Was du über die Schuldbrieferhöhung wissen musst
- 📜 Wann nötig: Wenn die bestehende Pfandsumme für eine Hypothekenaufstockung (z.B. Renovation) nicht ausreicht
- 💰 Kosten: CHF 300-1'500 je nach Kanton und Erhöhungsbetrag (Notar + Grundbuchgebühren)
- ⏱️ Dauer: 2-4 Wochen vom Pfandvertrag bis zur Eintragung im Grundbuch
- ✅ Tipp: Bestehenden Schuldbrief nie löschen lassen – er spart bei künftigen Erhöhungen Tausende Franken
Wenn die bestehende Pfandsumme für eine Hypothekenaufstockung nicht reicht, musst du den Schuldbrief erhöhen lassen. Hier erfährst du, wie der Ablauf funktioniert, was es kostet und wann eine Erhöhung nötig ist.
Du planst einen Umbau, eine energetische Sanierung oder möchtest deine Hypothek erhöhen? Dann stellt sich rasch die Frage: Reicht der bestehende Schuldbrief – oder muss die Pfandsumme erhöht werden?
Die Schuldbrieferhöhung ist ein häufiger Vorgang in der Schweizer Immobilienfinanzierung. Grundsätzlich gilt: Sie folgt denselben Regeln wie die Ersterrichtung eines Schuldbriefs, ist aber in der Praxis einfacher und günstiger. In diesem Ratgeber erklären wir dir Schritt für Schritt, wie die Erhöhung abläuft, was sie kostet und wann du sie überhaupt brauchst.
Was ist eine Schuldbrieferhöhung?
Eine Schuldbrieferhöhung ist die Aufstockung der im Grundbuch eingetragenen Pfandsumme eines bestehenden Schuldbriefs. Der Schuldbrief selbst ist ein Grundpfandrecht – er sichert die Forderung der Bank ab und gibt ihr das Recht, die Immobilie bei Zahlungsausfall zu verwerten.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Pfandsumme und Darlehenssumme:
- Pfandsumme: Der im Grundbuch eingetragene Betrag des Schuldbriefs (bleibt auch bei Amortisation konstant)
- Darlehenssumme: Der tatsächlich geschuldete Betrag an die Bank (sinkt durch Amortisation)
Selbst wenn du dein Darlehen von CHF 500'000 auf CHF 400'000 amortisiert hast, bleibt die Pfandsumme bei CHF 500'000. Der Spielraum von CHF 100'000 steht dir für künftige Darlehen zur Verfügung – ohne Schuldbrieferhöhung.
Wann ist eine Schuldbrieferhöhung nötig?
Eine Schuldbrieferhöhung brauchst du nur dann, wenn die neue Gesamthypothek die bestehende Pfandsumme übersteigt. Hier zwei Beispiele:
Beispiel 1: Keine Erhöhung nötig
| Position | Betrag |
|---|---|
| Pfandsumme Schuldbrief | CHF 800'000 |
| Aktuelle Hypothek | CHF 650'000 |
| Zusätzliches Darlehen (Renovation) | CHF 80'000 |
| Neue Gesamthypothek | CHF 730'000 |
Die neue Hypothek (CHF 730'000) liegt unter der Pfandsumme (CHF 800'000). Keine Schuldbrieferhöhung nötig. Die Bank stockt die Hypothek einfach auf.
Beispiel 2: Erhöhung nötig
| Position | Betrag |
|---|---|
| Pfandsumme Schuldbrief | CHF 500'000 |
| Aktuelle Hypothek | CHF 480'000 |
| Zusätzliches Darlehen (Umbau) | CHF 200'000 |
| Neue Gesamthypothek | CHF 680'000 |
Die neue Hypothek (CHF 680'000) übersteigt die Pfandsumme (CHF 500'000). Der Schuldbrief muss auf mindestens CHF 680'000 erhöht werden.
So läuft die Schuldbrieferhöhung ab – Schritt für Schritt
Die Schuldbrieferhöhung folgt im Wesentlichen demselben Ablauf wie die Ersterrichtung. Für die Erhöhung gelten sinngemäss dieselben Regeln (gemäss ZGB Art. 793-883).
Bank kontaktieren und Finanzierung klären
Du meldest deinen Finanzierungsbedarf bei der Bank an. Die Bank prüft, ob die bestehende Pfandsumme ausreicht oder ob eine Erhöhung nötig ist. Sie prüft ausserdem Belehnung und Tragbarkeit.
Pfandvertrag erstellen
Die Bank erstellt den Pfandvertrag für die Schuldbrieferhöhung. Darin ist festgelegt, um welchen Betrag die Pfandsumme erhöht wird und zu wessen Gunsten der Schuldbrief lautet.
Notarielle Beurkundung
Der Pfandvertrag muss öffentlich beurkundet werden (Art. 799 Abs. 2 ZGB). Du erscheinst persönlich beim Notar mit deinem Ausweis. Der Notar prüft die Unterlagen und beurkundet den Vertrag. Bei einem Papier-Schuldbrief musst du das physische Wertpapier mitbringen.
Anmeldung beim Grundbuchamt
Nach der Beurkundung wird die Schuldbrieferhöhung beim Grundbuchamt zur Eintragung angemeldet. Bei einem Register-Schuldbrief erfolgt die Anpassung elektronisch, beim Papier-Schuldbrief wird der Pfandtitel berichtigt.
Interimszeugnis und Auszahlung
Das Grundbuchamt stellt ein Interimszeugnis aus – eine Bestätigung über die eingegangene Anmeldung. Auf dieser Basis gibt die Bank in der Regel bereits das zusätzliche Darlehen frei, bevor die endgültige Eintragung abgeschlossen ist.
Der gesamte Prozess dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen. Plane daher genügend Vorlaufzeit ein – insbesondere wenn du eine Renovation finanzieren möchtest und Handwerker bereits einen Starttermin haben.
Register-Schuldbrief vs. Papier-Schuldbrief
Bei der Erhöhung gibt es einen Unterschied je nach Schuldbriefart:
| Merkmal | Register-Schuldbrief | Papier-Schuldbrief |
|---|---|---|
| Einreichung | Keine physischen Dokumente nötig | Wertpapier muss beim Grundbuchamt eingereicht werden |
| Anpassung | Elektronische Änderung im Grundbuch | Berichtigung auf dem Pfandtitel |
| Verlustrisiko | Kein Risiko | Bei Verlust: aufwendige Kraftloserklärung nötig |
| Bearbeitungszeit | Tendenziell kürzer | Tendenziell länger |
Was kostet eine Schuldbrieferhöhung?
Die Kosten setzen sich aus Notariatsgebühren und Grundbuchgebühren zusammen. Entscheidend: Die Gebühren werden nur auf den Erhöhungsbetrag berechnet, nicht auf die gesamte neue Pfandsumme (Stand: Februar 2026).
Gebührenvergleich nach Kanton
| Kanton | Grundbuchgebühr | Notariatsgebühr | Basis |
|---|---|---|---|
| Zürich | 1.0 Promille (min. CHF 100) | 1.0 Promille (min. CHF 100) | Erhöhungsbetrag |
| Bern | 0.25% (min. CHF 200) | Nach Zeitaufwand | Erhöhungsbetrag |
| Aargau | 1.5 Promille | 1.5 Promille | Erhöhungsbetrag |
| Solothurn | Gemäss Gebührentarif | Gemäss Gebührentarif | Erhöhungsbetrag |
Rechenbeispiel: Erhöhung um CHF 150'000
| Kostenposition | Kanton ZH (ca.) | Kanton BE (ca.) | Kanton AG (ca.) |
|---|---|---|---|
| Grundbuchgebühr | CHF 150 | CHF 375 | CHF 225 |
| Notariatsgebühr | CHF 150 | CHF 300-600 | CHF 225 |
| Total (ca.) | CHF 300 | CHF 675-975 | CHF 450 |
Die tatsächlichen Kosten können je nach Komplexität des Falls und allfälligen Zusatzgebühren (z.B. MwSt. auf Notariatsgebühren) variieren. Bei einfachen Erhöhungen liegst du typischerweise zwischen CHF 300 und CHF 1'500.
Schuldbrieferhöhung vs. neuer Schuldbrief – was ist günstiger?
Wenn die bestehende Pfandsumme nicht reicht, gibt es drei Optionen:
| Option | Gebühren auf... | Kosten (Beispiel CHF 150'000) | Wann sinnvoll |
|---|---|---|---|
| Schuldbrieferhöhung | Nur den Erhöhungsbetrag | CHF 300-1'000 | Bestehender Schuldbrief vorhanden |
| Neuer Schuldbrief (statt Erhöhung) | Gesamte Pfandsumme | CHF 600-2'000+ | Kein bestehender Schuldbrief |
| Zweiter Schuldbrief (Nachrang) | Betrag des 2. Schuldbriefs | CHF 300-1'000 | Mehrere Gläubiger |
Grundsätzlich gilt: Die Schuldbrieferhöhung ist fast immer die günstigste Variante, weil die Gebühren nur auf den Differenzbetrag anfallen. Ein neuer Schuldbrief über die gesamte Summe ist teurer. Ein zweiter Schuldbrief im Nachrang kann sinnvoll sein, wenn verschiedene Banken beteiligt sind.
Tipps zur Schuldbrieferhöhung
5 Tipps für die Praxis:
1. Schuldbrief nie löschen lassen. Auch wenn deine Hypothek abbezahlt ist: Der bestehende Schuldbrief im Grundbuch spart dir bei einer späteren Erhöhung Tausende Franken an Errichtungsgebühren. Der HEV Schweiz empfiehlt dies ausdrücklich.
2. Frühzeitig planen. Rechne mit 4-6 Wochen Vorlaufzeit. Kläre den Finanzierungsbedarf mit der Bank, bevor du Handwerkerofferten einholst.
3. Spielraum prüfen. Bevor du eine Erhöhung veranlasst: Prüfe, ob die bestehende Pfandsumme nicht bereits genügend Spielraum bietet. Oft reicht der bestehende Schuldbrief – und du sparst sämtliche Gebühren.
4. Register-Schuldbrief wählen. Bei einer Erhöhung kannst du gleichzeitig einen alten Papier-Schuldbrief in einen Register-Schuldbrief umwandeln. Das kostet wenig extra und vereinfacht künftige Änderungen.
5. Offerten vergleichen. Die Notariatsgebühren variieren kantonal erheblich. In Kantonen mit freier Notariatswahl lohnt es sich, mehrere Offerten einzuholen.