Das Wichtigste auf einen Blick
- 🏠 Das Grundpfandrecht ist ein beschränkt dingliches Recht am Grundstück und gibt dem Gläubiger das Recht, die Liegenschaft verwerten zu lassen. Geregelt ist es in Art. 793 ff. ZGB
- 📜 Seit dem 1. Januar 2012 gibt es nur noch zwei Arten: Grundpfandverschreibung und Schuldbrief. Die Gült ist abgeschafft
- 💰 Die Errichtungskosten bemessen sich nach der Pfandsumme, nicht nach dem Kaufpreis, und sind kantonal geregelt: von 2‰ im Kanton Zürich bis 7‰ im Tessin, im Kanton Schwyz fällt gar keine Abgabe an
- ⚖️ Bei Zahlungsausfall beträgt die Zahlungsfrist im Zahlungsbefehl sechs Monate. Rechtsvorschlag musst du aber innert zehn Tagen erheben
- ✅ Ein getilgter Schuldbrief erlischt nicht von selbst. Art. 854 ZGB gibt dir ausdrücklich das Recht, ihn stehen zu lassen und weiterzuverwenden
Das Grundpfandrecht sichert die Hypothek der Bank am Grundstück ab. Wir erklären, welche zwei Formen das Schweizer Recht kennt, was die Errichtung in deinem Kanton kostet, wie das Verfahren beim Grundbuchamt abläuft und was bei Zahlungsausfall passiert.
Wer in der Schweiz eine Immobilie kauft und dafür eine Hypothek vergleicht und abschliesst, gibt der Bank im Gegenzug eine Sicherheit am Grundstück. Diese Sicherheit heisst Grundpfandrecht. Ohne sie vergibt keine Bank ein Hypothekardarlehen.
Was ist ein Grundpfandrecht?
Ein Grundpfandrecht ist ein beschränkt dingliches Recht an einem Grundstück. Es gibt dem Gläubiger, in aller Regel der finanzierenden Bank, das Recht, sich bei Nichtbefriedigung aus dem Erlös des Grundstücks bezahlt zu machen (Art. 816 Abs. 1 ZGB). Die gesetzliche Grundlage steht im Zweiundzwanzigsten Titel des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs, materiell in den Artikeln 793 bis 875 ZGB. Die früheren Artikel 876 bis 883 wurden per 1. Januar 2012 aufgehoben.
Ein Grundpfandrecht entsteht mit der Eintragung in das Grundbuch (Art. 799 Abs. 1 ZGB). Das zugrunde liegende Rechtsgeschäft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 799 Abs. 2 ZGB).
Die Pfandhaft erstreckt sich auf das Grundstück «mit Einschluss aller Bestandteile und aller Zugehör» (Art. 805 Abs. 1 ZGB). Bauten auf dem Grundstück sind Bestandteile und damit mitverpfändet. Ausdrücklich als Zugehör angeführte und im Grundbuch angemerkte Sachen fallen ebenfalls darunter. Das Gesetz nennt als Beispiele Maschinen und Hotelmobiliar.
Der Eigentümer behält sein Eigentum vollständig. Das Grundpfandrecht gibt dem Gläubiger weder ein Nutzungs- noch ein Besitzrecht am Pfandobjekt. Die Abrede, das Grundpfand solle dem Gläubiger bei Nichtzahlung als Eigentum zufallen, ist nach Art. 816 Abs. 2 ZGB ungültig. Du darfst die Liegenschaft weiterhin bewohnen, vermieten oder mit einer Nutzniessung belasten.
Welche Forderungen ein Grundpfandrecht sichert
In der Praxis sichert das Grundpfandrecht vor allem Hypothekardarlehen. Rechtlich kann jede gegenwärtige, zukünftige oder bloss mögliche Forderung pfandrechtlich sichergestellt werden (Art. 824 Abs. 1 ZGB). Typische Anwendungsfälle neben der Hypothek sind Baukredite und Kontokorrentkredite.
Bei der Bestellung ist in allen Fällen ein bestimmter Betrag der Forderung in Landesmünze anzugeben. Dieser Betrag heisst Pfandsumme (Art. 794 Abs. 1 ZGB). Ist der Betrag unbestimmt oder schwankt er, wird stattdessen ein Höchstbetrag eingetragen, bis zu dem das Grundstück für alle Ansprüche des Gläubigers haftet (Art. 794 Abs. 2 ZGB). Diese sogenannte Maximalhypothek behält ihren Rang ungeachtet aller Schwankungen (Art. 825 Abs. 1 ZGB) und ist der übliche Weg bei Baukrediten.
Daneben kennt das Bundesprivatrecht drei Fälle, in denen ein Anspruch auf ein gesetzliches Grundpfandrecht besteht (Art. 837 Abs. 1 ZGB): die Forderung des Verkäufers am verkauften Grundstück, die Forderung der Miterben und Gemeinder aus der Teilung, und die Forderung der Handwerker und Unternehmer für Material und Arbeit am Grundstück. Auf diese Rechte kann der Berechtigte nicht zum Voraus verzichten (Art. 837 Abs. 3 ZGB).
Wofür das Pfand haftet
Der Umfang der Sicherung ist in Art. 818 Abs. 1 ZGB abschliessend geregelt. Pfandgesichert sind die Kapitalforderung, die Kosten der Betreibung samt Verzugszinsen sowie drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse plus der seit dem letzten Zinstag laufende Zins. Beim Schuldbrief sind zusätzlich nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen pfandgesichert.
Praktisch heisst das: Die Pfandsumme deckt nicht nur das Darlehen, sondern soll auch Zins- und Verfahrenskosten auffangen. Genau deshalb setzen Banken die Pfandsumme oft etwas höher an als den Darlehensbetrag.
Grundpfandverschreibung oder Schuldbrief
Seit der Revision des Immobiliarsachenrechts, in Kraft seit dem 1. Januar 2012, kennt das Schweizer Recht nur noch zwei Arten des Grundpfands: die Grundpfandverschreibung und den Schuldbrief. Die Bestellung anderer Arten ist nicht gestattet (Art. 793 ZGB). Die dritte historische Form, die Gült, ist damit abgeschafft; seit dem 1. Januar 2012 kann sie nicht mehr errichtet werden.
| Merkmal | Grundpfandverschreibung (Art. 824 ff. ZGB) | Schuldbrief (Art. 842 ff. ZGB) |
|---|---|---|
| Verhältnis zur Forderung | Akzessorisch: sichert eine bestehende Forderung und fällt mit ihr dahin | Begründet eine eigene, zusätzliche Schuldbriefforderung |
| Persönliche Schuld | Der Schuldner haftet persönlich für die gesicherte Forderung; das Pfand tritt hinzu | Die Schuldbriefforderung tritt neben die Forderung aus dem Grundverhältnis (Art. 842 Abs. 2 ZGB) |
| Urkunde | Grundbuchauszug mit blosser Beweismittelfunktion, kein Wertpapier (Art. 825 Abs. 2 ZGB) | Beim Papier-Schuldbrief ein Pfandtitel als Wertpapier, beim Register-Schuldbrief nur der Grundbucheintrag |
| Wiederverwendbar | Nein: Ist die Forderung untergegangen, kann der Eigentümer die Löschungsbewilligung verlangen (Art. 826 ZGB) | Ja: Der Schuldner darf den Eintrag stehen lassen und den Schuldbrief weiterverwenden (Art. 854 ZGB) |
| Übertragung der Forderung | Bedarf keiner Eintragung im Grundbuch (Art. 835 ZGB) | Über das Grundbuch oder über den Pfandtitel, je nach Ausgestaltung |
| Typische Verwendung | Gesetzliche Grundpfandrechte, Maximalhypotheken mit schwankendem Betrag | Standardsicherheit bei Hypothekarfinanzierungen |
Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (SR 210), Fassung in Kraft seit 1. Januar 2026.
Warum der Schuldbrief der Standard ist
Der entscheidende Vorteil des Schuldbriefs ist seine Wiederverwendbarkeit. Ist die Schuldbriefforderung getilgt, kann der Schuldner verlangen, dass der Gläubiger der Übertragung des Register-Schuldbriefs auf seinen eigenen Namen zustimmt oder den Pfandtitel unentkräftet herausgibt (Art. 853 ZGB). Der Eintrag bleibt bestehen, der Schuldner wird selbst Gläubiger. Das ist der sogenannte Eigentümerschuldbrief.
Art. 854 ZGB sagt es ausdrücklich: Der Schuldner hat die Wahl, den Eintrag löschen oder stehen zu lassen, und er ist befugt, den Schuldbrief weiterzuverwenden. Wer später eine Renovation finanzieren will, braucht dann keinen neuen Schuldbrief zu errichten und spart die vollen Errichtungskosten.
Dazu kommt ein Rangargument: Wird ein vorgehendes Grundpfand gelöscht, hat der nachfolgende Grundpfandgläubiger keinen Anspruch darauf, in die Lücke nachzurücken (Art. 814 Abs. 1 ZGB). Ein bestehen gelassener Schuldbrief hält also die vordere Pfandstelle besetzt.
Einen abbezahlten Schuldbrief lässt du im Grundbuch stehen, statt ihn löschen zu lassen. Er kostet im Bestand nichts, sichert die Pfandstelle und erspart dir bei der nächsten Finanzierung die Errichtungsgebühren.
Register-Schuldbrief oder Papier-Schuldbrief
Der Schuldbrief wird entweder als Register-Schuldbrief oder als Papier-Schuldbrief ausgestaltet (Art. 843 ZGB). Der Register-Schuldbrief kam mit der Revision von 2012 dazu und ist heute die Standardform bei Neufinanzierungen.
| Merkmal | Register-Schuldbrief | Papier-Schuldbrief |
|---|---|---|
| Entstehung | Mit der Eintragung in das Grundbuch (Art. 857 Abs. 1 ZGB) | Eintragung plus Ausstellung eines Pfandtitels durch das Grundbuchamt (Art. 860 Abs. 1, Art. 861 Abs. 1 ZGB) |
| Physisches Dokument | Keines | Pfandtitel als Wertpapier, gültig nur mit Unterschrift des Grundbuchverwalters |
| Auf wen er lautet | Auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers (Art. 857 Abs. 2 ZGB), nie auf den Inhaber | Auf den Inhaber oder auf eine bestimmte Person, auch auf den Grundeigentümer selbst (Art. 860 Abs. 2 ZGB) |
| Gläubiger ersichtlich | Ja, direkt im Grundbuch | Beim Inhabertitel nicht ersichtlich |
| Übertragung | Eintragung des neuen Gläubigers im Grundbuch aufgrund schriftlicher Erklärung des bisherigen (Art. 858 Abs. 1 ZGB) | Übergabe des Pfandtitels, beim Namentitel zusätzlich Übertragungsvermerk auf dem Titel (Art. 864 ZGB) |
| Verlustrisiko | Keines, es existiert kein Titel | Kraftloserklärung durch das Gericht, mit Auskündung auf sechs Monate (Art. 865 Abs. 2 ZGB) |
| Kosten | Keine Gebühr für die Titelausstellung | Zusätzliche Gebühr für die Ausstellung des Pfandtitels |
Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (SR 210), Fassung in Kraft seit 1. Januar 2026.
Was sich 2012 sonst noch geändert hat
Vor der Revision löste die Errichtung eines Schuldbriefs eine Novation aus: Die Darlehensschuld ging in der Schuldbriefforderung auf. Seit dem 1. Januar 2012 gilt das Gegenteil. Nach Art. 842 Abs. 2 ZGB tritt die Schuldbriefforderung neben die zu sichernde Forderung aus dem Grundverhältnis, wenn nichts anderes vereinbart ist. Der Schuldner kann sich gegenüber dem Gläubiger weiterhin auf die persönlichen Einreden aus dem Grundverhältnis berufen (Art. 842 Abs. 3 ZGB).
Praktisch relevant ist ausserdem die Kündigungsregel: Der Schuldbrief kann von Gläubiger oder Schuldner mit halbjährlicher Kündigungsfrist auf Ende jeden Monats gekündigt werden, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine abweichende Vereinbarung darf für den Gläubiger keine kürzere Frist als drei Monate vorsehen, ausser der Schuldner ist mit Amortisationen oder Zinsen in Verzug (Art. 847 ZGB).
So entsteht ein Grundpfandrecht Schritt für Schritt
Der Ablauf beim Immobilienkauf folgt einem festen Muster. Die Zuständigkeiten von Notariat und Grundbuchamt sind kantonal organisiert, die Reihenfolge ist es nicht.
Kreditvertrag mit der Bank abschliessen
Du vereinbarst Betrag, Zinssatz, Laufzeit und Amortisation. Die Bank prüft dabei die Tragbarkeit und den Belehnungsgrad.
Pfandsumme festlegen
Im Pfandvertrag wird festgehalten, welches Grundpfandrecht zugunsten der Bank errichtet wird und auf welche Pfandsumme es lautet. Die Pfandsumme muss als bestimmter Betrag in Franken angegeben werden (Art. 794 Abs. 1 ZGB) und liegt in der Regel mindestens auf Höhe des Darlehens.
Öffentliche Beurkundung
Das Rechtsgeschäft auf Errichtung des Grundpfands bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 799 Abs. 2 ZGB). Die Urkundsperson prüft die Identität der Parteien und die gesetzlichen Voraussetzungen.
Anmeldung beim Grundbuchamt
Die Anmeldung wird nach ihrer zeitlichen Reihenfolge ohne Aufschub in das Tagebuch eingeschrieben (Art. 948 Abs. 1 ZGB). Das Grundbuchamt prüft anschliessend die Belege.
Wirkung ab Tagebucheintrag
Das dingliche Recht entsteht mit der Eintragung in das Hauptbuch, seine Wirkung wird aber auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen (Art. 972 Abs. 1 und 2 ZGB). Deshalb kann die Bank schon auf Basis des Tagebucheintrags auszahlen, bevor die Hauptbucheintragung abgeschlossen ist.
Auszahlung der Hypothek
Die Bank überweist das Darlehen, der Kaufpreis geht an die Verkäuferschaft. Beim Papier-Schuldbrief darf der Pfandtitel dem Gläubiger nur mit ausdrücklicher Einwilligung von Schuldner und Grundeigentümer ausgehändigt werden (Art. 861 Abs. 3 ZGB).
Was die Errichtung eines Grundpfandrechts kostet
Die Kosten für die Errichtung eines Grundpfandrechts bemessen sich nach der Pfandsumme und nicht nach dem Kaufpreis der Liegenschaft. Sie setzen sich aus der Gebühr für die öffentliche Beurkundung und der Gebühr des Grundbuchamts zusammen. Beides ist kantonal geregelt, und die Unterschiede sind erheblich: Der Kanton Schwyz erhebt weder eine Handänderungssteuer noch Handänderungs- oder Grundbuchgebühren, im Tessin kostet die Errichtung eines Liegenschaftspfands bis zu 7 Promille.
| Kanton | Abgabe auf der Errichtung eines Grundpfandrechts | Bemessungsgrundlage und Mindestbetrag |
|---|---|---|
| Schwyz | Keine | Der Kanton erhebt weder Handänderungssteuer noch Handänderungs- oder Grundbuchgebühren |
| Zürich | 1.0‰ Notariat plus 1.0‰ Grundbuchamt, zusammen 2.0‰ | Pfandsumme, je mindestens CHF 100. Der Zuschlag für die Titelausstellung entfällt beim Register-Schuldbrief |
| Uri | 2‰ | Pfandsumme, mindestens CHF 50 und höchstens CHF 10'000 |
| Glarus | 3‰ | Pfandsumme, mindestens CHF 50 |
| Schaffhausen | 3‰ (1‰ Beurkundung, 2‰ Errichtung) | Pfandsumme |
| Jura | 3.5‰ | Spezialsatz für die Errichtung von Grundpfandrechten, mindestens CHF 30 |
| Tessin | 5‰ bis 7‰ | Errichtung eines Liegenschaftspfands (Hypothek oder Schuldbrief) |
Quellen: Eidgenössische Steuerverwaltung, «Handänderungssteuer», Ausgabe November 2022, Ziffer 6.2.2 (Stand der Gesetzgebung 1. Januar 2022); für Zürich die Notariate und Grundbuchämter des Kantons Zürich, Gebührenseite zu Grundpfandrechten, abgerufen am 21. August 2026. Die übrigen Kantone kennen für die Pfanderrichtung keinen eigenen Promillesatz, dort gelten die Notariats- und Grundbuchtarife des jeweiligen Kantons. Vor dem Termin lohnt sich die Nachfrage beim zuständigen Grundbuchamt.
Rechenbeispiel Kanton Zürich
Du kaufst ein Haus für CHF 1'000'000 und nimmst eine Hypothek über CHF 800'000 auf. Der Register-Schuldbrief lautet auf eine Pfandsumme von CHF 800'000.
| Position | Ansatz | Betrag |
|---|---|---|
| Notarielle Gebühr für die Beurkundung | 1.0‰ der Pfandsumme | CHF 800 |
| Grundbuchgebühr für die Eintragung | 1.0‰ der Pfandsumme | CHF 800 |
| Ausstellung des Pfandtitels | Entfällt beim Register-Schuldbrief | CHF 0 |
| Total Errichtung des Grundpfandrechts | CHF 1'600 |
Berechnet nach den Ansätzen der Notariate und Grundbuchämter des Kantons Zürich (Notariatsgebührenverordnung), abgerufen am 21. August 2026. Beim Papier-Schuldbrief kämen für die Titelausstellung CHF 50 pro Grundstück im Rahmen von CHF 200 bis 500 dazu. In anderen Kantonen fällt das Ergebnis anders aus.
Handänderungssteuer: eine andere Abgabe
Die Handänderungssteuer wird häufig mit den Kosten des Grundpfandrechts vermischt. Sie hat damit nichts zu tun: Steuerobjekt ist der Übergang eines dinglichen Rechts an einem Grundstück, also der Eigentumswechsel, nicht die Bestellung des Pfands. Bezahlt wird sie in der Regel vom Erwerber, in einzelnen Kantonen je zur Hälfte von Erwerber und Veräusserer.
Die Spannweite ist gross. Die Kantone Zürich, Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen kennen keine Handänderungssteuer, sondern nur eine Grundbuchgebühr. Der Kanton Schwyz erhebt weder das eine noch das andere. Am oberen Ende liegt Neuenburg mit einem Normalsatz von 33 Promille des Kaufpreises, gefolgt von Basel-Stadt und Genf mit je 30 Promille sowie Solothurn und Waadt mit je 22 Promille. Bern verlangt im Normalfall 18 Promille.
Quelle: Eidgenössische Steuerverwaltung, «Handänderungssteuer», Ausgabe November 2022, Ziffern 3.1 und 6.2.1 (Stand der Gesetzgebung 1. Januar 2022). Reduzierte Sätze für Erbgang, Ersterwerb oder Selbstbewohnung sind in mehreren Kantonen vorgesehen.
Grundpfandrecht und Hypothek: der Unterschied
Umgangssprachlich werden «Hypothek» und «Grundpfandrecht» oft gleichgesetzt. Rechtlich sind es zwei verschiedene Dinge:
- Die Hypothek, genauer das Hypothekardarlehen, ist der Kredit, den dir die Bank gewährt. Sie ist eine Forderung aus Vertrag.
- Das Grundpfandrecht, meist in Form des Schuldbriefs, ist die dingliche Sicherheit am Grundstück, die du der Bank im Gegenzug gibst.
Eine Immobilienfinanzierung besteht immer aus beiden Teilen: dem Darlehen als persönlicher Forderung und dem Grundpfandrecht als dinglicher Sicherheit. Fällt eines der beiden weg, trägt die Finanzierung nicht.
Pfandsumme und Darlehenssumme sind nicht dasselbe
Die Pfandsumme ist der im Grundbuch eingetragene Betrag des Schuldbriefs. Die Darlehenssumme ist der tatsächlich geschuldete Betrag. Beide laufen auseinander, sobald du amortisierst.
Ein Beispiel: Der Schuldbrief lautet auf CHF 800'000, durch Amortisation ist die Restschuld auf CHF 700'000 gesunken. Die Pfandsumme bleibt bei CHF 800'000. Brauchst du später zusätzliche Mittel, lassen sich bis zur Pfandsumme weitere CHF 100'000 aufnehmen, ohne einen neuen Schuldbrief zu errichten. Wie sich das auf die Struktur deiner Finanzierung auswirkt, zeigt der Vergleich von erster und zweiter Hypothek.
Wann ein Grundpfandrecht erlischt
Ein Grundpfandrecht geht unter mit der Löschung des Eintrags sowie mit dem vollständigen Untergang des Grundstücks (Art. 801 Abs. 1 ZGB). Die Rückzahlung der Hypothek allein löscht es nicht.
Bei der Grundpfandverschreibung kann der Eigentümer nach Untergang der Forderung vom Gläubiger verlangen, dass dieser die Löschung des Eintrags bewilligt (Art. 826 ZGB). Beim Schuldbrief hat der Schuldner nach Art. 854 ZGB die Wahl: löschen lassen oder stehen lassen und weiterverwenden.
Ein Papier-Schuldbrief darf im Grundbuch erst gelöscht werden, wenn der Pfandtitel entkräftet oder durch das Gericht für kraftlos erklärt worden ist (Art. 855 ZGB). Wer den Titel nicht mehr findet, muss also zuerst das Kraftloserklärungsverfahren durchlaufen, das mit einer Auskündung auf sechs Monate läuft.
Was die Löschung kostet, ist wiederum kantonal. Im Kanton Zürich lösen sämtliche Löschungen und Reduktionen von Register-Schuldbriefen keine grundbuchamtlichen Gebühren aus. In anderen Kantonen gelten andere Tarife; verbindlich Auskunft gibt nur das zuständige Grundbuchamt.
Pfandverwertung bei Zahlungsausfall
Bleiben Zinsen oder Amortisationen aus, kann die Bank die Betreibung auf Pfandverwertung einleiten. Der Ablauf steht im Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG), Artikel 151 bis 158.
- Betreibungsbegehren: Die Bank reicht beim Betreibungsamt ein Begehren ein und bezeichnet darin den Pfandgegenstand (Art. 151 Abs. 1 SchKG).
- Zahlungsbefehl mit sechsmonatiger Zahlungsfrist: Das Betreibungsamt stellt den Zahlungsbefehl zu. Die Zahlungsfrist beträgt beim Grundpfand sechs Monate (Art. 152 Ziff. 1 SchKG).
- Rechtsvorschlag innert zehn Tagen: Wer die Forderung bestreitet, muss das sofort dem Überbringer oder innert zehn Tagen nach der Zustellung dem Betreibungsamt erklären (Art. 74 Abs. 1 SchKG). Diese Frist ist kurz und läuft unabhängig von der sechsmonatigen Zahlungsfrist.
- Verwertungsbegehren: Die Verwertung eines Grundpfands kann frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach Zustellung des Zahlungsbefehls verlangt werden. Wird das Begehren nicht fristgerecht gestellt, erlischt die Betreibung (Art. 154 SchKG).
- Verwertung: Das Betreibungsamt benachrichtigt den Schuldner binnen drei Tagen vom Verwertungsbegehren (Art. 155 Abs. 2 SchKG). Aus dem Erlös werden zuerst die Kosten für Verwaltung, Verwertung und Verteilung gedeckt, danach die Pfandgläubiger nach ihrem Rang (Art. 157 SchKG).
In der Praxis kommt es selten so weit. Banken suchen zuerst nach einer Lösung, etwa über eine Ablösung der Hypothek oder einen freihändigen Verkauf der Liegenschaft.
Was sich 2025 und 2026 geändert hat
Eigenmittelverordnung: neue Risikogewichte seit 1. Januar 2025
Die revidierte Eigenmittelverordnung setzt die Basel-III-Endfassung um. Seit dem 1. Januar 2025 richtet sich das Risikogewicht grundpfandgesicherter Positionen nach dem Belehnungsgrad in festen Bändern. Für dich als Kreditnehmer heisst das: Je tiefer die Belehnung, desto weniger Eigenmittel muss die Bank hinterlegen, was sich tendenziell in den Konditionen niederschlägt.
| Belehnungsgrad | Selbstgenutzte Wohnliegenschaft | Übrige Wohnliegenschaft |
|---|---|---|
| bis 50% | 20% | 30% |
| über 50% bis 60% | 25% | 35% |
| über 60% bis 70% | 35% | 55% |
| über 70% bis 80% | 35% | 60% |
| über 80% bis 90% | 45% | 75% |
| über 90% bis 100% | 55% | 85% |
| über 100% | 75% | 110% |
Quelle: Eigenmittelverordnung (SR 952.03), Anhang 3 Ziffern 3.1 und 3.2, Fassung in Kraft seit 1. Januar 2025 (AS 2024 13). Für selbstgenutzte Wohnliegenschaften fasst die Verordnung die Bänder von 60 bis 80 Prozent zu einer einzigen Stufe von 35 Prozent zusammen.
Diese Bänder gelten nur, wenn die Anforderungen nach Art. 72c ERV erfüllt sind. Dazu gehören ein angemessener Mindestanteil an Eigenkapital, das weder aus einer Verpfändung noch aus einem Vorbezug der zweiten Säule stammt, und eine zeitlich und betragsmässig angemessene Amortisation. Sind sie nicht erfüllt, steigt das Risikogewicht bei selbstgenutzten Wohnliegenschaften natürlicher Personen auf 75 Prozent (Art. 72c Abs. 5 ERV).
Für Baukredite und Kredite für Bauland gilt eine Sonderregel: Bei selbstgenutzten Wohnliegenschaften wird nach derselben Belehnungstabelle gewichtet. Nicht selbstgenutzte Wohnliegenschaften erhalten 100 Prozent, sofern die Anforderungen erfüllt sind und die Belehnung höchstens 70 Prozent beträgt, sonst 150 Prozent (Art. 72e ERV).
Bauhandwerkerpfandrecht: neue Fassung seit 1. Januar 2026
Handwerker und Unternehmer können für Material und Arbeit an einem Grundstück die Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechts verlangen. Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Zum Vergleich: Beim Pfandrecht des Verkäufers oder der Miterben läuft die Frist drei Monate ab der Eigentumsübertragung (Art. 838 ZGB).
Seit dem 1. Januar 2026 gilt eine neue Fassung von Art. 839 Abs. 3 ZGB. Der Grundeigentümer kann die Eintragung abwenden, indem er «für die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinse für die Dauer von zehn Jahren hinreichende Sicherheit leistet». Neu ist die ausdrückliche Befristung auf zehn Jahre: Die zu stellende Sicherheit ist damit betragsmässig berechenbar.
Quelle: Art. 839 Abs. 3 ZGB, Fassung gemäss Ziffer II des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 2024 (Baumängel), in Kraft seit 1. Januar 2026 (AS 2025 270; BBl 2022 2743).
Schuldbrief stehen lassen oder löschen
Nach der Rückzahlung stellt sich die Frage, was mit dem Schuldbrief geschieht. In den meisten Fällen spricht mehr fürs Stehenlassen, aber nicht in allen.
Dafür, den Schuldbrief stehen zu lassen
- Art. 854 ZGB erlaubt die Weiterverwendung ausdrücklich: Bei der nächsten Finanzierung entfallen die Errichtungsgebühren komplett
- Die vordere Pfandstelle bleibt besetzt. Nachgehende Gläubiger rücken bei einer Löschung nicht automatisch nach (Art. 814 Abs. 1 ZGB), aber an die Stelle des getilgten Pfandrechts darf ein neues treten (Art. 814 Abs. 2 ZGB)
- Ein bestehender Eintrag verursacht keine laufenden Kosten
- Beim Register-Schuldbrief lässt sich der Eintrag nach Tilgung auf den eigenen Namen übertragen (Art. 853 Ziff. 1 ZGB). Du wirst dein eigener Gläubiger
Dagegen, oder mindestens zu prüfen
- Bei einem Verkauf will die finanzierende Bank der Käuferschaft den Schuldbrief oft auf ihren eigenen Namen und in eigener Struktur. Dann bringt der alte Titel wenig
- Beim Papier-Schuldbrief musst du den Titel physisch verwahren. Geht er verloren, ist die Löschung erst nach Entkräftung oder gerichtlicher Kraftloserklärung möglich (Art. 855 ZGB), und die Auskündung dauert sechs Monate (Art. 865 Abs. 2 ZGB)
- Ist die Pfandsumme deutlich höher als der künftige Finanzierungsbedarf, kann eine Reduktion statt einer vollen Löschung sinnvoller sein
Konkreter Grenzfall: Du hast 2004 einen Papier-Schuldbrief über CHF 400'000 errichten lassen, die Hypothek 2019 vollständig zurückbezahlt und den Titel seither nicht mehr gesehen. 2026 willst du das Haus verkaufen, und die Bank der Käuferschaft verlangt einen Register-Schuldbrief. Löschen kannst du den alten Eintrag erst, wenn der Titel entkräftet oder gerichtlich für kraftlos erklärt ist. Dieses Verfahren läuft mit einer Auskündung auf sechs Monate. Wer den Verkauf auf drei Monate terminiert hat, hat ein Problem. Die Lehre daraus: Papier-Schuldbriefe früh in Register-Schuldbriefe umwandeln, solange der Titel noch auffindbar ist.
Das Grundpfandrecht ist der Teil der Immobilienfinanzierung, den man einmal einrichtet und danach jahrzehntelang nicht mehr anschaut. Genau deshalb entstehen dort die teuren Überraschungen. Zwei Dinge lohnen sich konkret: Erstens, die Pfandsumme beim Errichten nicht zu knapp bemessen, denn eine spätere Erhöhung kostet in den meisten Kantonen wieder den vollen Promillesatz auf dem Erhöhungsbetrag. Zweitens, einen getilgten Schuldbrief stehen zu lassen statt löschen. Art. 854 ZGB erlaubt es ausdrücklich, und du sparst bei der nächsten Finanzierung vierstellig.
Wer noch einen Papier-Schuldbrief besitzt, sollte die Umwandlung in einen Register-Schuldbrief nicht aufschieben. Der Verlust eines Pfandtitels ist kein kleiner Ärger, sondern ein gerichtliches Verfahren mit einer Auskündung auf sechs Monate. Prüfe im selben Zug, ob die Struktur deiner Finanzierung noch passt: Ein tieferer Belehnungsgrad schlägt seit 2025 direkt auf die Eigenmittelanforderung der Bank durch und damit tendenziell auf deine Konditionen. Ein Überblick über die Hypothekenarten zeigt, welche Varianten dafür infrage kommen.
Häufige Fragen zum Grundpfandrecht
Ein Grundpfandrecht ist ein beschränkt dingliches Recht an einem Grundstück. Es gibt dem Gläubiger das Recht, sich bei Nichtbefriedigung aus dem Erlös des Grundstücks bezahlt zu machen (Art. 816 Abs. 1 ZGB). Geregelt ist es im Zweiundzwanzigsten Titel des ZGB, materiell in den Artikeln 793 bis 875. In der Praxis sichert es vor allem Hypothekardarlehen.
Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es in der Schweiz?Seit dem 1. Januar 2012 nur noch zwei: die Grundpfandverschreibung und den Schuldbrief. Die Bestellung anderer Arten ist nach Art. 793 Abs. 2 ZGB nicht gestattet. Die frühere dritte Form, die Gült, wurde mit der Revision des Immobiliarsachenrechts abgeschafft. Der Schuldbrief wiederum wird entweder als Register-Schuldbrief oder als Papier-Schuldbrief ausgestaltet (Art. 843 ZGB).
Was kostet die Errichtung eines Schuldbriefs?Die Gebühr bemisst sich nach der Pfandsumme und ist kantonal geregelt. Im Kanton Zürich fallen 1.0 Promille für die Beurkundung und 1.0 Promille für die Grundbucheintragung an, je mindestens CHF 100. Bei einer Pfandsumme von CHF 800'000 sind das CHF 1'600. Andere belegte Sätze auf der Pfanderrichtung: Uri 2 Promille (max. CHF 10'000), Glarus 3 Promille, Schaffhausen 3 Promille, Jura 3.5 Promille, Tessin 5 bis 7 Promille. Der Kanton Schwyz erhebt gar keine Abgabe. Beim Papier-Schuldbrief kommt eine Gebühr für die Ausstellung des Pfandtitels dazu.
Wann erlischt ein Grundpfandrecht?Es geht unter mit der Löschung des Eintrags oder mit dem vollständigen Untergang des Grundstücks (Art. 801 Abs. 1 ZGB). Die Rückzahlung der Hypothek allein genügt nicht. Bei der Grundpfandverschreibung kann der Eigentümer nach Untergang der Forderung die Löschungsbewilligung verlangen (Art. 826 ZGB). Beim Schuldbrief hat der Schuldner die Wahl, ob er löschen lässt oder den Eintrag stehen lässt und weiterverwendet (Art. 854 ZGB).
Was ist der Unterschied zwischen Grundpfandrecht und Hypothek?Die Hypothek, genauer das Hypothekardarlehen, ist der Kredit der Bank und damit eine Forderung aus Vertrag. Das Grundpfandrecht ist die dingliche Sicherheit am Grundstück. Beim Schuldbrief kommt eine Besonderheit dazu: Er begründet eine eigene persönliche Forderung, die seit 2012 neben die Darlehensforderung tritt und sie nicht mehr ersetzt (Art. 842 Abs. 2 ZGB).
Wie hoch sollte die Pfandsumme eines Schuldbriefs sein?Mindestens auf Höhe des Hypothekardarlehens. Oft wird sie höher angesetzt, weil das Grundpfand nach Art. 818 Abs. 1 ZGB auch die Betreibungskosten, Verzugszinse sowie drei verfallene Jahreszinse plus den laufenden Zins deckt. Eine grosszügig bemessene Pfandsumme lässt zudem Raum für spätere Aufstockungen ohne neuen Schuldbrief, denn eine nachträgliche Erhöhung kostet in den meisten Kantonen wieder den vollen Promillesatz auf dem Erhöhungsbetrag.
Wie lange dauert es bei Zahlungsausfall bis zur Versteigerung?Die Zahlungsfrist im Zahlungsbefehl beträgt beim Grundpfand sechs Monate (Art. 152 Ziff. 1 SchKG). Die Verwertung kann frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach der Zustellung des Zahlungsbefehls verlangt werden (Art. 154 Abs. 1 SchKG). Wichtig und oft verwechselt: Rechtsvorschlag musst du sofort beim Überbringer oder innert zehn Tagen nach der Zustellung erheben (Art. 74 Abs. 1 SchKG).
Was passiert, wenn der Versteigerungserlös die Schuld nicht deckt?Dann stellt das Betreibungsamt der Bank einen Pfandausfallschein aus (Art. 158 Abs. 1 SchKG). Er gilt als Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 SchKG, und die Bank kann die Betreibung je nach Person des Schuldners auf dem Weg der Pfändung oder des Konkurses fortsetzen. Betreibt sie binnen Monatsfrist, ist kein neuer Zahlungsbefehl nötig.
Kann ich einen Papier-Schuldbrief in einen Register-Schuldbrief umwandeln?Ja. Das ist in aller Regel sinnvoll, weil beim Register-Schuldbrief kein Titel ausgestellt, verwahrt und zwischen Bank, Notariat und Grundbuchamt transportiert werden muss und das Verlustrisiko entfällt. Geht ein Papier-Schuldbrief verloren, ist eine Löschung im Grundbuch erst nach Entkräftung oder gerichtlicher Kraftloserklärung möglich (Art. 855 ZGB), und die Kraftloserklärung erfolgt mit einer Auskündung auf sechs Monate (Art. 865 Abs. 2 ZGB). Die Gebühren für die Umwandlung sind kantonal geregelt.
Darf die Bank mein Haus einfach behalten, wenn ich nicht zahle?Nein. Die Abrede, wonach das Grundpfand dem Gläubiger bei Nichtbefriedigung als Eigentum zufallen soll, ist nach Art. 816 Abs. 2 ZGB ungültig. Die Bank hat nur das Recht, sich aus dem Erlös des Grundstücks bezahlt zu machen, und dafür muss sie den Weg über die Betreibung auf Pfandverwertung gehen.