Das Wichtigste auf einen Blick
- Der kalkulatorische Zinssatz ist ein fiktiver Zinssatz von meist 5.0%, mit dem Schweizer Banken prüfen, ob du eine Hypothek auch bei stark steigenden Zinsen tragen kannst.
- Die 5.0% stehen in keinem Gesetz und in keiner Richtlinie der Bankiervereinigung. Sie stammen aus der FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 vom 22. Mai 2025, die sie als Beispiel für nachhaltige Kriterien nennt.
- Jede Bank legt ihren Satz selbst fest: Bank Cler rechnet mit 4.5%, die Migros Bank mit 4.75%, PostFinance, Baloise und die Berner Kantonalbank mit 5.0%.
- Bei einer Liegenschaft von CHF 1'000'000 mit 20% Eigenkapital ergeben sich nach den FINMA-Referenzwerten kalkulatorische Wohnkosten von CHF 56'889 pro Jahr. Dafür braucht es rund CHF 172'400 Bruttoeinkommen.
- Effektiv zahlst du auf dieselbe Hypothek bei 1.61% (SNB-Median 5-jährige Festhypothek, Juni 2026) CHF 12'880 Zins statt CHF 40'000. Der Abstand beträgt 3.39 Prozentpunkte.
Der kalkulatorische Zinssatz entscheidet, ob dir eine Bank eine Hypothek gibt. Er ist keine Vorschrift, sondern ein Entscheid jedes einzelnen Instituts. Wir zeigen, woher die verbreiteten 5.0% wirklich kommen, welche Banken abweichen und warum die aufsichtsrechtliche Diskussion 2026 nicht über eine Senkung läuft, sondern über eine Verschärfung.
Definition: Was der kalkulatorische Zinssatz ist
Kalkulatorischer Zinssatz bezeichnet den fiktiven Hypothekarzinssatz, mit dem eine Bank die Tragbarkeit einer Finanzierung rechnet. Er liegt bewusst weit über dem Marktzins und hat mit dem Zins, den du effektiv bezahlst, nichts zu tun.
Der kalkulatorische Zinssatz ist ein Stresstest. Eine Hypothek läuft oft zwei bis drei Jahrzehnte, der Zinssatz einer Festhypothek dagegen nur zwei bis zehn Jahre. Die Bank prüft deshalb nicht, ob du die heutige Rate zahlen kannst, sondern ob du eine deutlich höhere Rate zahlen könntest.
Zu unterscheiden ist der kalkulatorische Zinssatz vom hypothekarischen Referenzzinssatz. Der Referenzzinssatz ist eine vom Bund publizierte Grösse für Mietzinsanpassungen und liegt seit dem 2. September 2025 bei 1.25%. Beide Werte haben denselben Wortbestandteil und sonst nichts gemeinsam.
Wer die 5.0% festlegt und wer nicht
Hier steht in vielen Ratgebern das Falsche. Die «Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen» der Schweizerischen Bankiervereinigung in der Fassung vom 13. Dezember 2023, in Kraft seit dem 1. Januar 2025, enthalten genau zwei quantitative Vorgaben:
- Eigenmittel (Ziff. 2.1): mindestens 10% des Belehnungswerts aus Mitteln, die nicht aus dem Guthaben der 2. Säule stammen.
- Amortisation (Ziff. 2.2): die Hypothekarschuld ist innert maximal 15 Jahren linear auf 2/3 des Belehnungswerts zurückzuführen, beginnend spätestens per Quartalsende 12 Monate nach der Auszahlung.
Ein kalkulatorischer Zinssatz steht dort nicht. Eine Drittelsregel steht dort nicht. Eine Belehnungsobergrenze von 80% steht dort ebenfalls nicht.
Die gesetzliche Grundlage ist Art. 72d der Eigenmittelverordnung (ERV, SR 952.03). Er verlangt lediglich, dass Banken durch interne Weisungen sicherstellen, dass die Tragbarkeit nachhaltig und systematisch gewährleistet ist. Welche kalkulatorischen Kosten das sind, legt jedes Institut selbst fest.
Die bekannten Zahlen stammen aus der FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 vom 22. Mai 2025. Die Aufsicht nennt dort in Kapitel 3 Kriterien, die sie als nachhaltig ansieht: für selbstgenutzte Wohnliegenschaften eine Tragbarkeitsgrenze von 33% des nachhaltigen Bruttoeinkommens oder alternativ 38% des Nettoeinkommens, zusammen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% des Kreditbetrags und kalkulatorischen Nebenkosten von 0.8% des Belehnungswerts bei neuwertigen Objekten. Unmittelbar danach hält die Mitteilung fest: «Diese Kriterien sind nicht abschliessend.»
Die Tragbarkeitsrechnung Zeile für Zeile
Kalkulatorischer Zins auf die gesamte Hypothek + kalkulatorische Nebenkosten auf den Belehnungswert + jährliche Amortisation ≤ 33% des nachhaltigen Bruttoeinkommens.
Die Amortisation ergibt sich aus der Richtlinie und nicht aus dem Ermessen der Bank. Bei einem Belehnungswert von CHF 1'000'000 liegen zwei Drittel bei CHF 666'667. Wer CHF 800'000 aufnimmt, muss die Differenz von CHF 133'333 linear über 15 Jahre zurückführen, also CHF 8'889 pro Jahr.
| Position | Rechenweg | Pro Jahr | Pro Monat |
|---|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins | 5.0% von CHF 800'000 | CHF 40'000 | CHF 3'333 |
| Kalkulatorische Nebenkosten | 0.8% von CHF 1'000'000 | CHF 8'000 | CHF 667 |
| Amortisation | (CHF 800'000 − CHF 666'667) ÷ 15 | CHF 8'889 | CHF 741 |
| Kalkulatorische Wohnkosten | Summe | CHF 56'889 | CHF 4'741 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen | CHF 56'889 ÷ 0.33 | CHF 172'391 | CHF 14'366 |
| Alternativ: benötigtes Nettoeinkommen | CHF 56'889 ÷ 0.38 | CHF 149'708 | CHF 12'476 |
Beispiel: Kaufpreis und Belehnungswert CHF 1'000'000, Eigenkapital CHF 200'000, Hypothek CHF 800'000, Belehnung 80%, neuwertiges Objekt. Gerechnet mit den Referenzwerten aus FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 und der Amortisationsvorgabe nach Ziff. 2.2 der SBVg-Mindestanforderungen. Stand: 21. August 2026.
Der kalkulatorische Zins macht CHF 40'000 von CHF 56'889 aus, also 70% der Rechnung. Das erklärt, warum Eigenkapital und Kaufpreis in dieser Rechnung so viel stärker wirken als alles andere.
Rechnet deine Bank mit Nebenkosten von 1.0% statt 0.8%, steigen die kalkulatorischen Wohnkosten auf CHF 58'889 und die Einkommensschwelle auf rund CHF 178'500. Zwei Zehntelprozentpunkte bei den Nebenkosten kosten dich also gut CHF 6'000 geforderte Jahreseinnahmen.
Was die Banken tatsächlich rechnen
Der Satz von 5.0% ist verbreitet, aber nicht einheitlich. Diese Werte sind aus den öffentlichen Produktunterlagen der Institute belegt:
| Institut | Kalkulatorischer Zinssatz | Kalkulatorische Nebenkosten | Tragbarkeitsgrenze |
|---|---|---|---|
| Bank Cler | 4.5% | 0.8% des Kaufpreises | ein Drittel des Nettoeinkommens |
| Migros Bank | 4.75% | 0.8%, bei Minergie und GEAK 0.6% | höchstens 35% des Nettoeinkommens |
| Baloise | 5.0% | 0.75% des Kaufpreises | höchstens 35% des Nettoeinkommens |
| Berner Kantonalbank | 5.0% | ab 0.8%, gestaffelt nach Energiestandard und Alter | ein Drittel des Bruttoeinkommens |
| PostFinance | 5.0% | 1.0% des Kaufpreises | ein Drittel des Bruttoeinkommens |
| Swiss Life | 5.0% (Angabe «meist 5%») | 1.0% des Kaufpreises | 33% des Bruttoeinkommens |
| FINMA-Referenzwert | 5.0% | 0.8% des Belehnungswerts | 33% brutto oder 38% netto |
Quellen: Produktbroschüren und Tragbarkeitsangaben der Institute sowie FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025. Abgerufen am 21. August 2026. Die Werte gelten für selbstgenutztes Wohneigentum und können bei Ferienwohnungen, Renditeobjekten und nach der Pensionierung abweichen.
Zwei Dinge fallen an dieser Tabelle auf. Erstens rechnet keines dieser Institute die zweite Hypothek mit einem höheren kalkulatorischen Satz als die erste: Der Satz gilt jeweils auf die gesamte Hypothekarschuld. Zweitens unterscheiden sich die Nebenkostenansätze über eine Bandbreite von 0.6% bis 1.0%, und dieser Posten wird in Vergleichen fast nie beachtet.
Warum ausgerechnet 5.0%
Die Begründung der Banken lautet einhellig: Der Satz entspreche dem langjährigen Durchschnitt der Schweizer Hypothekarzinsen. Diese Herleitung ist belegbar, aber sie ergibt keinen eindeutigen Wert. Über die Periode 1989 bis 2005 lag die durchschnittliche Verzinsung aller Schweizer Hypothekarschulden bei 4.85%, jene der variablen ersten Hypothek der Zürcher Kantonalbank bei 4.87%. Die Bank Cler leitet aus demselben Argument 4.5% ab, die Berner Kantonalbank 5.0%.
| Zeitpunkt | Zinssatz variable 1. Hypothek | Einordnung |
|---|---|---|
| Oktober 1989 | 6.00% | Beginn des Zinsanstiegs |
| April 1990 | 6.50% | Immobilienkrise, viele Notverkäufe |
| Januar 1991 | 7.00% | Höchststand der Reihe seit 1850 |
| August 1993 | 6.50% | Beginn der Entspannung |
| Oktober 2023 | 3.00% | Nach der Zinswende von 2022 |
Zinssätze für variable erste Hypotheken Wohnbau der Luzerner Kantonalbank aus deren Zeitreihe «Historische Zinssätze seit 1850». Die Werte einzelner Institute weichen voneinander ab; der Jahresdurchschnitt der ZKB lag 1993 höher.
In den frühen 1990er-Jahren konnten viele Eigenheimbesitzer ihre Hypotheken bei diesen Sätzen nicht mehr bedienen. Genau dieses Szenario soll der kalkulatorische Zinssatz abbilden. Wer bei 5.0% durchkommt, übersteht auch eine Wiederholung von 1991.
Kalkulatorisch gegen effektiv: der Abstand im August 2026
Der Abstand zwischen dem Prüfmass und der tatsächlichen Belastung ist derzeit ungewöhnlich gross. Die folgende Rechnung nimmt dieselbe Hypothek von CHF 800'000 und tauscht nur den Zinssatz aus:
| Zinssatz | Zins pro Jahr | Wohnkosten pro Jahr | Anteil an CHF 172'400 Bruttoeinkommen | Abstand zu 5.0% |
|---|---|---|---|---|
| Kalkulatorisch 5.00% | CHF 40'000 | CHF 56'889 | 33.0% | Referenzwert |
| SARON-Hypothek 1.10% | CHF 8'800 | CHF 25'689 | 14.9% | 3.90 Prozentpunkte |
| Festhypothek 5 Jahre 1.61% | CHF 12'880 | CHF 29'769 | 17.3% | 3.39 Prozentpunkte |
| Festhypothek 10 Jahre 1.89% | CHF 15'120 | CHF 32'009 | 18.6% | 3.11 Prozentpunkte |
Effektive Zinssätze: Mediane der SNB-Datenreihe zu Zinssätzen für Hypotheken im Neugeschäft, Datenstand Juni 2026, publiziert am 3. August 2026. Nebenkosten und Amortisation in allen Zeilen unverändert bei CHF 8'000 und CHF 8'889. Der SNB-Leitzins liegt seit dem 20. Juni 2025 bei 0.00% und wurde am 18. Juni 2026 erneut bestätigt.
Konkret heisst das: Du musst ein Bruttoeinkommen von rund CHF 172'400 nachweisen, obwohl dich dieselbe Liegenschaft bei einer fünfjährigen Festhypothek effektiv CHF 29'769 pro Jahr kostet, also 17.3% dieses Einkommens. Diese Lücke und nicht das Eigenkapital ist bei vielen Kaufinteressenten der Grund für die Absage.
Wird der kalkulatorische Zinssatz gesenkt?
Die Frage ist verbreitet und geht am aktuellen Geschehen vorbei. Es gibt keinen zentralen Satz, den eine Behörde senken könnte. Und die regulatorische Bewegung läuft seit 2025 in die entgegengesetzte Richtung.
Die FINMA hat am 22. Mai 2025 festgehalten, dass die prinzipienbasierte Regulierung bei der Hypothekarkreditvergabe «übermässig ausgenutzt» werde, und daraus einen «möglichen regulatorischen Verbesserungsbedarf» abgeleitet. Im Risikomonitor vom 17. November 2025 wiederholte sie, viele Institute legten ihre Tragbarkeitspraxis zu grosszügig aus, und kündigte an, die Regeln bei Bedarf verbindlicher zu machen. Bereits in der Medienmitteilung vom 27. März 2024 hatte sie beobachtet, dass der kalkulatorische Zinssatz «zu tief» oder die Tragbarkeitsgrenze zu hoch angesetzt werde. Einen Prozentwert nannte sie damals allerdings noch nicht.
Die Schweizerische Bankiervereinigung hat im März 2026 öffentlich widersprochen. Sie hält die angedrohte Verschärfung für unbelegt und warnt, eine restriktivere Regulierung würde Wohneigentum noch exklusiver machen. Der Ausgang dieser Auseinandersetzung ist offen.
Stand der Diskussion: Verhandelt wird nicht, ob der kalkulatorische Zinssatz von 5.0% auf 4.5% sinkt. Verhandelt wird, ob die heute freiwilligen Parameter für alle Banken verbindlich vorgeschrieben werden. Für Kaufinteressenten hiesse eine solche Vorschrift, dass die Institute mit den heute tieferen Sätzen ihren Spielraum verlieren würden.
Zur Grössenordnung: Wenn deine Bank statt mit 5.0% mit 4.5% rechnet, sinken die kalkulatorischen Wohnkosten im Beispiel von CHF 56'889 auf CHF 52'889 und die Einkommensschwelle von CHF 172'391 auf CHF 160'269. Das sind rund 7% und nicht die oft genannten 10%.
Wann die Regel greift und wann nicht
Die volle Tragbarkeitsprüfung greift
- Beim Kauf einer Liegenschaft, also im Neugeschäft.
- Bei jeder Erhöhung der Hypothek, etwa für eine Renovation.
- Beim Wechsel zu einer anderen Bank: Für das neue Institut ist die Ablösung ein Neugeschäft und wird vollständig geprüft.
- Bei der Neubeurteilung zur Pensionierung, dann gerechnet auf dem Renteneinkommen und meist mit einer Belehnungsgrenze von rund 67%.
Sie greift nicht oder nur abgeschwächt
- Bei der Verlängerung einer bestehenden Festhypothek beim gleichen Institut: Die Mindestanforderungen nehmen Neuregelungen von Benützungsvereinbarungen ausdrücklich aus. Seit dem 1. Januar 2025 muss die Bank Bonität und Tragbarkeit bei der periodischen Wiedervorlage aber plausibilisieren.
- Bei Renditeliegenschaften: Dort ist die Bezugsgrösse nicht das Einkommen, sondern die nachhaltigen Nettomietzinsen.
- Im Ausnahmefall: Banken dürfen ausserhalb ihrer eigenen Kriterien finanzieren, in der Fachsprache «Exception to Policy». Voraussetzung ist eine vertiefte Kreditprüfung.
Der Ausnahmefall ist der praktisch wichtigste und in Ratgebern der am seltensten erwähnte. Typische Konstellationen sind junge Ersterwerbende mit einem Einkommen knapp unter der internen Anforderung, aber stabilen Aussichten, sowie Pensionierte mit bescheidenem Renteneinkommen und weitgehend amortisierter Hypothek. Diese Geschäfte werden von der Bank gekennzeichnet und überwacht, und die FINMA schaut genau auf ihren Anteil. Fragen kostet dennoch nichts.
Was tun, wenn die Tragbarkeit knapp wird
Da der kalkulatorische Zins 70% der Rechnung ausmacht, wirken nur wenige Hebel wirklich. Hier sind sie nach Wirkung geordnet, jeweils gerechnet gegen das Ausgangsbeispiel mit einer Einkommensschwelle von CHF 172'391.
Mehr Eigenkapital einbringen. Zusätzliche CHF 100'000 senken die Hypothek auf CHF 700'000 und die Amortisation auf CHF 2'222, weil nur noch CHF 33'333 über der Zweidrittelgrenze liegen. Die Einkommensschwelle fällt auf CHF 137'037, also um CHF 35'354. Schon CHF 50'000 mehr bringen CHF 17'677.
Günstigere Liegenschaft suchen. CHF 100'000 tieferer Kaufpreis bei gleichbleibendem Eigenkapitalanteil von 20% senkt die Einkommensschwelle auf CHF 155'152, also um CHF 17'239. Der Hebel ist schwächer als bei zusätzlichem Eigenkapital, weil die Zweidrittelgrenze mit dem Kaufpreis mitsinkt.
Ein Institut mit tieferem Satz ansprechen. Bei 4.5% statt 5.0% fällt die Schwelle auf CHF 160'269. Prüfe im gleichen Zug den Nebenkostenansatz: Erfüllt dein Objekt den Minergie- oder GEAK-Standard, rechnet die Migros Bank mit 0.6% statt 0.8%.
Guthaben der Säule 3a einsetzen. Sie zählen zu den Eigenmitteln, die nicht aus der 2. Säule stammen müssen, und wirken deshalb auf die 10-Prozent-Anforderung. Für die Amortisation ist auch die indirekte Form über Einzahlung und Verpfändung möglich; die Belastung bleibt gleich, die steuerliche Wirkung nicht.
Einkommen sauber dokumentieren. Angerechnet wird nur nachhaltiges Einkommen. Halte Lohnausweis, Bonus-Historie über zwei bis drei Jahre und regelmässige Nebeneinkünfte bereit. Boni werden in der Regel nur teilweise angerechnet.
Eine Stellschraube, die keine ist: Die Amortisation lässt sich nicht verhandeln. Die 15 Jahre auf zwei Drittel des Belehnungswerts sind aufsichtsrechtlicher Mindeststandard, und die FINMA erwartet ausdrücklich, dass Banken sie nicht über Ausnahmegeschäfte lockern.
Unsere Einschätzung
Rechne die vier Zeilen der Tragbarkeitstabelle mit deinen eigenen Zahlen durch, bevor du die erste Besichtigung vereinbarst. Sie sagen dir in wenigen Minuten, in welcher Preisklasse du überhaupt suchst, und ersparen dir die Erfahrung, ein Objekt zu lieben, das die Bank ablehnt. Frag danach bei zwei bis drei Instituten dieselben drei Fragen: kalkulatorischer Zinssatz, Nebenkostenansatz, interne Tragbarkeitsgrenze. Diese drei Werte trennen die Anbieter stärker als der effektive Zinssatz, über den alle reden, und sie stehen fast nie im Preisblatt. Wer 2026 knapp an der Schwelle rechnet, sollte zudem im Hinterkopf behalten, dass die Aufsicht über verbindlichere Vorgaben nachdenkt: Der heutige Spielraum einzelner Banken ist nicht auf Dauer garantiert. Unser Tragbarkeitsrechner nimmt dir die Rechnung ab.
Diese Einordnung ersetzt keine Finanzierungsberatung im Einzelfall. Die Beurteilung trifft am Ende deine Bank nach ihren eigenen Weisungen.
Häufige Fragen
Nein. Weder ein Gesetz noch die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung nennen einen kalkulatorischen Zinssatz. Art. 72d der Eigenmittelverordnung verlangt nur, dass Banken die Tragbarkeit durch interne Weisungen nachhaltig sicherstellen. Die 5% stammen aus der FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 vom 22. Mai 2025, die sie als Beispiel für ein nachhaltiges Kriterium nennt und ausdrücklich festhält, diese Kriterien seien nicht abschliessend.
Belegt sind im August 2026 zwei Institute: Die Bank Cler rechnet mit 4.5%, die Migros Bank mit 4.75%. Beide wenden ihren Satz auf die gesamte Hypothekarschuld an und rechnen mit kalkulatorischen Nebenkosten von 0.8%. Baloise, PostFinance, die Berner Kantonalbank und Swiss Life nennen 5.0%. Da jede Bank ihren Satz selbst festlegt und ihn ändern kann, lohnt sich die direkte Nachfrage.
Mit 20% Eigenkapital und einer Hypothek von CHF 800'000 betragen die kalkulatorischen Wohnkosten nach den FINMA-Referenzwerten CHF 56'889 pro Jahr: CHF 40'000 Zins, CHF 8'000 Nebenkosten und CHF 8'889 Amortisation. Bei einer Grenze von 33% des Bruttoeinkommens brauchst du rund CHF 172'400 pro Jahr. Rechnet die Bank mit Nebenkosten von 1.0%, sind es rund CHF 178'500.
Weil eine Hypothek Jahrzehnte läuft und die Zinsbindung einer Festhypothek nur zwei bis zehn Jahre. Im Januar 1991 lag der Zinssatz für variable erste Hypotheken bei 7.00% und damit auf dem höchsten Stand seit 1850. Der kalkulatorische Satz prüft, ob du eine Wiederholung dieser Lage überstehen würdest. Im Juni 2026 lag der Median für fünfjährige Festhypotheken bei 1.61%, der Abstand zum Prüfmass beträgt also 3.39 Prozentpunkte.
Danach sieht es nicht aus. Es gibt keinen zentralen Satz, den eine Behörde senken könnte, und die aufsichtsrechtliche Diskussion läuft in die andere Richtung. Die FINMA hat 2025 mehrfach festgehalten, dass Banken ihre Tragbarkeitskriterien zu locker ansetzen, und erwägt, die heute prinzipienbasierten Vorgaben verbindlicher zu machen. Die Bankiervereinigung hat sich im März 2026 öffentlich dagegen gestellt. Der Ausgang ist offen.
Nicht zwingend. Banken dürfen in begründeten Fällen ausserhalb ihrer eigenen Vergabekriterien finanzieren; die Fachsprache nennt das «Exception to Policy». Voraussetzung ist eine vertiefte Kreditprüfung, der Entscheid muss nachvollziehbar dokumentiert und das Geschäft gekennzeichnet und überwacht werden. Typische Fälle sind junge Ersterwerbende knapp unter der Schwelle mit stabilen Aussichten. Rechne aber nicht damit: Die FINMA drängt seit 2024 darauf, den Anteil solcher Geschäfte zu begrenzen.
Beim gleichen Institut nicht wie im Neugeschäft: Die Mindestanforderungen der Bankiervereinigung nehmen die Neuregelung von Benützungsvereinbarungen, also etwa die Verlängerung einer Festhypothek, ausdrücklich aus. Seit dem 1. Januar 2025 muss die Bank Bonität und Tragbarkeit bei der periodischen Wiedervorlage aber plausibilisieren. Wechselst du dagegen zu einer anderen Bank, ist das ein Neugeschäft und wird vollständig geprüft.
Die Belehnung fragt, welcher Anteil der Liegenschaft fremdfinanziert wird, üblicherweise höchstens 80%. Die Tragbarkeit fragt, ob dein Einkommen die kalkulatorischen Wohnkosten deckt. Beide Kriterien müssen erfüllt sein. Ein hohes Einkommen rettet keine zu hohe Belehnung, und viel Eigenkapital allein macht eine Finanzierung nicht tragbar.