Was du über das Vorkaufsrecht wissen musst
- 🏠 Eintritt statt Angebot: Das Vorkaufsrecht erlaubt dir, in einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten, und zwar zu den Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat (Art. 216d Abs. 3 OR).
- ⏱️ Zwei Fristen, nicht eine: 3 Monate ab Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags. Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten kommen absolut 2 Jahre ab Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch dazu (Art. 681a Abs. 2 ZGB).
- ⚖️ Zwei Quellen: Gesetzlich bei Miteigentum und Baurecht (Art. 681 bis 682a ZGB), vertraglich für höchstens 25 Jahre (Art. 216a OR).
- 🚫 Stockwerkeigentum ist die grosse Ausnahme: Von Gesetzes wegen besteht hier kein Vorkaufsrecht (Art. 712c Abs. 1 ZGB). Es muss vereinbart und vorgemerkt werden.
- 🌾 Landwirtschaft rechnet anders: Nach dem bäuerlichen Bodenrecht wird zum Ertragswert übernommen, bei einzelnen Grundstücken zum doppelten Ertragswert (Art. 44 BGBB), nicht zum Marktpreis.
- 🏛️ Öffentliche Hand: Genf und die Waadt kennen ein Vorkaufsrecht für den Wohnungsbau, die Stadt Luzern führt es Anfang 2027 ein (67.48% Ja am 14.06.2026). Der Kanton Zürich lehnte es am 30.11.2025 mit 59.33% ab.
Das Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person das Recht, ein Grundstück vor dem vorgesehenen Käufer zu erwerben. Dieser Beitrag zeigt, wer dieses Recht von Gesetzes wegen hat, welche Fristen im Einzelnen gelten und was ein Vorkaufsrecht für den Kauf und die Finanzierung einer Liegenschaft bedeutet.
Definition: Was ein Vorkaufsrecht ist
Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht ist das Recht, ein Grundstück zu erwerben, sobald der Eigentümer es verkauft. Der Berechtigte kauft nicht neu, sondern tritt in den bereits abgeschlossenen Vertrag ein: Sieht der Vorkaufsvertrag nichts anderes vor, gelten für ihn die Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat (Art. 216d Abs. 3 OR).
Ausgelöst wird das Recht durch den sogenannten Vorkaufsfall. Ein Vorkaufsfall liegt vor, wenn das Grundstück verkauft wird oder ein anderes Rechtsgeschäft abgeschlossen wird, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Art. 216c Abs. 1 OR). Ohne Vorkaufsfall bleibt das Recht wirkungslos, egal wie lange es besteht.
Die Rechtsgrundlagen liegen in zwei Gesetzen: Die gesetzlichen Vorkaufsrechte stehen in Art. 681 bis 682a des Zivilgesetzbuchs, die vertraglichen in Art. 216 bis 216e des Obligationenrechts. Für landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke verweist Art. 682a ZGB zusätzlich auf das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht.
Gesetzliches und vertragliches Vorkaufsrecht im Vergleich
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht entsteht ohne Vertrag und ohne Eintrag im Grundbuch, ein vertragliches nur durch eine Vereinbarung in der richtigen Form. Die Unterschiede reichen von der Dauer bis zur Vererbbarkeit.
| Merkmal | Gesetzliches Vorkaufsrecht | Vertragliches Vorkaufsrecht |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Art. 681 bis 682a ZGB | Art. 216 bis 216e OR |
| Entstehung | Von Gesetzes wegen, ohne Zutun der Parteien | Durch Vertrag: öffentliche Beurkundung, bei nicht zum voraus bestimmtem Kaufpreis Schriftform (Art. 216 Abs. 2 und 3 OR) |
| Höchstdauer | Nicht befristet, gebunden an das Rechtsverhältnis (Miteigentum, Baurecht) | 25 Jahre für Vereinbarung und Vormerkung (Art. 216a OR) |
| Vererbbarkeit | Weder vererbbar noch abtretbar (Art. 681 Abs. 3 ZGB) | Vererblich, aber nicht abtretbar, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 216b Abs. 1 OR) |
| Grundbuch | Keine Vormerkung nötig, das Recht besteht auch ohne Eintrag | Ohne Vormerkung nur zwischen den Vertragsparteien wirksam (Art. 959 Abs. 2 ZGB) |
| Rang | Geht den vertraglichen Vorkaufsrechten vor (Art. 681 Abs. 3 ZGB) | Nachrangig gegenüber jedem gesetzlichen Vorkaufsrecht |
| Ausschluss | Nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 681b Abs. 1 ZGB) | Durch Vereinbarung der Parteien |
Quelle: Zivilgesetzbuch (SR 210) und Obligationenrecht (SR 220), konsolidierte Fassungen mit Stand 1. Januar 2026. Geprüft am 21. August 2026.
Wer ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat
Das Bundesprivatrecht kennt gesetzliche Vorkaufsrechte in genau drei Konstellationen: beim Miteigentum, beim selbständigen und dauernden Baurecht sowie im bäuerlichen Bodenrecht. Wer in keine dieser Gruppen fällt, braucht einen Vertrag.
Miteigentümer
Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Machen mehrere Miteigentümer ihr Recht geltend, wird ihnen der Anteil im Verhältnis ihrer bisherigen Anteile zugewiesen. Das Recht schützt die Gemeinschaft davor, dass eine aussenstehende Person ohne ihr Zutun einrückt.
Verkauft ein Miteigentümer seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer, greift das Vorkaufsrecht der übrigen nicht: Es entfällt, wenn das Grundstück an eine Person veräussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vorderen Rang zusteht (Art. 681 Abs. 2 ZGB).
Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer
Beim selbständigen und dauernden Baurecht besteht ein gegenseitiges Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 2 ZGB). Der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat es am Baurecht selbst, der Inhaber des Baurechts am belasteten Grundstück, dies allerdings nur so weit, als das Grundstück durch die Ausübung des Baurechts in Anspruch genommen wird. Bei einem gewöhnlichen, nicht selbständigen und dauernden Baurecht gilt diese Regel nicht.
Stockwerkeigentum: hier gilt das Gegenteil
Möglich ist ein Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer trotzdem, aber nur, wenn es im Begründungsakt oder durch nachträgliche Vereinbarung errichtet und im Grundbuch vorgemerkt wird (Art. 712c Abs. 1 ZGB). Nach der Praxis der Notariate und der Lehre gilt für diese Vormerkung die 25-Jahre-Grenze von Art. 216a OR nicht; vorgemerkt wird sie auf die Dauer des Stockwerkeigentums.
Neben dem Vorkaufsrecht kennt Art. 712c Abs. 2 ZGB ein zweites Instrument: Die Gemeinschaft kann vereinbaren, dass Verkauf, Vermietung oder Belastung eines Stockwerks nur gültig sind, wenn die übrigen Stockwerkeigentümer nicht innert 14 Tagen seit der Mitteilung Einsprache erheben. Eine Einsprache ohne wichtigen Grund ist unwirksam (Art. 712c Abs. 3 ZGB).
Landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke
Für landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke verweist Art. 682a ZGB auf das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB). Dieses Sonderrecht verschiebt zwei Dinge grundlegend: den Kreis der Berechtigten und den Preis.
| Regel im bäuerlichen Bodenrecht | Inhalt | Grundlage |
|---|---|---|
| Vorkaufsrecht der Verwandten | Rangordnung: erstens jeder Nachkomme, zweitens Geschwister und Geschwisterkinder, diese aber nur, wenn der Veräusserer das Gewerbe vor weniger als 25 Jahren von den Eltern oder aus deren Nachlass erworben hat. Beide müssen selbst bewirtschaften wollen und dafür geeignet erscheinen | Art. 42 Abs. 1 BGBB |
| Vorkaufsrecht des Pächters | Setzt voraus, dass die gesetzliche Mindestpachtdauer abgelaufen ist: 9 Jahre bei einem landwirtschaftlichen Gewerbe, 6 Jahre bei einem einzelnen Grundstück | Art. 47 BGBB, Art. 7 Abs. 1 LPG |
| Rangverhältnis | Das Vorkaufsrecht der Verwandten geht demjenigen des Pächters vor | Art. 47 Abs. 3 BGBB |
| Übernahmepreis | Landwirtschaftliches Gewerbe zum Ertragswert, einzelnes landwirtschaftliches Grundstück zum doppelten Ertragswert, nicht zum vereinbarten Kaufpreis | Art. 44 BGBB |
| Sperrfrist nach dem Erwerb | Wer ein Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernommen hat, darf es 10 Jahre lang nur mit Zustimmung des Verkäufers weiterveräussern | Art. 54 Abs. 1 BGBB |
| Rückkaufsrecht des Verkäufers | Gibt der Erwerber die Selbstbewirtschaftung innert 10 Jahren endgültig auf, kann der Verkäufer zurückkaufen. Das Recht erlischt 3 Monate nach Kenntnis der Aufgabe, spätestens 2 Jahre nach der Aufgabe | Art. 55 BGBB |
Quelle: Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11) und Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (SR 221.213.2), konsolidierte Fassungen. Geprüft am 21. August 2026.
Der Ertragswert liegt deutlich unter dem Verkehrswert. Genau darin liegt der Zweck: Das bäuerliche Bodenrecht will Höfe in bäuerlicher Hand und bewirtschaftbar halten, nicht dem Meistbietenden zuführen. Soweit das BGBB keine Sonderregel enthält, gelten für den Vorkaufsfall und die Ausübung die Bestimmungen von ZGB und OR.
Vertragliches Vorkaufsrecht: limitiert oder unlimitiert
Beim vertraglichen Vorkaufsrecht entscheidet eine einzige Frage über die Form: Steht der Kaufpreis schon im Vertrag oder nicht?
Limitiertes Vorkaufsrecht
Beim limitierten Vorkaufsrecht ist der Preis im Voraus festgelegt. Der Berechtigte erwirbt zu diesem Betrag, unabhängig davon, was ein Dritter geboten hätte. Weil der Vertrag den Kaufpreis zum voraus bestimmt, verlangt Art. 216 Abs. 2 OR die öffentliche Beurkundung.
Unlimitiertes Vorkaufsrecht
Beim unlimitierten Vorkaufsrecht bleibt der Preis offen. Der Berechtigte übernimmt zu den Bedingungen, die mit dem Drittkäufer vereinbart wurden. Für diesen Fall genügt die Schriftform: «Vorkaufsverträge, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, sind in schriftlicher Form gültig» (Art. 216 Abs. 3 OR). Das ist die übliche Gestaltung, wenn Eltern ihren Kindern ein Vorkaufsrecht am Familienhaus einräumen.
Vormerkung im Grundbuch
Ein vertragliches Vorkaufsrecht ist ein persönliches Recht. Erst die Vormerkung im Grundbuch verschafft ihm «Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Rechte» (Art. 959 Abs. 2 ZGB). Vorgemerkt werden darf es für höchstens 25 Jahre (Art. 216a OR).
Ohne Vormerkung wirkt ein vertragliches Vorkaufsrecht nur zwischen dir und dem Eigentümer. Ausüben kannst du es dann gegenüber dem Verkäufer, nicht gegenüber dem neuen Eigentümer. Ist es dagegen vorgemerkt, richtet sich die Erklärung an den Eigentümer (Art. 216e OR).
Alle Fristen im Überblick
Fristen sind beim Vorkaufsrecht die häufigste Fehlerquelle, weil zwei davon parallel laufen: eine relative ab Kenntnis und eine absolute ab Grundbucheintrag.
| Frist | Dauer | Beginn | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Ausübung, relative Frist | 3 Monate | Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags, nicht der Versand einer Mitteilung | Art. 681a Abs. 2 ZGB, Art. 216e OR |
| Ausübung, absolute Frist (gesetzliches Vorkaufsrecht) | 2 Jahre | Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch | Art. 681a Abs. 2 ZGB |
| Vereinbarung und Vormerkung, vertragliches Vorkaufsrecht | Höchstens 25 Jahre | Abschluss des Vorkaufsvertrags | Art. 216a OR |
| Vormerkung, Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer | Dauer des Stockwerkeigentums | Begründungsakt oder spätere Vereinbarung | Art. 712c Abs. 1 ZGB, Notariatspraxis |
| Einsprache der übrigen Stockwerkeigentümer | 14 Tage | Mitteilung über die geplante Veräusserung oder Vermietung | Art. 712c Abs. 2 ZGB |
| Kaufsrecht zum Vergleich | Höchstens 10 Jahre | Abschluss des Vertrags | Art. 216a OR |
| Rückkaufsrecht zum Vergleich | Höchstens 25 Jahre | Abschluss des Vertrags | Art. 216a OR |
Quelle: ZGB (SR 210) und OR (SR 220), Stand 1. Januar 2026. Geprüft am 21. August 2026.
So übst du ein Vorkaufsrecht aus
Kenntnis vom Vorkaufsfall erhalten
Der Verkäufer muss die Vorkaufsberechtigten über Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen (Art. 681a Abs. 1 ZGB, Art. 216d Abs. 1 OR). Zusätzlich teilt der Grundbuchverwalter den Erwerb des Eigentums jenen Berechtigten mit, deren Vorkaufsrecht vorgemerkt ist oder von Gesetzes wegen besteht und aus dem Grundbuch hervorgeht (Art. 969 Abs. 1 ZGB).
Vertragsbedingungen prüfen
Beim unlimitierten Vorkaufsrecht übernimmst du den gesamten Vertrag, nicht nur den Preis: Zahlungsmodalitäten, Übernahmetermin und Nebenabreden inklusive. Beim limitierten gelten die im Vorkaufsvertrag festgelegten Bedingungen.
Finanzierung innert der 3 Monate sichern
Die Ausübungsfrist läuft unabhängig davon, ob deine Bank so schnell ist. Kläre früh, wie viel Eigenkapital du einbringst, und lass die Tragbarkeit prüfen, bevor du die Erklärung abgibst.
Ausübung erklären
Die Erklärung geht an den Verkäufer, bei einem im Grundbuch vorgemerkten Recht an den Eigentümer (Art. 216e OR). Bei einem gesetzlichen Vorkaufsrecht kann der Anspruch innerhalb der Fristen gegenüber jedem Eigentümer des Grundstücks geltend gemacht werden (Art. 681a Abs. 3 ZGB).
Eintragung im Grundbuch
Nach der Ausübung erteilt der eingetragene Eigentümer dem Grundbuchamt die Bewilligung, dich als neuen Eigentümer einzutragen. Wird der ursprüngliche Kaufvertrag danach aufgehoben oder eine nötige Bewilligung aus Gründen in der Person des Drittkäufers verweigert, bleibt das dir gegenüber ohne Wirkung (Art. 216d Abs. 2 OR).
Vorkaufsrecht, Kaufsrecht und Rückkaufsrecht unterscheiden
Das Obligationenrecht behandelt die drei Rechte im selben Abschnitt, sie funktionieren aber völlig unterschiedlich. Dinglich wirkende Rechte wie das Wohnrecht oder die Nutzniessung gehören in eine andere Kategorie: Sie geben Nutzung, nicht Erwerb.
| Merkmal | Vorkaufsrecht | Kaufsrecht | Rückkaufsrecht |
|---|---|---|---|
| Auslöser | Vorkaufsfall: Der Eigentümer verkauft | Entscheid des Berechtigten, jederzeit | Entscheid des früheren Eigentümers |
| Wirkung der Ausübung | Eintritt in den bestehenden Kaufvertrag | Der Berechtigte kann den Verkauf verlangen | Der frühere Eigentümer erwirbt zurück |
| Höchstdauer | 25 Jahre vertraglich, nicht befristet bei gesetzlichen Rechten | 10 Jahre | 25 Jahre |
| Form der Begründung | Öffentliche Beurkundung, Schriftform bei nicht bestimmtem Kaufpreis | Öffentliche Beurkundung | Öffentliche Beurkundung |
| Grundlage | Art. 216 Abs. 2 und 3, 216a bis 216e OR; Art. 681 bis 682a ZGB | Art. 216 Abs. 2 OR, Art. 216a OR | Art. 216 Abs. 2 OR, Art. 216a OR |
| Typischer Einsatz | Miteigentum, Baurecht, Familienliegenschaften | Nachbargrundstücke, Bauprojekte mit Optionen | Verkäufe mit Zweckbindung |
Quelle: Obligationenrecht (SR 220), Stand 1. Januar 2026. Geprüft am 21. August 2026.
Wann kein Vorkaufsfall vorliegt
Nicht jede Handänderung löst ein Vorkaufsrecht aus. Art. 216c Abs. 2 OR nennt drei Fälle ausdrücklich: die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die Zwangsversteigerung und den Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben. Diese Aufzählung ist nicht abschliessend.
Ausserhalb des Gesetzestexts liegt nach der Rechtsprechung kein Vorkaufsfall vor, wenn das Geschäft nicht auf die wirtschaftliche Umsetzung des im Grundstück verkörperten Werts zielt, sondern nur eine Vermögensumstrukturierung ist. Dasselbe gilt, wenn es allein unter besonderer Berücksichtigung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wurde und mit einem Dritten nicht zustande gekommen wäre. Aus diesem Grund lösen die Schenkung und die gemischte Schenkung keinen Vorkaufsfall aus, obwohl sie im Gesetz nicht genannt sind.
Freundschaft allein genügt nicht: Das Bundesgericht entschied am 19. August 2024 im Fall eines Pächtervorkaufsrechts (Urteil 5A_927/2023, publiziert als BGE 150 III 310), dass eine persönliche Beziehung zwischen Verkäufer und Käufer den Vorkaufsfall nur ausschliesst, wenn sie sich in der Ausgestaltung des Geschäfts niederschlägt, vor allem im Preis. Lag der vereinbarte Preis im marktüblichen oder gar im höchstzulässigen Bereich, tritt der Vorkaufsfall ein, auch wenn die Parteien befreundet sind. Ein blosser «Freundschaftspreis» ist etwas anderes als eine gemischte Schenkung.
Bei der Zwangsversteigerung ist zu unterscheiden. Ein vertragliches Vorkaufsrecht greift dort nicht. Gesetzliche Vorkaufsrechte dagegen können auch bei der Zwangsversteigerung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu denen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschlagen wird (Art. 681 Abs. 1 ZGB). Wie eine solche Verwertung abläuft, zeigt der Eintrag zur Betreibung.
Vorkaufsrechte von Kantonen und Gemeinden
Neben den privatrechtlichen Vorkaufsrechten gibt es öffentlich-rechtliche: Kantone und Gemeinden können sich per Gesetz ein Vorkaufsrecht einräumen, meist zur Förderung von gemeinnützigem Wohnraum. Diese Rechte richten sich nicht nach ZGB und OR, sondern nach dem jeweiligen kantonalen oder kommunalen Erlass. Politisch ist dieses Feld in Bewegung.
| Kanton oder Stadt | Stand im August 2026 | Wichtigste Bedingungen |
|---|---|---|
| Genf | In Kraft. Vorkaufsrecht des Kantons und der Gemeinden nach dem Wohnbau- und Mieterschutzgesetz (LGL) vom 4. Dezember 1977 | Ausübung zugunsten des sozialen Wohnungsbaus; vom Bundesgericht in BGE 142 I 76 als zulässige Beschränkung der Eigentumsgarantie beurteilt |
| Waadt | In Kraft seit 1. Januar 2020. Fakultatives Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem Gesetz zur Erhaltung und Förderung des Mietwohnungsbestands (LPPPL vom 10. Mai 2016) | Kumulativ: Zweck sind Wohnungen von öffentlichem Nutzen, Lage in einem Bezirk oder einer Gemeinde mit Wohnungsnot und eine Parzelle von mindestens 1'500 m². Die Gemeinde entscheidet innert 40 Tagen, tritt sie das Recht an den Kanton ab, hat dieser weitere 20 Tage. Kein Vorkaufsrecht bei Verkauf an Nachkommen, Eltern, Geschwister, Halbgeschwister, Ehegatten, eingetragene Partner oder Konkubinatspartner |
| Stadt Luzern | Angenommen am 14. Juni 2026 mit 67.48% Ja (21'902 zu 10'557 Stimmen, Stimmbeteiligung 64.23%). Einführung Anfang 2027 | Greift bei Wohnungsknappheit, definiert als Leerwohnungsbestand unter 1.5%. Ausgenommen sind Übertragungen in direkter Verwandtschaftslinie, unter Ehegatten, Schenkungen sowie kleinere Objekte wie Einfamilienhäuser. Die Stadt hat nach dem Kauf 3 Jahre Zeit, die Liegenschaft an gemeinnützige Wohnbauträger weiterzugeben |
| Kanton Zürich | Abgelehnt. Die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» scheiterte am 30. November 2025 mit 59.33% Nein | Angenommen wurde stattdessen der Gegenvorschlag mit 51.01%: Er verdoppelt den Rahmenkredit der kantonalen Wohnbauförderung von 180 auf 360 Mio. CHF. Der Regierungsrat setzte ihn per 1. Juni 2026 in Kraft |
Quellen: amtliche Seiten des Kantons Waadt zum Vorkaufsrecht, Medienmitteilung und Abstimmungsresultate der Stadt Luzern vom 14. Juni 2026, Medienmitteilung des Kantons Zürich vom 19. März 2026, BGE 142 I 76. Stand: 21. August 2026.
Wer eine Liegenschaft in einem dieser Gebiete kauft oder verkauft, prüft die Meldepflichten vor der Beurkundung. In der Waadt muss der Eigentümer die Gemeinde informieren, spätestens bei der Anmeldung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt; in der Stadt Luzern müssen Kauf- und Verkaufspartei das Geschäft ab 2027 vorgängig melden.
Kein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter
Eine der häufigsten Fehlannahmen: Wer seit Jahrzehnten in einer Wohnung lebt, hat kein Recht darauf, sie beim Verkauf zuerst zu erwerben. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte des Bundesprivatrechts beschränken sich auf Miteigentum und Baurecht (Art. 682 ZGB) sowie auf das bäuerliche Bodenrecht (Art. 682a ZGB); für Stockwerkeigentum schliesst Art. 712c Abs. 1 ZGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht sogar ausdrücklich aus.
Ein Mietverhältnis begründet also kein Vorkaufsrecht. Wer als Mieterin oder Mieter vorgehen will, braucht einen Vorkaufsvertrag mit dem Eigentümer: in Schriftform, wenn der Preis offen bleibt, sonst öffentlich beurkundet. Anders ist die Lage in der landwirtschaftlichen Pacht: Dort kennt Art. 47 BGBB ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Pächters.
Was ein Vorkaufsrecht für deine Hypothek bedeutet
Ein vorgemerktes Vorkaufsrecht ist im Grundbuchauszug sichtbar und wirkt gegenüber jedem später erworbenen Recht (Art. 959 Abs. 2 ZGB). Es wird dadurch aber nicht zu einem dinglichen Recht an der Sache: Es bleibt ein persönliches Recht mit verstärkter Wirkung. Ein Grundpfandrecht, das die Bank für ihr Darlehen erhält, ist rechtlich etwas anderes und wird typischerweise über einen Schuldbrief errichtet.
Für die Verwertung im Ernstfall gilt: Ein vertragliches Vorkaufsrecht löst bei der Zwangsversteigerung keinen Vorkaufsfall aus (Art. 216c Abs. 2 OR). Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann zwar an der Steigerung ausgeübt werden, aber nur zu den Bedingungen des Zuschlags (Art. 681 Abs. 1 ZGB). Der Erlös bleibt in beiden Fällen der Zuschlagspreis.
Praktisch heisst das für den Kauf:
- Verlange den aktuellen Grundbuchauszug und lies die Rubrik der Vormerkungen, bevor du ein Angebot abgibst.
- Frag den Verkäufer ausdrücklich nach vertraglichen Vorkaufsrechten, die nicht vorgemerkt sind. Sie tauchen im Auszug nicht auf und binden ihn trotzdem.
- Prüfe bei Miteigentum und selbständigem, dauerndem Baurecht, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen könnte. Es steht nicht zwingend im Grundbuch.
- Bevor du Konditionen fixierst, lohnt sich der Blick auf die aktuellen Hypothekarzinsen im Vergleich, damit die Finanzierung innert der 3-Monats-Frist steht.
Und für den Verkauf: Wer Vorkaufsberechtigte übergeht, riskiert, dass diese ihr Recht später gerichtlich durchsetzen. Beim gesetzlichen Vorkaufsrecht bleibt dafür bis zu 2 Jahre nach der Eintragung des neuen Eigentümers Zeit (Art. 681a Abs. 2 ZGB).
Wann ein Vorkaufsrecht trägt und wann nicht
Ein Vorkaufsrecht bringt etwas, wenn
- du Miteigentümerin bist und verhindern willst, dass eine aussenstehende Person in die Gemeinschaft einrückt (Art. 682 Abs. 1 ZGB).
- eine Familienliegenschaft in der Familie bleiben soll und ein unlimitiertes Vorkaufsrecht in Schriftform genügt.
- du ein Nachbargrundstück langfristig sichern willst und mit dem Eintritt zu Drittbedingungen leben kannst.
- ein Baurecht besteht und beide Seiten die Trennung von Boden und Baute absichern wollen.
Ein Vorkaufsrecht trägt nicht, wenn
- du eine Eigentumswohnung im selben Haus kaufen willst und dich auf das Gesetz stützt: Beim Stockwerkeigentum gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht (Art. 712c Abs. 1 ZGB).
- der Eigentümer verschenkt oder die Liegenschaft in der Erbteilung zuweist: Dann fehlt der Vorkaufsfall.
- du zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen bist.
- du auf ein garantiertes Erwerbsrecht angewiesen bist: Verkauft der Eigentümer nie, kommt das Vorkaufsrecht nie zum Zug. Dafür braucht es ein Kaufsrecht.
Edge Case: Ein Miteigentümer verkauft seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer. Wer nun sein Vorkaufsrecht geltend machen will, geht leer aus: Es entfällt, weil der Erwerber selbst ein gleichrangiges Vorkaufsrecht hat (Art. 681 Abs. 2 ZGB). Dasselbe Muster kehrt im bäuerlichen Bodenrecht wieder, wo die Verwandten dem Pächter vorgehen (Art. 47 Abs. 3 BGBB).
Der teuerste Fehler beim Vorkaufsrecht ist nicht das Recht selbst, sondern die Frist. Drei Monate ab Kenntnis reichen für eine Finanzierungszusage nur, wenn die Vorarbeit steht. Wer als Miteigentümerin, Baurechtspartei oder Vorkaufsberechtigte aus einem Vertrag ernsthaft in Frage kommt, klärt die Finanzierung deshalb, bevor der Vorkaufsfall eintritt, nicht danach. Und wer eine Liegenschaft kauft, verlangt den Grundbuchauszug und fragt zusätzlich nach nicht vorgemerkten Vorkaufsverträgen, weil genau diese im Auszug fehlen und den Verkäufer trotzdem binden.
Häufige Fragen zum Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten das Recht, ein Grundstück zu erwerben, sobald der Eigentümer es verkauft. Der Berechtigte tritt in den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag ein und übernimmt zu den Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat (Art. 216d Abs. 3 OR). Gesetzliche Vorkaufsrechte stehen in Art. 681 bis 682a ZGB, vertragliche in Art. 216 bis 216e OR.
Wie lange habe ich Zeit, mein Vorkaufsrecht auszuüben?Drei Monate, gerechnet ab Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags (Art. 681a Abs. 2 ZGB, Art. 216e OR). Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten gilt zusätzlich eine absolute Grenze: Nach Ablauf von zwei Jahren seit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch kann das Recht nicht mehr geltend gemacht werden.
Haben Stockwerkeigentümer ein Vorkaufsrecht?Nicht von Gesetzes wegen. Art. 712c Abs. 1 ZGB hält ausdrücklich fest, dass der Stockwerkeigentümer kein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber Dritten hat, die einen Anteil erwerben. Ein solches Recht kann aber im Begründungsakt oder durch nachträgliche Vereinbarung errichtet und im Grundbuch vorgemerkt werden. Ob es besteht, zeigt der Grundbuchauszug.
Wie lange ist die maximale Dauer eines Vorkaufsrechts?Ein vertragliches Vorkaufsrecht darf für höchstens 25 Jahre vereinbart und für dieselbe Dauer im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 216a OR). Ein Kaufsrecht ist auf zehn Jahre begrenzt, ein Rückkaufsrecht ebenfalls auf 25 Jahre. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht befristet, sie bestehen so lange wie das zugrunde liegende Verhältnis.
Haben Mieterinnen und Mieter ein Vorkaufsrecht auf ihre Wohnung?Nein. Ein Mietverhältnis begründet in der Schweiz kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte des Bundesprivatrechts betreffen Miteigentum und Baurecht (Art. 682 ZGB) sowie landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke (Art. 682a ZGB). Wer als Mieter vorgehen will, braucht einen Vorkaufsvertrag mit dem Eigentümer.
Welche Nachteile hat ein Vorkaufsrecht?Für den Verkäufer schränkt es die Wahl des Käufers ein und verlängert den Prozess um die dreimonatige Ausübungsfrist. Bei einem limitierten Vorkaufsrecht kann der Berechtigte deutlich unter dem Marktwert erwerben, weil der Preis im Voraus feststeht. Für den Berechtigten wiederum gilt: Er übernimmt beim unlimitierten Recht den gesamten Vertrag samt allen Bedingungen, auch wenn diese ungünstig sind.
Kann man auf ein Vorkaufsrecht verzichten?Ja, in beiden Richtungen. Ist der Vorkaufsfall bereits eingetreten, kann der Berechtigte schriftlich auf die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts verzichten (Art. 681b Abs. 2 ZGB). Soll ein gesetzliches Vorkaufsrecht schon vorher ausgeschlossen oder abgeändert werden, verlangt Art. 681b Abs. 1 ZGB die öffentliche Beurkundung. Bei einem vertraglichen Vorkaufsrecht richtet sich der Verzicht nach der Vereinbarung der Parteien.
Löst eine Schenkung ein Vorkaufsrecht aus?Nein. Ein Vorkaufsfall setzt einen Verkauf oder ein Geschäft voraus, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Art. 216c Abs. 1 OR). Eine Schenkung und eine gemischte Schenkung zielen nicht darauf, den im Grundstück verkörperten Wert zu Geld zu machen, und lösen deshalb keinen Vorkaufsfall aus. Anders liegt der Fall bei einem Verkauf zum marktüblichen Preis unter Bekannten: Dieser löst den Vorkaufsfall aus, wie das Bundesgericht in BGE 150 III 310 festhielt.
Was zahle ich bei einem landwirtschaftlichen Grundstück?Nicht den vereinbarten Kaufpreis. Nach Art. 44 BGBB übernehmen die Vorkaufsberechtigten ein landwirtschaftliches Gewerbe zum Ertragswert und ein einzelnes landwirtschaftliches Grundstück zum doppelten Ertragswert. Wer ein Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernimmt, darf es anschliessend zehn Jahre lang nur mit Zustimmung des Verkäufers weiterverkaufen (Art. 54 Abs. 1 BGBB).
Können Gemeinden ein Vorkaufsrecht ausüben?Nur wo eine kantonale oder kommunale Rechtsgrundlage besteht. Genf kennt ein solches Recht seit 1977, der Kanton Waadt hat es für die Gemeinden per 1. Januar 2020 eingeführt, und die Stadt Luzern führt es Anfang 2027 ein, nachdem die Stimmberechtigten am 14. Juni 2026 mit 67.48% zugestimmt haben. Im Kanton Zürich scheiterte eine entsprechende Volksinitiative am 30. November 2025 mit 59.33% Nein.