Was ist ein Vorkaufsrecht?
Was du über das Vorkaufsrecht wissen musst
- 🏠 Vorrang beim Kauf: Das Vorkaufsrecht gibt dir das Recht, eine Immobilie zu denselben Bedingungen zu erwerben, bevor ein Dritter zum Zug kommt
- ⚖️ Zwei Arten: Gesetzlich (z.B. Miteigentümer, Art. 682 ZGB) oder vertraglich vereinbart (max. 25 Jahre, Art. 216 OR)
- ⏱️ Frist beachten: Du hast 3 Monate nach Mitteilung, um dein Vorkaufsrecht auszuüben
- 💰 Hypothek-Relevanz: Ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht kann die Finanzierung beeinflussen
Das Vorkaufsrecht gibt dir das Recht, eine Immobilie vor einem Dritten zu kaufen. Hier erfährst du, welche Arten es gibt, welche Fristen gelten und was das für deine Hypothek bedeutet.
Du möchtest eine Immobilie kaufen und stösst im Grundbuchauszug auf ein «Vorkaufsrecht»? Oder du bist Miteigentümer und willst wissen, welche Rechte du hast, wenn ein anderer Miteigentümer seinen Anteil verkauft? Grundsätzlich gilt: Das Vorkaufsrecht ist ein zentrales Instrument im Schweizer Immobilienrecht – und wer es versteht, kann sich entscheidende Vorteile sichern.
In diesem Ratgeber erklären wir dir, was das Vorkaufsrecht genau ist, welche Arten es gibt und worauf du als Käufer oder Hypothekennehmer achten musst.
Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten das Recht, eine Immobilie vor einem Dritten zu kaufen, wenn der Eigentümer diese verkaufen will. Der Vorkaufsberechtigte kann zu denselben Konditionen einsteigen, die bereits mit einem Drittkäufer vereinbart wurden.
Die rechtliche Grundlage des Vorkaufsrechts in der Schweiz findet sich in zwei Gesetzen:
- Gesetzliches Vorkaufsrecht: Art. 681 bis 682a des Zivilgesetzbuchs (ZGB)
- Vertragliches Vorkaufsrecht: Art. 216 bis 216e des Obligationenrechts (OR)
Wichtig: Der sogenannte Vorkaufsfall tritt ein, wenn der Eigentümer sein Grundstück verkauft oder ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft tätigt (Art. 216c OR). Erst dann kann der Berechtigte sein Recht ausüben.
Gesetzliches vs. vertragliches Vorkaufsrecht
Die Schweiz kennt zwei grundlegende Arten des Vorkaufsrechts. Die Unterschiede sind erheblich:
| Merkmal | Gesetzliches Vorkaufsrecht | Vertragliches Vorkaufsrecht |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | ZGB Art. 681-682a | OR Art. 216-216e |
| Entstehung | Automatisch kraft Gesetz | Durch schriftliche Vereinbarung |
| Dauer | Unbefristet | Max. 25 Jahre (Art. 216a OR) |
| Vererbbarkeit | Nicht vererbbar | Vererbbar (sofern nicht ausgeschlossen) |
| Grundbucheintrag | Nicht nötig (gilt automatisch) | Empfohlen (für Drittwirkung) |
| Ausschluss | Möglich, erfordert öffentliche Beurkundung (Art. 681b ZGB) | Durch gegenseitige Vereinbarung |
Gesetzliche Vorkaufsrechte im Detail
Das gesetzliche Vorkaufsrecht entsteht automatisch – ohne Vertrag und ohne Grundbucheintrag. Es schützt bestimmte Personen, die ein besonderes Interesse am Grundstück haben.
Miteigentümer (Art. 682 Abs. 1 ZGB)
Das häufigste gesetzliche Vorkaufsrecht betrifft Miteigentümer. Wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen Dritten (also einen Nichtmiteigentümer) verkaufen will, haben die übrigen Miteigentümer das Recht, diesen Anteil zu denselben Bedingungen zu erwerben.
Der Zweck: Das Gesetz will verhindern, dass ein unerwünschter Dritter in die Miteigentümergemeinschaft eintritt. Gleichzeitig fördert es die Zusammenführung von Miteigentum zu Alleineigentum.
Baurecht (Art. 682 Abs. 2 ZGB)
Beim Baurecht besteht ein gegenseitiges Vorkaufsrecht:
- Der Baurechtsnehmer hat ein Vorkaufsrecht am belasteten Grundstück
- Der Baurechtsgeber hat ein Vorkaufsrecht an der Baute
Diese gegenseitige Absicherung ist nötig, weil das Baurecht die normale Eigentumsordnung durchbricht: Das Gebäude gehört nicht automatisch dem Grundstückeigentümer.
Landwirtschaftliche Grundstücke (BGBB)
Für landwirtschaftliche Grundstücke gelten die Vorkaufsrechte des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB), nicht die des ZGB. Verwandte und Pächter haben unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben. Das Bundesgericht hat in BGE 150 III 310 (August 2024) klargestellt, dass ein Verkauf unter Berücksichtigung freundschaftlicher Beziehungen bei marktüblichen Preisen trotzdem einen Vorkaufsfall auslöst.
Vertragliches Vorkaufsrecht – limitiert und unlimitiert
Beim vertraglichen Vorkaufsrecht vereinbaren zwei Parteien schriftlich, dass eine bestimmte Person beim Verkauf der Immobilie bevorzugt wird. Eine fundamentale Unterscheidung betrifft die Preisgestaltung.
Limitiertes Vorkaufsrecht
Beim limitierten Vorkaufsrecht sind Preis und Bedingungen im Voraus festgelegt. Der Vorkaufsberechtigte kann das Grundstück zu diesem vorbestimmten Preis erwerben – unabhängig davon, zu welchem höheren Preis es an einen Dritten hätte verkauft werden können.
Formvorschrift: Öffentliche Beurkundung durch einen Notar ist Pflicht (Art. 216 Abs. 2 OR).
Unlimitiertes Vorkaufsrecht
Beim unlimitierten Vorkaufsrecht ist kein Preis im Voraus festgelegt. Der Berechtigte kann die Immobilie zu denjenigen Konditionen übernehmen, die mit dem Drittkäufer vereinbart wurden.
Formvorschrift: Einfache Schriftlichkeit genügt (Art. 216 Abs. 3 OR). Keine Beurkundung beim Notar nötig.
Diese Variante wird in der Praxis häufiger verwendet, etwa wenn Eltern ihren Kindern ein Vorkaufsrecht für das Familienhaus einräumen.
Vormerkung im Grundbuch
Ein vertragliches Vorkaufsrecht gilt ohne Grundbucheintrag nur zwischen den Vertragsparteien. Damit es auch gegenüber künftigen Eigentümern wirkt, solltest du es als Vormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Die Vormerkung ist für maximal 25 Jahre möglich (Art. 216a OR).
Grundsätzlich gilt: Ohne Grundbuchvormerkung wirkt das vertragliche Vorkaufsrecht nur zwischen dir und dem Eigentümer. Verkauft dieser das Grundstück heimlich an einen Dritten, kannst du das Vorkaufsrecht gegenüber dem neuen Eigentümer nicht geltend machen – nur Schadenersatz vom Verkäufer fordern.
Vorkaufsrecht bei Stockwerkeigentum
Das Vorkaufsrecht ist besonders relevant beim Stockwerkeigentum (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Die Miteigentümer einer Stockwerkeigentümergemeinschaft haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, da Stockwerkeigentum rechtlich eine Form des Miteigentums ist.
Zusätzlich wird in der Praxis häufig ein vertragliches Vorkaufsrecht in der Stockwerkeigentums-Ordnung (Begründungsreglement) vereinbart. Dies dient dem Ziel, die Zusammensetzung der Gemeinschaft zu kontrollieren und unerwünschte Dritte fernzuhalten.
Wenn dein Nachbar im gleichen Mehrfamilienhaus seine Wohnung verkauft, hast du als Stockwerkeigentümer das Recht, diese Wohnung zu denselben Konditionen zu erwerben.
So übst du dein Vorkaufsrecht aus – Schritt für Schritt
Mitteilung erhalten
Der Verkäufer muss dich unverzüglich über den Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags informieren (Art. 681a ZGB / Art. 216d OR). Bei im Grundbuch vorgemerkten Rechten benachrichtigt dich auch das Grundbuchamt.
Konditionen prüfen
Prüfe den Kaufpreis und alle Vertragsbedingungen sorgfältig. Beim unlimitierten Vorkaufsrecht musst du exakt dieselben Konditionen akzeptieren. Beim limitierten gelten die im Vertrag festgelegten Bedingungen.
Finanzierung sichern
Kläre innert der 3-Monats-Frist die Finanzierung. Hast du genügend Eigenkapital? Bekommst du eine Hypothek zu diesen Konditionen?
Schriftliche Erklärung abgeben
Teile dem Verkäufer innert 3 Monaten nach Erhalt der Mitteilung schriftlich mit, dass du dein Vorkaufsrecht ausübst. Mit dieser Erklärung kommt automatisch ein Kaufvertrag zustande.
Kaufvertrag abschliessen
Der Kauf wird über den Notar abgewickelt und im Grundbuch eingetragen – genau wie ein normaler Immobilienkauf.
Vorkaufsrecht vs. Kaufrecht vs. Rückkaufsrecht
Das Schweizer Recht kennt neben dem Vorkaufsrecht zwei weitere verwandte Institute. Auch das Wohnrecht und die Nutzniessung sind dingliche Rechte an Grundstücken, unterscheiden sich aber grundlegend vom Vorkaufsrecht.
| Merkmal | Vorkaufsrecht | Kaufrecht | Rückkaufsrecht |
|---|---|---|---|
| Auslöser | Verkaufsfall (Eigentümer will verkaufen) | Jederzeit (Berechtigter entscheidet) | Jederzeit (früherer Eigentümer) |
| Wer entscheidet | Berechtigter tritt in bestehenden Kaufvertrag ein | Berechtigter kann Kauf verlangen | Früherer Eigentümer kann zurückkaufen |
| Max. Dauer | 25 Jahre (vertraglich) / unbefristet (gesetzlich) | 10 Jahre | 25 Jahre |
| Stärke | Mittel (nur bei Verkaufsfall) | Stark (jederzeit ausübbar) | Mittel (an früheren Eigentümer gebunden) |
| Rechtsgrundlage | Art. 216-216e OR / Art. 681-682a ZGB | Art. 216a OR | Art. 216a OR |
| Häufiger Einsatz | Miteigentum, Familie, Stockwerkeigentum | Nachbargrundstücke, Investoren | Familienverkäufe |
Wann greift das Vorkaufsrecht nicht?
Das Vorkaufsrecht hat klare Grenzen. Gemäss Art. 216c Abs. 2 OR liegt kein Vorkaufsfall vor bei:
- Erbgang: Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung
- Schenkung: Unentgeltliche Übertragung (kein Verkauf)
- Zwangsversteigerung: Betreibungsrechtliche Verwertung
- Öffentliche Aufgaben: Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Zwecke
Auch politisch sind Vorkaufsrechte umstritten: Das Zürcher Stimmvolk lehnte im November 2025 ein kommunales Vorkaufsrecht für Gemeinden mit 59% ab.
Relevanz für Hypothekennehmer
Das Vorkaufsrecht hat direkte Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung:
Beim Kauf einer Immobilie mit Vorkaufsrecht:
- Banken prüfen das Grundbuch routinemässig auf eingetragene Vorkaufsrechte
- Ein eingetragenes Vorkaufsrecht gilt als dingliche Last und kann die Finanzierungsbedingungen verschlechtern
- Im Extremfall lehnt die Bank eine Hypothek ab, weil sie die Immobilie bei einem Zahlungsausfall nicht frei verwerten kann
Beim Verkauf einer Immobilie mit Vorkaufsrecht:
- Du musst den Vorkaufsberechtigten vor Vertragsabschluss informieren
- Die 3-monatige Ausübungsfrist kann den Verkaufsprozess verzögern
- Ein Verstoss gegen das Vorkaufsrecht kann den Kaufvertrag gefährden
Häufige Fragen zum Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten das Recht, ein Grundstück bevorzugt zu erwerben, wenn der Eigentümer dieses verkaufen will. Der Berechtigte kann zu denselben Bedingungen eintreten, die mit einem Drittkäufer vereinbart wurden. In der Schweiz ist das Vorkaufsrecht gesetzlich in Art. 681-682a ZGB und vertraglich in Art. 216-216e OR geregelt.
Wie funktioniert das Vorkaufsrecht in der Schweiz?Sobald der Eigentümer sein Grundstück verkauft (Vorkaufsfall), muss er den Vorkaufsberechtigten unverzüglich informieren. Dieser hat dann 3 Monate Zeit, schriftlich zu erklären, dass er das Grundstück zu denselben Konditionen übernehmen möchte. Mit der Erklärung kommt automatisch ein Kaufvertrag zustande.
Wie lange ist die maximale Dauer eines Vorkaufsrechtes?Ein vertragliches Vorkaufsrecht kann für maximal 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 216a OR). Ein Kaufrecht hingegen gilt maximal 10 Jahre. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht (z.B. für Miteigentümer) ist unbefristet und besteht, solange die Miteigentumsverhältnisse bestehen.
Welche Nachteile hat das Vorkaufsrecht?Für Verkäufer schränkt das Vorkaufsrecht die freie Wahl des Käufers ein. Bei einem limitierten Vorkaufsrecht kann der Berechtigte zu einem möglicherweise unter dem Marktwert liegenden Preis kaufen. Für Käufer besteht das Risiko, dass sie zu denselben – eventuell hohen – Konditionen kaufen müssen. Ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht kann zudem die Hypothekenfinanzierung erschweren.
Kann man auf das Vorkaufsrecht verzichten?Ja. Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist jederzeit möglich, nachdem der Berechtigte vom Verkaufsfall erfahren hat. Auch ein Vorausverzicht (vor Eintritt des Vorkaufsfalls) ist möglich: Bei einem vertraglichen, nicht eingetragenen Recht genügt eine schriftliche Erklärung. Bei einem gesetzlichen oder im Grundbuch vorgemerkten Recht muss der Verzicht öffentlich beurkundet werden (Art. 681b ZGB).