwei Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck als Hauptwohnsitz dient (Art. 11b HStG) |
| Solothurn | Handänderungssteuer 2.2%, reduziert auf 1.1% unter Ehegatten, eingetragenen Partnern und Nachkommen | Steuerfrei bei dauernder und ausschliesslicher Selbstnutzung, Gesuch vor der Beurkundung |
| Aargau | Keine klassische Handänderungssteuer, stattdessen eine Grundbuchabgabe von 4 Promille der Kauf- oder Übernahmesumme, mindestens CHF 100 (§ 8 Abs. 1 SAR 725.100). Der Satz gilt für den Eigentumswechsel; die Eintragung eines Grundpfandrechts kostet separat 1.5 Promille der Pfandsumme (§ 23 Abs. 1 lit. a) | Kein Unterschied |
Quellen: notariate-zh.ch, gba.dij.be.ch sowie Art. 11, 11a und 11b des Handänderungssteuergesetzes des Kantons Bern (BSG 215.326.2), so.ch Merkblatt zu Grundstückgeschäften, Gesetz über die Grundbuchabgaben Kanton Aargau (SAR 725.100) § 8 Abs. 1 und § 23 Abs. 1 lit. a. Stand: 21. August 2026.
Was ein Kaufvertrag an Gebühren auslöst, rechnen die Kantone unterschiedlich ab. Solothurn verrechnet nach Aufwand mit einer Minimalgebühr von rund CHF 1'600 und einem Zuschlag von 1 Promille bei einem Grundstückswert über CHF 200'000. Zürich trennt Beurkundungsgebühr des Notariats und Handänderungsgebühr des Grundbuchamts und stellt dafür einen Rechner bereit. Bern rechnet in Taxpunkten. Wer eine belastbare Zahl braucht, holt sie beim zuständigen Amt.
Grundbuch und Hypothek
Bei einer Hypothek dient dein Grundstück der Bank als Sicherheit. Diese Sicherheit entsteht durch einen Eintrag im Grundbuch, in der Praxis fast immer in Form eines Schuldbriefs.
| Merkmal | Register-Schuldbrief | Papier-Schuldbrief |
|---|---|---|
| Form | Nur Eintrag im Grundbuch, kein Titel | Physische Urkunde und Wertpapier |
| Verfügbar seit | 1. Januar 2012 | Seit jeher |
| Entstehung | Mit der Eintragung in das Grundbuch (Art. 857 Abs. 1 ZGB) | Eintragung plus Ausstellung und Unterzeichnung des Pfandtitels durch das Grundbuchamt (Art. 860 Abs. 1 und Art. 861 Abs. 1 ZGB) |
| Auf wen er lautet | Auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers (Art. 857 Abs. 2 ZGB), nie auf den Inhaber | Auf den Inhaber oder auf eine bestimmte Person, auch auf den Grundeigentümer selbst (Art. 860 Abs. 2 ZGB) |
| Aufbewahrung | Entfällt, es gibt keinen Titel | In der Regel bei der Hypothekarbank deponiert |
| Verlust | Nicht möglich | Der Titel muss vom Gericht für kraftlos erklärt werden |
Quelle: Art. 857, 860 und 861 ZGB sowie Bundesgesetz vom 11. Dezember 2009 über den Register-Schuldbrief, in Kraft seit 1. Januar 2012. Lautet der Eintrag auf den Namen des Grundeigentümers, spricht man vom Eigentümerschuldbrief.
Schuldbriefbetrag und Hypothek sind zwei verschiedene Zahlen.
Läuft dein Schuldbrief über CHF 500'000 und amortisierst du die Hypothek auf CHF 400'000, bleibt der Schuldbrief bei CHF 500'000. Ein getilgter Schuldbrief muss nicht gelöscht werden. Bei einer späteren Aufstockung lässt er sich wiederverwenden, was die Gebühren für eine Neuerrichtung spart.
Der Grundbucheintrag hängt direkt an der Finanzierungsrechnung. Die von der FINMA als Mindeststandard anerkannten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung gelten in ihrer aktuellen Fassung seit dem 1. Januar 2025. Sie verlangen mindestens 10% Eigenmittel am Belehnungswert, die nicht aus der zweiten Säule stammen dürfen, und eine Amortisation der Hypothekarschuld innert maximal 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts, linear und beginnend spätestens per Quartalsende 12 Monate nach der Auszahlung. Bei Renditeobjekten sind es 10 Jahre. Massgebend ist dabei der Belehnungswert und nicht automatisch der Kaufpreis, was die Belehnungsquote in der Praxis oft ungeplant nach oben treibt.
Digitalisierung und Datenschutz
Mit der Onlineabfrage ist ein Zielkonflikt aufgebrochen, den das Papiergrundbuch nie hatte: Am Schalter fragt ein Mensch mit Gesicht, im Netz eine IP-Adresse.
Der Kanton Basel-Stadt wertete im Januar 2024 die Zugriffe der Jahre 2020 bis 2023 aus und stellte fest, dass im Juli 2022 sämtliche Grundstücke des Kantons abgefragt worden waren, in sehr kurzen Abständen und mutmasslich automatisiert über VPN-Verbindungen aus dem Ausland. Als Sofortmassnahme senkte er die Limite von 20 auf 10 Abfragen pro Tag und IP-Adresse, beschränkte die zugelassenen IP-Adressen auf die Schweiz und die Nachbarländer und führte eine neue Captcha-Version ein.
Der Kanton Zürich ging einen anderen Weg. Seit dem 1. Dezember 2024 kann dort jede Eigentümerin und jeder Eigentümer ohne Angabe von Gründen die Sperrung der eigenen Eigentümerdaten in der Onlineabfrage verlangen, gestützt auf Paragraf 35c der kantonalen Grundbuchverordnung. Im ersten Monat gingen gut hundert Anträge ein, einen Monat später waren es über 4'500, und fünf Monate nach der Einführung waren gegen 6'000 Grundstücke gesperrt, also nahe an einem Prozent des kantonalen Bestands.
Wer sonst noch elektronisch zugreift
Neben der öffentlichen Abfrage kennt die Grundbuchverordnung einen erweiterten elektronischen Zugang (Art. 28 GBV). Die Kantone können ihn Urkundspersonen, Geometerinnen und Geometern, Steuer- und anderen Behörden, Banken, Vorsorgeeinrichtungen, Versicherungen, im Anwaltsregister eingetragenen Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten sowie den Eigentümern für ihre eigenen Grundstücke einräumen.
Diese Zugriffe werden automatisch protokolliert. Das Protokoll hält fest, wer wann welches Grundstück abgerufen hat, und wird zwei Jahre aufbewahrt. Als Grundeigentümerin kannst du beim zuständigen Grundbuchamt ohne Interessennachweis schriftlich einen Auszug aus diesem Protokoll verlangen (Art. 30 Abs. 1 und 2 GBV). Der Kanton Bern führt das «Zugriffsprotokoll nach Art. 30 GBV» ausdrücklich als bestellbares Produkt.
Auf technischer Ebene arbeitet das Bundesamt für Justiz im Projekt eGRIS an der Weiterentwicklung und Standardisierung des dezentral geführten Grundbuchs. Einen landesweiten Grundstücksuchdienst betreibt das EGBA zwar, er steht aber nur berechtigten Behörden offen. Der früher vorgesehene öffentliche Grundstücksindex wurde per 1. Juli 2020 aus der Grundbuchverordnung gestrichen. Eine schweizweite Suche über alle Kantone gibt es für Private also nicht.
Worauf du dich verlassen kannst, und worauf nicht
Der Eintrag trägt
- Wer gutgläubig auf einen Eintrag vertraut und daraufhin erwirbt, ist geschützt, selbst wenn der Eintrag falsch war (Art. 973 ZGB)
- Der Rang deines Rechts richtet sich nach dem Tagebucheintrag, nicht nach dem Tag, an dem das Amt nachführt
- Für Schaden aus der Führung des Grundbuchs haftet der Kanton
- Die Eigentümerangabe ist ohne jede Begründung erhältlich, auch für Nachbarn, Journalistinnen und Kaufinteressenten
Der Eintrag trägt nicht
- Bei Grundstücksgrenzen in Gebieten, die der Kanton wegen Bodenverschiebungen bezeichnet hat, gilt der öffentliche Glaube ausdrücklich nicht
- Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung und gerichtlichem Urteil kann jemand Eigentümer sein, ohne eingetragen zu sein
- Nutzungszone, Baulinien und Lärmwerte stehen nicht im Grundbuch, sondern im ÖREB-Kataster
- Eine Onlineabfrage hat keine Rechtswirkung und zeigt weder Grundpfandrechte noch den Wortlaut von Dienstbarkeiten
Der Fall, an dem das konkret wird: Du kaufst ein Haus und siehst online, dass eine Dienstbarkeit eingetragen ist. Der Eintrag heisst «Fuss- und Fahrwegrecht zulasten». Ob dieses Wegrecht drei Meter breit ist oder acht, ob es nur für landwirtschaftliche Fahrzeuge gilt oder für alle, steht nicht im Hauptbuch, sondern im Beleg, also im seinerzeitigen Dienstbarkeitsvertrag. Den bekommst du nur mit einem glaubhaft gemachten Interesse oder über die Verkäuferschaft. Wer sich mit dem Stichwort begnügt, kauft eine Belastung, deren Umfang er nicht kennt. Dasselbe gilt für ein Wohnrecht, eine Nutzniessung oder ein vorgemerktes Vorkaufsrecht.
Unsere Einschätzung
Das Grundbuch wird von Käuferinnen und Käufern regelmässig zu spät und zu oberflächlich konsultiert. Die kostenlose Onlineabfrage beantwortet genau eine Frage, nämlich wem das Grundstück gehört, und weckt damit den Eindruck, man habe hineingeschaut. Die teuren Überraschungen stecken aber in den Belegen, die online nie erscheinen.
Verlange deshalb vor der Beurkundung von der Verkäuferschaft einen vollständigen Grundbuchauszug plus die Wortlaute aller eingetragenen Dienstbarkeiten, dazu den ÖREB-Katasterauszug. Das kostet in den meisten Kantonen zwischen CHF 30 und CHF 45 und ein paar Arbeitstage. Gemessen an einem sechsstelligen Kaufpreis ist das der günstigste Prüffranken der ganzen Transaktion.
Häufige Fragen zum Grundbuch
Ja. Name und Identifikation der Eigentümerschaft, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum sind nach Artikel 970 Absatz 2 ZGB ohne Interessennachweis erhältlich. Die Auskunft muss sich aber immer auf ein bestimmtes Grundstück beziehen. In mehreren Kantonen lässt sich die Anzeige im Internet auf Antrag sperren, am Schalter des Grundbuchamts bleibt sie erhältlich.
Was kostet ein Grundbuchauszug?Das ist kantonal geregelt, weil Artikel 954 ZGB den Kantonen die Gebührenhoheit gibt. Im Aargau kostet der Auszug CHF 30.00 pro Grundstück, in Solothurn ab CHF 30.00, in Basel-Landschaft CHF 40.00 pro Parzelle und in Zug mindestens CHF 45.00 nach Zeitaufwand. Eine schweizweite Zahl gibt es nicht.
Sehe ich im Grundbuchauszug die Hypothek des Verkäufers?Nur im vollständigen Auszug. Grundpfandrechte gehören nicht zu den ohne Interessennachweis einsehbaren Daten. Als Nicht-Eigentümer brauchst du dafür eine Vollmacht oder einen Interessensnachweis. In der Praxis lässt man sich den vollständigen Auszug von der Verkäuferschaft geben.
Wie finde ich das zuständige Grundbuchamt?Über den Internetdienst Cadastralinfo von swisstopo auf cadastre.ch. Du gibst Adresse, Parzellennummer oder Landeskoordinaten ein; in der Anzeige «Grundbuchinformationen» stehen Adresse, Telefon und E-Mail des zuständigen Grundbuchamts, in der Anzeige «Nachführungsgeometer/in» die Kontaktdaten der Vermessungsstelle. Eigentümerdaten selbst liefert der Dienst nicht, dafür ist das Grundbuchamt zuständig.
Wann bin ich rechtlich Eigentümer?Mit dem Eintrag ins Hauptbuch. Die Wirkung wird jedoch auf den Zeitpunkt der Einschreibung ins Tagebuch zurückbezogen (Art. 972 ZGB). Deshalb können Kaufpreiszahlung und Übergabe erfolgen, bevor das Hauptbuch nachgeführt ist.
Warum zahlt die Bank aus, bevor der Eintrag definitiv ist?Weil das Grundbuchamt ihr bestätigt, dass der Pfandvertrag angemeldet und ins Tagebuch eingeschrieben ist. Dieses Dokument heisst in Zürich Interimszeugnis, in anderen Kantonen Interimsurkunde oder Interimsschein. Es ist kein Wertpapier und ersetzt den Schuldbrief nicht, genügt der Bank aber als Sicherheitsnachweis.
Kann ich sehen, wer meine Grundbuchdaten abgefragt hat?Beim erweiterten elektronischen Zugang ja. Zugriffe von Notariaten, Banken, Behörden und weiteren Berechtigten werden automatisch protokolliert und zwei Jahre aufbewahrt. Als Grundeigentümerin kannst du beim zuständigen Grundbuchamt ohne Interessennachweis schriftlich einen Protokollauszug verlangen (Art. 30 Abs. 2 GBV).
Stehen Bauzone und Baulinien im Grundbuch?Nein. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen wie Nutzungszone, Baulinien, Lärmempfindlichkeitsstufen oder Gewässerschutzbereiche stehen im ÖREB-Kataster. Dafür gibt es einen eigenen, verbindlichen Auszug über die kantonalen Geoportale.
Gibt es ein gesamtschweizerisches Grundbuch?Nein. Jeder Kanton führt sein eigenes System, der Bund übt nur die Oberaufsicht aus. Das EGBA im Bundesamt für Justiz betreibt zwar einen landesweiten Grundstücksuchdienst, dieser steht aber ausschliesslich berechtigten Behörden offen. Der früher vorgesehene öffentliche Grundstücksindex wurde per 1. Juli 2020 aufgehoben.
Was kann ich tun, wenn das Grundbuchamt meine Anmeldung abweist?Du kannst innert 30 Tagen bei der vom Kanton bezeichneten Behörde Beschwerde führen. Das gilt auch, wenn das Amt eine Amtshandlung unrechtmässig verweigert oder verzögert; dagegen ist jederzeit Beschwerde möglich (Art. 956a und 956b ZGB). Ist eine Eintragung im Hauptbuch dagegen bereits vollzogen, kann sie nicht mehr mit Beschwerde angefochten werden.
Muss ich die Handänderungssteuer immer zahlen?Nein, und der Unterschied ist gross. Zürich hat sie 2005 abgeschafft, der Aargau erhebt stattdessen eine Grundbuchabgabe von 4 Promille der Kauf- oder Übernahmesumme (§ 8 Abs. 1 SAR 725.100). Nicht zu verwechseln mit der Abgabe auf der Eintragung eines Grundpfandrechts, die im Aargau 1.5 Promille der Pfandsumme beträgt. Bern verlangt 1.8 Prozent, stundet auf Gesuch aber die Steuer auf den ersten CHF 800'000 und erhebt sie nicht, wenn du das Objekt mindestens zwei Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck bewohnst. Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 bleiben so CHF 3'600 statt CHF 18'000. Solothurn verlangt 2.2 Prozent, bei dauernder und ausschliesslicher Selbstnutzung dagegen nichts, sofern das Gesuch vor der Beurkundung vorliegt.