Das Wichtigste auf einen Blick
- 📊 Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25% und gilt in dieser Höhe seit dem 2. September 2025
- 🏛️ Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert ihn viermal jährlich, zuletzt am 1. Juni 2026 unverändert. Die nächste Bekanntgabe folgt am 1. September 2026
- 💰 Beruht deine Miete auf 1.50%, hast du Anspruch auf 2.91% Mietzinssenkung; beruht sie auf 1.75%, sind es 5.66%. Das sind Bruttoansprüche: Teuerung und Kostensteigerungen darf die Vermieterschaft gegenrechnen
- 👉 Du musst die Senkung aktiv beim Vermieter einfordern. Laut ZKB haben nach der letzten Senkung nur rund 12% der Mieter das getan
- 📈 Der zugrundeliegende Durchschnittszinssatz liegt bei 1.31%. Eine Senkung auf 1.00% käme erst unter 1.13%, eine Erhöhung auf 1.50% erst über 1.37%
Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25% und damit auf dem tiefsten Stand seit seiner Einführung 2008. Er bestimmt, ob deine Miete steigen oder sinken darf. Wir erklären, wie er berechnet wird, was er für Mieter und Vermieter bedeutet und wie sich dein Mietzins konkret ändert.
Was ist der hypothekarische Referenzzinssatz?
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der volumengewichtete Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken, gerundet auf den nächsten Viertelprozentwert. Klingt technisch, ist aber für Millionen von Schweizer Mieterinnen und Mietern direkt relevant.
Der Grund: Er bestimmt, ob und wie stark Vermieter die Miete erhöhen dürfen und ob Mieter eine Senkung verlangen können. Seit seiner Einführung am 10. September 2008 gilt er schweizweit als einheitliche Grundlage für Mietzinsanpassungen.
Davor war die Situation deutlich unübersichtlicher: Jeder Kanton stützte sich auf unterschiedliche Zinssätze, oft basierend auf den Konditionen der jeweiligen Kantonalbank. Das führte zu grossen regionalen Unterschieden. Der Referenzzinssatz hat das System transparenter und einheitlicher gemacht.
Die gesetzliche Grundlage findest du in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), insbesondere in den Artikeln 12 und 13.
Aktueller Referenzzinssatz: Stand August 2026
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt 1.25%. Er gilt in dieser Höhe seit dem 2. September 2025.
Bei der letzten Publikation am 1. Juni 2026 hat das BWO ihn bestätigt: Der mit Stichtag 31. März 2026 ermittelte Durchschnittszinssatz sank gegenüber dem Vorquartal von 1.32% auf 1.31%. Weil kaufmännisch auf ein Viertelprozent gerundet wird, blieb der mietrechtlich massgebende Satz ab dem 2. Juni 2026 bei 1.25%.
| Kennzahl | Wert | Bedeutung |
|---|---|---|
| Referenzzinssatz | 1.25% | gültig seit 02.09.2025, bestätigt am 01.06.2026 |
| Durchschnittszinssatz | 1.31% | Stichtag 31.03.2026, Vorquartal 1.32% |
| Schwelle für eine Senkung auf 1.00% | unter 1.13% | 0.18 Prozentpunkte entfernt |
| Schwelle für eine Erhöhung auf 1.50% | über 1.37% | 0.06 Prozentpunkte entfernt |
| Nächste Bekanntgabe | 01.09.2026 | danach 01.12.2026 |
Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Publikation vom 1. Juni 2026.
Historische Entwicklung: Referenzzinssatz-Tabelle seit 2008
Die Tabelle zeigt jeden Zeitpunkt, an dem sich der Referenzzinssatz seit seiner Einführung verändert hat, samt dem Durchschnittszinssatz, der die Änderung ausgelöst hat.
| Gültig ab | Referenzzinssatz | Durchschnittszinssatz (Stichtag) | Änderung | Auswirkung auf die Miete |
|---|---|---|---|---|
| 10.09.2008 | 3.50% | 3.43% (30.06.2008) | Einführung | Startpunkt |
| 03.06.2009 | 3.25% | 3.07% (31.03.2009) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.09.2009 | 3.00% | 2.93% (30.06.2009) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.12.2010 | 2.75% | 2.65% (30.09.2010) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.03.2012 | 2.50% | 2.39% (31.12.2011) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.06.2012 | 2.25% | 2.35% (31.03.2012) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 03.09.2013 | 2.00% | 2.09% (30.06.2013) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.06.2015 | 1.75% | 1.86% (31.03.2015) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.06.2017 | 1.50% | 1.61% (31.03.2017) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 03.03.2020 | 1.25% | 1.37% (31.12.2019) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.06.2023 | 1.50% | 1.44% (31.03.2023) | +0.25% | Erhöhungsrecht Vermieter |
| 02.12.2023 | 1.75% | 1.69% (30.09.2023) | +0.25% | Erhöhungsrecht Vermieter |
| 04.03.2025 | 1.50% | 1.53% (31.12.2024) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
| 02.09.2025 | 1.25% | 1.37% (30.06.2025) | -0.25% | Senkungsanspruch Mieter |
Quelle: BWO, Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz, Stand 1. Juni 2026. Ab Dezember 2011 wird der Durchschnittszinssatz kaufmännisch gerundet.
Die fünf Phasen auf einen Blick:
- 2008 bis 2009: Start und Finanzkrise: von 3.50% auf 3.00% innert eines Jahres
- 2010 bis 2013: langer Sinkflug: in vier Schritten hinunter auf 2.00%
- 2015 bis 2020: Weg zum Tiefstand: über 1.75% und 1.50% auf 1.25%, das tiefste Niveau seit Einführung
- 2023: doppelte Erhöhung: zwei Schritte im selben Jahr auf 1.75%, für viele Haushalte die spürbarste Mietrunde seit Jahren
- 2025 bis heute: Rückkehr zum Tiefstand: zwei Senkungen zurück auf 1.25%
Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?
Datenerhebung durch die SNB
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) erhebt vierteljährlich Daten von allen Schweizer Banken, deren Hypothekarforderungen in Schweizer Franken CHF 300 Millionen übersteigen. Die Banken melden ihre Zinssätze und die zugehörigen Hypothekarvolumen.
Volumengewichtete Berechnung
Aus diesen Daten berechnet die SNB einen volumengewichteten Durchschnittszinssatz. Banken mit grösseren Hypothekarbeständen haben einen stärkeren Einfluss auf das Ergebnis.
Rundung und Publikation durch das BWO
Das BWO rundet den Durchschnittszinssatz kaufmännisch auf den nächsten Viertelprozentwert und publiziert das Ergebnis als offiziellen Referenzzinssatz. Die Publikation erfolgt viermal jährlich, jeweils Anfang März, Juni, September und Dezember. Der neue Satz gilt ab dem Tag nach der Bekanntgabe.
Auswirkungen auf den Mietzins: So funktioniert die Mietzinsanpassung
Bei Senkung des Referenzzinssatzes
Sinkt der Referenzzinssatz unter den Stand, auf dem dein Mietzins beruht, hast du grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Massgebend ist nicht der heutige Satz allein, sondern die Differenz zu dem Satz, der bei Vertragsabschluss oder bei der letzten Mietzinsanpassung galt.
| Dein Mietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von | Senkungsanspruch auf 1.25% | Beispiel: Nettomiete CHF 1'800 |
|---|---|---|
| 1.50% | -2.91% | -CHF 52.40 pro Monat |
| 1.75% | -5.66% | -CHF 101.90 pro Monat |
| 2.00% | -8.26% | -CHF 148.70 pro Monat |
| 2.25% | -10.71% | -CHF 192.80 pro Monat |
Überwälzungssätze nach VMWG Art. 13 für Referenzzinssätze unter 5%. Die Werte für 1.50%, 1.75% und 2.00% nennt der Mieterinnen- und Mieterverband für den aktuellen Satz von 1.25% direkt; der Wert für 2.25% folgt aus derselben Überwälzungstabelle. Die Beispielbeträge sind Bruttoansprüche vor Verrechnung mit Teuerung und Kostensteigerungen.
Die Senkung passiert nicht von selbst. Du musst sie aktiv einfordern; der Vermieter ist nicht verpflichtet, von sich aus zu handeln. So gehst du vor:
- Prüfe, auf welchem Referenzzinssatz dein aktueller Mietzins basiert. Er steht im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung
- Schreibe ein Senkungsbegehren an deinen Vermieter, am besten per Einschreiben
- Antwortet der Vermieter nicht innert 30 Tagen oder lehnt er ab, kannst du innert 60 Tagen nach Versand ein Schlichtungsgesuch einreichen. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos
Bei Erhöhung des Referenzzinssatzes
Steigt der Referenzzinssatz um 0.25 Prozentpunkte, darf der Vermieter den Nettomietzins um 3% erhöhen (bei einem Referenzzinssatz unter 5%). Die Erhöhung muss auf einem amtlichen Formular erfolgen und dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden. Als Mieter kannst du sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Eine Senkung um 0.25 Prozentpunkte bringt 2.91%, eine Erhöhung um denselben Betrag kostet 3%. Die Asymmetrie ist kein Fehler: Beide Sätze rechnen von unterschiedlichen Ausgangswerten aus.
Wie viele Mieter ihren Anspruch tatsächlich einfordern
Der Anspruch existiert auf dem Papier für sehr viele Haushalte. Eingelöst wird er von wenigen.
- 🏦 Nach dem Immobilienbarometer der Zürcher Kantonalbank (April 2026) haben nur knapp 12% der Mieterinnen und Mieter die zweite Senkung von 2025 eingefordert. Über ein Drittel aller Mietenden zahlt derzeit mehr, als es müsste
- 📍 Im Kanton Zürich wären laut derselben Erhebung rund 70% anspruchsberechtigt, beantragt haben die Senkung 16%
- 😬 In einer Umfrage des Mieterinnen- und Mieterverbands (März 2026) gaben 42% an, auf die Senkungen 2025 gar nicht reagiert zu haben: 32% in der Deutschschweiz, 62% in der Romandie, 74% im Tessin. Häufigster Grund war die Sorge, das Verhältnis zur Vermieterschaft zu belasten (33%)
- ✅ Wer fragt, bekommt meistens recht: In der Deutschschweiz haben 39% eine Senkung verlangt und erhalten, bei weiteren 11% gab die Vermieterschaft sie von sich aus weiter. Abgelehnt wurden über alle Sprachregionen nur 6% der Gesuche
«Weniger als ein Viertel der berechtigten Mietenden haben in der Vergangenheit tatsächlich eine Senkung erhalten», kritisierte Michael Töngi, Vizepräsident des Mieterinnen- und Mieterverbands, bereits im März 2025. Die Zahlen von 2026 bestätigen den Befund.
Rechenbeispiel: Mietzinssenkung berechnen
Ausgangslage:
- Aktuelle Nettomiete: CHF 1'800 pro Monat
- Referenzzinssatz bei der letzten Mietzinsanpassung: 1.75% (Dezember 2023)
- Aktueller Referenzzinssatz: 1.25% (seit September 2025)
- Differenz: 0.50 Prozentpunkte, also zwei Schritte à 0.25
| Schritt | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Senkungsanspruch aus dem Referenzzinssatz | 1.75% auf 1.25%, zwei Schritte | -5.66% |
| Senkungsbetrag | CHF 1'800 x 5.66% | -CHF 101.90 |
| Teuerungsausgleich (40% der aufgelaufenen Teuerung, im Beispiel 1.5%) | CHF 1'800 x 0.6% | +CHF 10.80 |
| Kostensteigerungen (0.5% pro Jahr, im Beispiel 2 Jahre) | CHF 1'800 x 1.0% | +CHF 18.00 |
| Netto-Senkungsanspruch | rund CHF 73 pro Monat |
Teuerung und Kostensteigerungen sind vertragsindividuell und hier beispielhaft angesetzt. Den exakten Wert liefert der Teuerungsrechner des Bundesamts für Statistik zusammen mit dem Mietzinsrechner des Mieterinnen- und Mieterverbands.
Ergebnis: Rund CHF 73 pro Monat oder knapp CHF 900 pro Jahr, und das für einen Brief.
👉 Mietzinssenkung berechnen und Senkungsbrief erstellen
Wann sich ein Senkungsbegehren nicht lohnt
Nicht jeder Haushalt profitiert. Diese ehrliche Abgrenzung sparen sich die meisten Ratgeber:
Ein Senkungsbegehren lohnt sich
- wenn dein Mietzins auf 1.50% oder mehr beruht und du das schwarz auf weiss hast
- wenn der Mietvertrag mehrere Jahre alt ist und seither nie angepasst wurde
- wenn die Miete hoch ist: Der Anspruch ist ein Prozentsatz, in Franken wirkt er bei CHF 3'000 doppelt so stark wie bei CHF 1'500
- wenn die Vermieterschaft die Erhöhungen von 2023 damals umgesetzt hat
Ein Senkungsbegehren bringt wenig
- wenn dein Mietzins bereits auf 1.25% beruht: Dann besteht kein Anspruch, auch wenn die Miete hoch ist
- wenn du erst kürzlich eingezogen bist und der Vertrag schon auf dem aktuellen Satz basiert
- bei indexierten oder gestaffelten Mietverträgen, die dem Referenzzins-Mechanismus nicht unterliegen
- wenn seit der letzten Anpassung viel Teuerung aufgelaufen ist: Rechne den Nettoanspruch aus, bevor du schreibst. In seltenen Fällen kann die Vermieterschaft im Gegenzug sogar erhöhen
Unterschied: Referenzzinssatz, SARON und Leitzins
Diese drei Zinssätze werden oft verwechselt, haben aber völlig unterschiedliche Funktionen:
| Merkmal | Referenzzinssatz | SARON | SNB-Leitzins |
|---|---|---|---|
| Aktuell | 1.25% (seit 02.09.2025) | -0.06% (Fixing 18.08.2026) | 0.00% (bestätigt 18.06.2026) |
| Festgelegt von | BWO, berechnet aus SNB-Daten | SIX Index AG | SNB |
| Aktualisierung | vierteljährlich | börsentäglich | an den vier Lagebeurteilungen pro Jahr |
| Zweck | Mietzinsanpassungen | Referenz für SARON-Hypotheken und Geldmarktgeschäfte | Geldpolitik |
| Reaktion auf Zinswenden | träge, Monate bis Jahre | sofort | setzt die Wende selbst |
| Betrifft | alle Mieter und Vermieter | Hypothekarnehmer mit SARON-Hypothek | die gesamte Wirtschaft |
Quellen: BWO (Stand 01.06.2026), SNB (SARON-Fixing 18.08.2026, Lagebeurteilung 18.06.2026).
Der wichtigste Unterschied: Der SARON reagiert sofort auf die Geldpolitik. Der Referenzzinssatz ist ein Durchschnitt über den gesamten Hypothekarbestand, also auch über Festhypotheken, die noch Jahre laufen. Zwischen einer Leitzinswende und ihrer Wirkung auf die Mieten liegen deshalb Monate bis Jahre. Die SNB senkte den Leitzins im Juni 2025 auf 0%; der Referenzzinssatz folgte im September 2025 mit dem bislang letzten Schritt.
Was bedeutet der Referenzzinssatz für Eigenheimbesitzer?
Besitzt du eine eigene Liegenschaft, hat der Referenzzinssatz keinen direkten Einfluss auf deine Hypothekarzinsen. Dein Zins ergibt sich aus dem Vertrag mit deiner Bank, nicht aus dem mietrechtlichen Referenzwert.
Indirekt ist er trotzdem aufschlussreich:
- Ein tiefer Referenzzinssatz zeigt, dass auch der Bestand an Hypotheken günstig verzinst ist. Wer eine alte, teure Tranche laufen hat, findet im Hypothekenvergleich oft deutlich bessere Konditionen
- Vermietest du selbst, bestimmt der Referenzzinssatz direkt, welche Mietzinsanpassungen du vornehmen darfst und ab wann deine Mieter eine Senkung verlangen können
- Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 (Beschluss des Bundesrats vom 1. April 2026) fällt für selbstgenutztes Wohneigentum auch der Schuldzinsenabzug weitgehend weg. Das verändert die Frage, wie viel Hypothek sinnvoll ist, stärker als jede Referenzzins-Runde
Planst du einen Kauf, ist die Tragbarkeit der Hypothek das zentrale Kriterium, nicht der Zinssatz allein.
Prognose: Wie entwickelt sich der Referenzzinssatz?
Die kurze Antwort: Nach unten ist der Weg weit, nach oben ist er kurz.
Der Durchschnittszinssatz liegt bei 1.31%. Bis zur Senkungsschwelle von 1.13% fehlen 0.18 Prozentpunkte, bis zur Erhöhungsschwelle von 1.37% nur 0.06. Der Rückgang hat sich zudem fast aufgebraucht: 1.37% (Juni 2025), 1.33% (September 2025), 1.32% (Dezember 2025), 1.31% (März 2026). Die letzten beiden Quartale brachten je einen Basispunkt.
Eine weitere Senkung auf 1.00% ist im laufenden Jahr praktisch ausgeschlossen. Die realistische Frage ist, wann es wieder nach oben geht.
Für einen Anstieg braucht es nicht zwingend eine Leitzinserhöhung der SNB. Fabian Waltert von der UBS weist darauf hin, dass höhere Kapitalmarktzinsen und damit teurere Festhypotheken ausreichen; er erwartet bis Herbst 2026 rund 20 Basispunkte mehr bei Festhypotheken und hält einen Anstieg des Referenzzinssatzes im ersten Halbjahr 2027 für wahrscheinlich.
Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile rechnet für 2027 mit ein bis zwei Leitzinserhöhungen der SNB um je einen Viertelprozentpunkt, eine fortgesetzte Erholung der Wirtschaft vorausgesetzt: «Dann käme ein Anstieg des Referenzzinssatzes wieder in Reichweite.» Die Zürcher Kantonalbank hält dagegen und geht für die nächsten zwei Jahre von einem stabilen Satz aus.
Die SNB selbst hat den Leitzins am 18. Juni 2026 zum vierten Mal in Folge bei 0% belassen. Ihre bedingte Inflationsprognose (0.6% für 2026, 0.6% für 2027, 0.7% für 2028) unterstellt ausdrücklich einen unveränderten Leitzins und ist damit keine Zinsprognose.
Unsere Einschätzung: Wer noch einen Senkungsanspruch aus den Runden von 2025 offen hat, sollte ihn jetzt geltend machen und nicht auf die Publikation vom 1. September 2026 warten. Der Anspruch verfällt zwar nicht, aber er wirkt erst ab dem nächsten möglichen Kündigungstermin nach dem Begehren. Jeder Monat Zuwarten ist verlorenes Geld. Umgekehrt gilt: Auf eine weitere Senkung zu spekulieren, lohnt sich nach der aktuellen Datenlage nicht.
Häufige Fragen zum Referenzzinssatz
Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1.25%. Das ist der tiefste Stand seit seiner Einführung im Jahr 2008. Bei der letzten Publikation am 1. Juni 2026 hat das BWO ihn bestätigt.
Wann wird der Referenzzinssatz das nächste Mal publiziert?Die nächste Bekanntgabe des BWO erfolgt am 1. September 2026, die übernächste am 1. Dezember 2026. Ein neuer Satz gilt jeweils ab dem Tag nach der Publikation. Für 2027 sind der 1. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember vorgesehen.
Wie hoch ist der Referenzzinssatz 2026?Er beträgt im gesamten bisherigen Jahresverlauf 2026 unverändert 1.25%. Sowohl die Publikation vom 2. März 2026 als auch jene vom 1. Juni 2026 liessen den Satz unverändert, weil der zugrundeliegende Durchschnittszinssatz mit 1.32% beziehungsweise 1.31% innerhalb des Bandes von 1.13% bis 1.37% blieb.
Muss mein Vermieter die Miete automatisch senken?Nein. Auch wenn der Referenzzinssatz sinkt, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Miete von sich aus zu senken. Du musst als Mieter aktiv werden und ein schriftliches Senkungsbegehren stellen, am besten per Einschreiben. Laut Mieterverband gab 2025 nur bei rund jedem zehnten Mietverhältnis die Vermieterschaft die Senkung unaufgefordert weiter.
Wie fordere ich eine Mietzinssenkung ein?Schreibe deinem Vermieter ein Senkungsbegehren per Einschreiben und begründe es mit der Änderung des Referenzzinssatzes. Antwortet er nicht innert 30 Tagen oder lehnt er ab, kannst du innert 60 Tagen ein kostenloses Schlichtungsgesuch bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen. Der Mieterinnen- und Mieterverband stellt Musterbriefe und einen Mietzinsrechner zur Verfügung.
Wie viel Senkung steht mir zu?Das hängt davon ab, auf welchem Referenzzinssatz dein Mietzins beruht. Auf 1.25% gerechnet ergibt sich: von 1.50% ein Anspruch von 2.91%, von 1.75% 5.66%, von 2.00% 8.26% und von 2.25% 10.71% des Nettomietzinses. Davon darf die Vermieterschaft Teuerung und Kostensteigerungen abziehen.
Kann der Vermieter trotz Senkung die Miete erhöhen?Ja, unter bestimmten Umständen. Der Vermieter darf 40% der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerungen geltend machen. Liegt die letzte Anpassung lange zurück, kann das den Senkungsanspruch aufzehren oder in seltenen Fällen sogar übersteigen. Rechne deshalb den Nettoanspruch aus, bevor du das Begehren stellst.
Was ist der Unterschied zwischen Referenzzinssatz und SARON?Der Referenzzinssatz ist ein träger Durchschnitt über den gesamten Hypothekarbestand und dient ausschliesslich Mietzinsanpassungen. Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist ein börsentäglich berechneter Geldmarktsatz und die Basis für SARON-Hypotheken. Der SARON folgt Zinsentscheiden der SNB unmittelbar, der Referenzzinssatz mit einer Verzögerung von Monaten bis Jahren.
Gilt der Referenzzinssatz auch für Geschäftsmieten?Grundsätzlich ja, die Regelungen der VMWG gelten für Wohn- und Geschäftsräume. Bei Geschäftsmieten werden allerdings häufiger indexierte Mietverträge vereinbart, die an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt sind und dem Referenzzins-Mechanismus nicht unterliegen.
Wo finde ich den Referenzzinssatz meines Mietvertrags?Der massgebende Satz steht entweder direkt im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung. Findest du keine Angabe, kannst du sie schriftlich bei der Vermieterschaft verlangen oder bei der Schlichtungsbehörde deines Kantons nachfragen. Wichtig: Eine früher gewährte Senkung bildet keine verbindliche Berechnungsbasis, massgebend ist die letzte Erhöhung oder der Stand bei Vertragsabschluss.