Die Nutzniessung trennt Eigentum und Nutzung: Die Immobilie gehört den Kindern, genutzt wird sie von den Eltern. Hier erfährst du, welche Rechte und Pflichten daran hängen, wie der Wert berechnet wird, was steuerlich passiert und wo die Fallen liegen.

Die Nutzniessung an einer Immobilie ist in der Schweiz eines der wichtigsten Instrumente der Nachfolgeplanung. Das typische Szenario: Eltern übertragen das Eigenheim an die Kinder und behalten sich die Nutzniessung vor. Sie wohnen weiter, dürfen die Liegenschaft sogar vermieten, und die Kinder erhalten vorerst nur das sogenannte nackte Eigentum. Die Folgen für Kosten, Steuern und Finanzierung sind erheblich und werden regelmässig unterschätzt.

Was ist eine Nutzniessung?

Die Nutzniessung ist eine Personaldienstbarkeit des Schweizer Sachenrechts, geregelt in den Artikeln 745 bis 775 des Zivilgesetzbuchs. Sie räumt einer bestimmten Person das Recht ein, eine fremde Sache umfassend zu nutzen und deren Erträge einzuziehen, ohne Eigentümerin zu sein.

«Sie verleiht dem Berechtigten, wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss des Gegenstandes.»

Art. 745 Abs. 2 ZGB

Als Nutzniesser hast du nach Art. 755 Abs. 1 ZGB das Recht auf Besitz, Gebrauch und Nutzung, und du besorgst die Verwaltung der Sache. Du darfst die Liegenschaft selbst bewohnen, sie vermieten oder verpachten und die Mieteinnahmen behalten. Verkaufen darfst du sie nicht, und mit einem neuen Grundpfand belasten auch nicht: Beides bleibt dem Eigentümer vorbehalten.

Die Nutzniessung endet nach Art. 749 Abs. 1 ZGB mit dem Tod der berechtigten Person. Sie ist damit weder vererblich noch als Recht übertragbar. Übertragen werden kann nach Art. 758 Abs. 1 ZGB nur die Ausübung, sofern es sich nicht um ein höchstpersönliches Recht handelt. Das ist der praktisch wichtigste Fall: Trittst du ins Pflegeheim ein, kannst du die Ausübung einem Dritten überlassen und die Liegenschaft vermieten lassen. Steht die Nutzniessung einer juristischen Person zu, endet sie mit deren Auflösung, längstens aber nach 100 Jahren (Art. 749 Abs. 2 ZGB).

Wie eine Nutzniessung an einer Immobilie entsteht

An Grundstücken entsteht die Nutzniessung nach Art. 746 Abs. 1 ZGB erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Der Eintrag wirkt konstitutiv: Ohne ihn hast du kein dingliches Recht, sondern nur eine vertragliche Zusage der Gegenseite.

Nutzniessung oder Wohnrecht: die Unterschiede

Nutzniessung und Wohnrecht sind beides Personaldienstbarkeiten, und beide werden im Grundbuch eingetragen. Sie unterscheiden sich aber im Umfang der Nutzung und in der Kostenverteilung, und daraus folgen unterschiedliche Steuerfolgen.

Das Bundesgericht hat den Unterschied bei der Vermögenssteuer am 10. Oktober 2024 als Leitentscheid festgehalten (BGE 151 II 262, Verfahren 9C_305/2023). Der Genfer Fall betraf eine Frau mit einem Wohnrecht am Haus ihrer Kinder. Das Gericht entschied, Art. 13 Abs. 2 StHG dürfe nicht analog auf das Wohnrecht angewendet werden, weil der Wohnberechtigte die Liegenschaft nicht vermieten darf und sein Recht nach Art. 776 Abs. 2 ZGB zwingend unübertragbar ist. Die Liegenschaft ist deshalb dem Eigentümer zuzurechnen (E. 7). Die ergänzende Genfer Liegenschaftssteuer schuldet nach klarem kantonalem Wortlaut, wer als Eigentümer oder Nutzniesser im Grundbuch steht; sie vom Wohnberechtigten zu verlangen war willkürlich (E. 8). Kantone haben ihre Praxis nachgeführt, Graubünden etwa ab der Steuerperiode 2025.

Wer welche Kosten trägt

Die Lastenverteilung steht in Art. 764 und 765 ZGB und ist genauer, als sie in Beratungsgesprächen oft dargestellt wird. Art. 765 Abs. 1 ZGB weist dem Nutzniesser die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung, die Zinsen für die auf der Sache haftenden Kapitalschulden sowie die Steuern und Abgaben zu, und zwar ausdrücklich «im Verhältnisse zu der Dauer seiner Berechtigung». Art. 765 Abs. 3 ZGB stellt klar: Alle anderen Lasten trägt der Eigentümer. Von dieser Auffangregel gibt es eine ausdrückliche Ausnahme: Nach Art. 767 Abs. 2 ZGB trägt der Nutzniesser die Versicherungsprämien für die Dauer seines Rechts, und zwar auch dann, wenn die Sache bereits versichert war, als er sie übernahm.

Die Grenze zwischen gewöhnlichem Unterhalt und ausserordentlichen Arbeiten ist die häufigste Konfliktlinie zwischen Eltern und Kindern. Weil Art. 765 ZGB dispositiv ist, gehört diese Abgrenzung in deinen Vertrag: Wer zahlt die neue Heizung, wer den Fassadenanstrich, wer die Einlagen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum. Regle das im beurkundeten Vertrag, das ist billiger als ein Prozess.

Zwei weitere Instrumente sind wenig bekannt und schützen beide Seiten. Nach Art. 763 ZGB kannst du wie auch der Eigentümer jederzeit verlangen, dass über die Gegenstände der Nutzniessung auf gemeinsame Kosten ein öffentlich beurkundetes Inventar aufgenommen wird. Und nach Art. 754 ZGB verjähren die Ersatzansprüche wegen Wertverminderung wie auch deine Ansprüche auf Ersatz deiner Verwendungen bereits ein Jahr nach der Rückgabe der Sache.

Nutzniessung und Steuern

Eigenmietwert beim Nutzniesser

Bewohnst du als Nutzniesser die Liegenschaft selbst, versteuerst du den Eigenmietwert als Einkommen, obwohl du keine Miete zahlst. Die Grundlage ist Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG, der den Mietwert von Liegenschaften erfasst, die der steuerpflichtigen Person «aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen». Im Gegenzug kannst du Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten abziehen. Vermietest du die Liegenschaft, versteuerst du die tatsächlichen Mieteinnahmen.

Die verbreitete Aussage, der Bund schreibe einen Eigenmietwert von mindestens 60 Prozent der Marktmiete vor, ist ungenau. Die 60-Prozent-Grenze stammt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Rechtsgleichheitsgebot, gilt für die kantonalen Steuern und muss in jedem Einzelfall eingehalten werden, nicht nur im Durchschnitt. Bei der direkten Bundessteuer greift die Eidgenössische Steuerverwaltung ein, wenn der kantonale Durchschnittswert unter 70 Prozent der Marktmiete fällt.

Quellen: BGE 124 I 145 E. 4d; BGE 143 I 137 E. 3.2 bis 3.4.

Vermögenssteuer beim Nutzniesser

Art. 13 Abs. 2 StHG lautet in einem einzigen Satz: «Nutzniessungsvermögen wird dem Nutzniesser zugerechnet.» Du deklarierst den Steuerwert der Liegenschaft also in deiner eigenen Steuererklärung, nicht der Eigentümer. Damit trifft dich die Vermögenssteuer auf etwas, das dir formell nicht gehört, während die Kinder als Eigentümer insoweit unbelastet bleiben.

Was der Systemwechsel per 1. Januar 2029 ändert

Am 28. September 2025 haben Volk und Stände die Reform der Wohneigentumsbesteuerung mit 57.7 Prozent Ja angenommen. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 beschlossen, sie auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Ab diesem Datum entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts: Art. 21 Abs. 1 Bst. b und Abs. 2 DBG werden aufgehoben. Das gilt auch für dich als selbstnutzenden Nutzniesser, weil dieselbe Norm dein unentgeltliches Nutzungsrecht erfasst.

Der Wegfall hat einen Preis. Für selbstgenutztes Wohneigentum entfällt gleichzeitig der Abzug der Unterhaltskosten. Schuldzinsen bleiben nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar, wobei der neue Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG selbstgenutzte Objekte «aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts» ausdrücklich ausnimmt. Bei vermieteten Liegenschaften bleiben Unterhalt, Instandstellung, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten nach dem neuen Art. 32a DBG abziehbar.

Quellen: Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vom 20. Dezember 2024, AS 2026 213 (dort auch die Inkraftsetzung auf den 1. Januar 2029); Medienmitteilung des Eidgenössischen Finanzdepartements vom 1. April 2026.

Schenkungs- und Erbschaftssteuer

Überträgst du eine Liegenschaft unter Vorbehalt der Nutzniessung, zieht die Steuerbehörde den kapitalisierten Wert der Nutzniessung vom Vermögenswert ab. Besteuert wird nur die Differenz, also das nackte Eigentum.

Im häufigsten Fall spielt das allerdings keine Rolle: In den meisten Kantonen sind Zuwendungen an Ehegatten und direkte Nachkommen von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit. Relevant wird die Kapitalisierung für dich dort, wo Nachkommen besteuert werden oder wo du entferntere Verwandte oder Dritte begünstigst. Appenzell Innerrhoden etwa erhebt 1 Prozent für Nachkommen bei einem Freibetrag von CHF 300'000. Luzern kennt keine Schenkungssteuer, erfasst aber Schenkungen innert fünf Jahren vor dem Tod mit der Erbschaftssteuer; Zuwendungen an Nachkommen bis CHF 100'000 bleiben dort in jedem Fall steuerfrei.

Bei der Grundstückgewinnsteuer ist die Übertragung an die Kinder als Erbvorbezug oder Schenkung nach Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG ein Steueraufschub, keine Steuerbefreiung. Die latente Steuerlast wandert mit: Deine Kinder versteuern beim späteren Verkauf den Gewinn seit deinem ursprünglichen Erwerb. Die blosse Belastung mit einer Dienstbarkeit gilt nach Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG nur dann als Veräusserung, wenn dafür ein Entgelt entrichtet wird.

Quellen: Steuerharmonisierungsgesetz Art. 12; Kanton Appenzell Innerrhoden, Steuergesetz Art. 100 und 101; Kanton Luzern, Erbschafts- und Schenkungssteuern, Stand August 2026.

Was eine Nutzniessung wert ist

Der Wert einer Nutzniessung wird kapitalisiert: Der jährliche Nettoertrag wird mit einem Faktor multipliziert, der von Alter und Geschlecht der berechtigten Person sowie vom Kapitalisierungszinsfuss abhängt. Die Grundlage sind in der ganzen Schweiz die Barwerttafeln Stauffer/Schaetzle, aktuell in der 7. Auflage (Zürich 2019), Tafel M1x für Männer und Tafel M1y für Frauen, gerechnet auf monatlich vorschüssige Zahlung.

Zwei Punkte sind kantonal verschieden und entscheiden über das Ergebnis. Erstens der Zinsfuss: Zürich, St. Gallen und Aargau kapitalisieren mit 3 Prozent, Basel-Stadt, Basel-Landschaft und Luzern mit 3.5 Prozent. Zweitens die Auflage der Tafeln: Nicht alle Kantone haben auf die 7. Auflage umgestellt. Es gibt also keinen schweizweit einheitlichen Faktor. Massgebend ist immer die Weisung des Kantons, in dem deine Liegenschaft liegt.

Rechenbeispiel

Eine 65-jährige Frau überträgt ihr Einfamilienhaus an ihre Tochter und behält sich die Nutzniessung vor. Die Liegenschaft ist CHF 1'000'000 wert, die Marktmiete beträgt CHF 3'000 im Monat, es lastet eine Hypothek von CHF 500'000 darauf. Gerechnet wird nach der Zürcher Weisung mit 3 Prozent.

Derselbe Fall in einem Kanton mit einem Zinsfuss von 3.5 Prozent ergibt einen Faktor von 16.41 und damit einen Barwert von CHF 294'559.50. Die Differenz von CHF 16'873 entsteht allein aus der kantonalen Weisung, nicht aus dem Sachverhalt.

Nutzniessung und Hypothek

Die Rangfolge im Grundbuch entscheidet

Ob deine Nutzniessung eine Zwangsverwertung übersteht, hängt davon ab, ob sie vor oder nach dem Grundpfandrecht eingetragen wurde. Die verbreitete Annahme, eine Nutzniessung bleibe in jedem Fall bestehen, ist falsch.

Art. 812 Abs. 2 ZGB regelt den Fall, in dem die Dienstbarkeit nach dem Grundpfandrecht und ohne Zustimmung des Pfandgläubigers eingetragen wurde: Das Grundpfandrecht geht vor, und die Dienstbarkeit «wird gelöscht, sobald bei der Pfandverwertung ihr Bestand den vorgehenden Pfandgläubiger schädigt». Das Verfahren dazu heisst Doppelaufruf und steht in Art. 142 SchKG. Der Gläubiger kann innert zehn Tagen nach Zustellung des Lastenverzeichnisses verlangen, dass das Grundstück sowohl mit als auch ohne die Last aufgerufen wird. Reicht das Angebot mit der Last nicht zu seiner Deckung und erhält er ohne sie mehr, kann er die Löschung im Grundbuch verlangen.

Wurde deine Nutzniessung dagegen vor dem Grundpfandrecht eingetragen oder hat die Bank ihr zugestimmt, geht sie vor. Sie bleibt dann auch nach einer Verwertung bestehen und bindet den neuen Eigentümer. Wird eine nachrangige Nutzniessung gelöscht, hast du nach Art. 812 Abs. 3 ZGB gegenüber später eingetragenen Gläubigern Anspruch auf vorgängige Befriedigung aus dem Erlös im Umfang des Werts der Belastung; Art. 142 Abs. 3 SchKG sieht dasselbe für einen Überschuss vor. Der praktische Weg dorthin führt über die Betreibung auf Pfandverwertung.

Was mit der bestehenden Hypothek geschieht

Überträgst du die Liegenschaft an deine Kinder, geht die Hypothek nicht automatisch mit. Für die Schuldübernahme braucht es die Zustimmung der Bank, weil sie den neuen Schuldner auf Tragbarkeit prüfen muss. Alternativ bleibt die Schuld bei dir, und die Liegenschaft deiner Kinder dient als Drittpfand. Die Hypothekarzinsen trägst in beiden Konstellationen nach Art. 765 Abs. 1 ZGB du als Nutzniesser, sofern ihr vertraglich nichts anderes vereinbart habt.

Wann eine Nutzniessung endet

Art. 748 ZGB unterscheidet zwei Gruppen von Beendigungsgründen, und der Unterschied ist praktisch bedeutsam. Der vollständige Untergang der Sache und die Löschung des Grundbucheintrags beenden die Nutzniessung unmittelbar (Abs. 1). Zeitablauf, Verzicht und Tod der berechtigten Person geben dem Eigentümer bei Grundstücken dagegen nur einen Anspruch auf Löschung (Abs. 2). Nach einem Todesfall bleibt der Eintrag also im Grundbuch stehen, bis ihn jemand löschen lässt.

Beim Untergang der Sache lohnt ein Blick auf Art. 750 Abs. 3 ZGB. Wird für die untergegangene Sache Ersatz geleistet, etwa durch die Gebäudeversicherung nach einem Brand oder durch eine Enteignungsentschädigung, besteht die Nutzniessung am Ersatzgegenstand weiter. Der Eigentümer ist zwar nicht verpflichtet, wieder aufzubauen; tut er es, lebt die Nutzniessung nach Art. 750 Abs. 2 ZGB wieder auf.

Aufhebung im gegenseitigen Einvernehmen

Du und der Eigentümer könnt das Recht jederzeit aufheben. Nötig sind eine Verzichtserklärung in der vorgeschriebenen Form und die Löschung im Grundbuch. Ohne Löschung bleibt das dingliche Recht bestehen, auch wenn ihr euch längst einig seid.

Löschung gegen den Willen der berechtigten Person

Das Bundesgericht hat am 22. Oktober 2025 im Urteil 5A_275/2025 entschieden, dass eine Nutzniessung nach einer Scheidung nicht ohne Weiteres entschädigungslos gelöscht werden kann. Ein Ehepaar hatte ein Chalet gekauft, die Ehefrau als Alleineigentümerin eintragen lassen und dem Ehemann eine lebenslängliche Nutzniessung zur gemeinsamen Ausübung eingeräumt. Die Genfer Vorinstanz hielt die Nutzniessung nach der Scheidung für nutzlos und liess sie entschädigungslos löschen.

Das Bundesgericht rügte darin eine Verletzung von Art. 736 Abs. 1 ZGB: Fälle eines gänzlichen Interessenverlusts seien «selten, wenn nicht gar rein theoretischer Natur». Selbst wer die Sache nicht mehr persönlich nutzen kann, behält ein objektives Interesse daran, ihren wirtschaftlichen Wert auszuschöpfen, etwa durch Vermietung. Die Sache ging zurück an die Vorinstanz, die nun über eine Ablösung gegen Entschädigung nach Art. 736 Abs. 2 ZGB zu entscheiden hat.

Verzicht und Ergänzungsleistungen

Verzichtest du entschädigungslos auf deine Nutzniessung, ist das sozialversicherungsrechtlich heikel. Das Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen qualifizierte die entschädigungslose Löschung eines Nutzniessungsrechts im Entscheid EL 2021/32 vom 10. März 2022 als Einnahmenverzicht: Angerechnet wird der hypothetische Netto-Mietertrag, also der marktkonforme Mietzins abzüglich der Kosten, die du hättest tragen müssen. Für Einnahmenverzichte sieht das Gesetz keine jährliche Verminderung vor.

Bei einem Vermögensverzicht gilt Art. 11a Abs. 2 ELG: Der Wert wird angerechnet, «als wäre nie darauf verzichtet worden», und Art. 17e ELV vermindert den anzurechnenden Betrag jährlich um CHF 10'000. Eine Zehnjahresfrist, nach der ein Verzicht verjährt, gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist es «grundsätzlich unerheblich, wie weit die Verzichtshandlung zurückliegt».

Quellen: BGE 146 V 306 E. 2.3.1; Urteil des Bundesgerichts 8C_12/2024 vom 4. Juli 2024 E. 6.1; Versicherungsgericht des Kantons St. Gallen, Entscheid EL 2021/32 vom 10. März 2022.

Wann sich eine Nutzniessung eignet und wann nicht

Der Edge Case, an dem die meisten Modelle scheitern: Eine 68-jährige Nutzniesserin zieht ins Pflegeheim und vermietet das Haus für CHF 3'000 im Monat. Die Mieteinnahmen stehen ihr zu, sie versteuert sie als Einkommen, und sie trägt weiter Hypothekarzinsen, Unterhalt und Steuern. Für die Ergänzungsleistungen zählt dieses Einkommen mit, für die Vermögenssteuer wird ihr zusätzlich der Steuerwert der Liegenschaft zugerechnet. Verzichtet sie nun zugunsten der Kinder auf die Nutzniessung, um die Belastung loszuwerden, rechnet ihr die EL-Stelle den entgangenen Netto-Mietertrag als Einnahmenverzicht an. Sie verliert das Einkommen und behält die Anrechnung.

Häufige Fragen zur Nutzniessung