Wohnrecht Schweiz

Das Wohnrecht sichert das Wohnen in einer Liegenschaft, ohne Eigentum daran zu haben. In der Schweiz ist es das Standardinstrument, wenn Eltern das Haus an die Kinder übertragen und selbst wohnen bleiben wollen. Wir zeigen dir, was im Gesetz steht, wer welche Kosten trägt, wie das Recht bewertet wird und was der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ab 2029 daran ändert.

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist eine Personaldienstbarkeit und im Schweizerischen Zivilgesetzbuch in den Artikeln 776 bis 778 geregelt. Der Gesetzestext ist knapp:

Zwei Eigenschaften machen das Wohnrecht aus, und beide stehen im gleichen Artikel. Erstens: «Es ist unübertragbar und unvererblich» (Art. 776 Abs. 2 ZGB). Diese Bestimmung ist zwingend, die Parteien können sie nicht wegbedingen. Zweitens: Soweit das Gesetz nichts anderes sagt, gelten die Regeln über die Nutzniessung auch für das Wohnrecht (Art. 776 Abs. 3 ZGB).

Der Umfang bemisst sich nach den persönlichen Bedürfnissen der berechtigten Person (Art. 777 Abs. 1 ZGB). Familienangehörige und Hausgenossen darf sie aufnehmen, allerdings nur, «falls das Recht nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt ist» (Art. 777 Abs. 2 ZGB). Wer das ausschliessen will, muss es im Vertrag festhalten.

Zwei Formen, zwei Kostenfolgen

Das ZGB kennt zwei Ausgestaltungen, und die Wahl entscheidet direkt darüber, wer den Unterhalt bezahlt:

• Ausschliessliches Wohnrecht: Die berechtigte Person bewohnt die Räume allein. Sie trägt dafür «die Lasten des gewöhnlichen Unterhaltes» (Art. 778 Abs. 1 ZGB).
• Mitbenützungsrecht: Bestimmte Bereiche wie Küche oder Garten werden geteilt. Dann «fallen die Unterhaltskosten dem Eigentümer zu» (Art. 778 Abs. 2 ZGB).

Ist das Wohnrecht auf einen Gebäudeteil beschränkt, darf die berechtigte Person die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Einrichtungen mitbenutzen (Art. 777 Abs. 3 ZGB). Treppenhaus, Waschküche und Estrich sind damit ohne separate Erwähnung abgedeckt.

Wie ein Wohnrecht entsteht

Ein Wohnrecht an einem Grundstück entsteht in zwei Schritten. Beide sind zwingend, ein einzelner genügt nicht.

Es gibt einen zweiten Weg zum Rechtsgrund: eine Verfügung von Todes wegen. Wird das Wohnrecht per Testament oder Erbvertrag zugewendet, gelten statt der Beurkundungspflicht die erbrechtlichen Formvorschriften. Beim Erbteilungsvertrag genügt für den Grundbucheintrag die einfache Schriftlichkeit (Art. 634 Abs. 2 ZGB).

Wohnrecht für den überlebenden Ehegatten

Das Gesetz gibt dem überlebenden Ehegatten einen Anspruch auf die eheliche Wohnung, allerdings nicht geschenkt. Nach Art. 219 Abs. 1 ZGB wird ihm die Nutzniessung oder ein Wohnrecht «auf sein Verlangen» und «auf Anrechnung» zugeteilt. Beides zählt: Der Anspruch entsteht nicht von selbst, und der Wert wird an den güterrechtlichen Anteil angerechnet. Die erbrechtliche Parallelbestimmung ist Art. 612a ZGB.

Wohnrecht, Nutzniessung und Miete im Vergleich

Die drei Formen unterscheiden sich in Nutzungsumfang, Kostentragung und Steuerfolge. Die Tabelle nennt für jede Zeile die Norm, aus der sich die Rechtsfolge ergibt.

Der entscheidende Unterschied lässt sich in einem Satz sagen: Der Nutzniesser darf die Ausübung seines Rechts einem Dritten überlassen und die Liegenschaft vermieten, der Wohnrechtsberechtigte muss selbst darin wohnen. Weisst du sicher, dass du bis zuletzt selbst wohnen willst, fährst du mit dem Wohnrecht schlanker. Willst du dir die Vermietung offenhalten, etwa für den Fall eines Heimeintritts, brauchst du die Nutzniessung.

Wer zahlt was beim Wohnrecht

Die gesetzliche Kostenverteilung folgt einem einfachen Muster: Der Berechtigte trägt, was mit dem täglichen Bewohnen zusammenhängt, der Eigentümer alles, was Substanz und Finanzierung betrifft.

Wohnrecht und Steuern: der Stand bis 2028

Einkommenssteuer: Eigenmietwert beim Berechtigten

Steuerbar ist der Mietwert von Liegenschaften, die der steuerpflichtigen Person «aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen» (Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG). Das Wohnrecht ist ein solches unentgeltliches Nutzungsrecht. Der Berechtigte versteuert den Eigenmietwert als Einkommen, obwohl er keine Miete bezahlt. Wird ein Entgelt geleistet, ist dieses beim Berechtigten abziehbar, höchstens bis zur Höhe des Eigenmietwerts, und beim Eigentümer steuerbar.

Wie hoch der Eigenmietwert ausfällt, bestimmt der Kanton, aber nicht frei. Das Bundesgericht hat 1998 eine Untergrenze gezogen: Für die Bemessung der Eigenmietwerte bilden 60 Prozent des effektiven Marktwerts «in jedem Fall die untere Grenze» des verfassungsrechtlich Zulässigen (BGE 124 I 145 E. 4d). Für die direkte Bundessteuer gilt der Marktwert; die Eidgenössische Steuerverwaltung greift ein, wenn der kantonale Durchschnitt unter 70 Prozent der Marktmiete fällt.

Quelle: Weisung des Regierungsrates über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2026, Ziff. 59, 83 und 86; Medienmitteilung Regierungsrat Kanton Zürich vom 1. September 2024.

Ob der Wohnrechtsberechtigte von einer kantonalen Ermässigung profitiert, ist nicht selbstverständlich. Im Kanton Thurgau liegt bei ihm ausdrücklich kein selbstgenutztes Wohneigentum vor. Der dortige Abzug von 40 Prozent wird ihm deshalb nicht gewährt, er versteuert den vollen Marktmietwert. Ein Wohnrecht kann also steuerlich teurer sein als das Eigentum an derselben Wohnung.

Unterhaltskosten kann geltend machen, wer sie tatsächlich getragen hat, der Eigentümer oder der Nutzungsberechtigte. Es zählt der Zahlungsfluss, nicht der Eintrag im Grundbuch. Einen Pauschalabzug kann der Wohnrechtsberechtigte allerdings nicht beanspruchen, wenn der Eigentümer für dieselbe Liegenschaft die effektiven Kosten geltend macht. Willst du die Belastung steuerlich optimieren, ordnest du die Rechnungen bewusst der richtigen Partei zu, und zwar vor dem Steuerjahr und nicht danach.

Vermögenssteuer: die Liegenschaft gehört steuerlich dem Eigentümer

Das Bundesgericht hat am 10. Oktober 2024 einen Grundsatzentscheid gefällt und als Leitentscheid publiziert (BGE 151 II 262, Verfahren 9C_305/2023). Art. 13 Abs. 2 StHG weist nur das nutzniessungsbelastete Vermögen dem Nutzniesser zu. Das Wohnrecht ist dort nicht erwähnt, und eine analoge Anwendung scheidet aus: Es verschafft nur eine begrenzte Nutzung, nämlich das Selbstbewohnen, während der Nutzniesser die Ausübung seines Rechts einem Dritten übertragen kann. Damit greift die allgemeine Regel, wonach ein Vermögenswert seinem zivilrechtlichen Eigentümer zugerechnet wird.

Der Entscheid hat kantonale Folgen. Graubünden hat die eigene Norm als bundesrechtswidrig eingestuft und ordnet die wohnrechtsbelastete Liegenschaft ab der Steuerperiode 2025 dem zivilrechtlichen Eigentümer zu. Der Kanton Bern verlangt schon bisher, dass der amtliche Wert bei Wohnrecht vom Eigentümer deklariert wird, bei Nutzniessung dagegen vom Nutzniesser. Für die kantonale Liegenschaftssteuer hat das Bundesgericht im selben Entscheid festgehalten: Schuldner ist, wer als Eigentümer oder Nutzniesser im Grundbuch steht.

Was der Systemwechsel ab 2029 ändert

Am 28. September 2025 haben Volk und Stände den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften mit 57.73 Prozent Ja angenommen. Weil das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung rechtlich damit verknüpft war, ist die ganze Reform zustande gekommen. Der Bundesrat hat sie am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt.

Für Wohnrechtsberechtigte steht die entscheidende Zeile im Gesetzestext selbst: «Art. 21 Abs. 1 Bst. b und 2: Aufgehoben». Das ist genau die Norm, die den Eigenmietwert beim unentgeltlichen Nutzungsrecht steuerbar macht. Die kantonalen Steuerverwaltungen ziehen denselben Schluss: Die Besteuerung des Eigenmietwerts fällt auch «in zivilrechtlichen Konstellationen» weg, «in denen das Nutzungsrecht und das Eigentum auseinanderfallen (Nutzniessung, Wohnrecht)».

Wohnrecht bewerten: zwei Rechnungen, zwei Zwecke

Rund um die Bewertung kursieren Faktortabellen, die gerne durcheinandergeraten. Es sind zwei verschiedene Rechnungen mit unterschiedlichem Zweck, unterschiedlicher Bemessungsgrundlage und unterschiedlichem Adressaten.

Rechnung 1: Kapitalwert für die Erbschafts- und Schenkungssteuer

Wird eine Liegenschaft mit vorbehaltenem Wohnrecht übertragen, geht sie nicht unbelastet über. Der Kapitalwert der Belastung wird vom Übertragungswert abgezogen, und nur die Differenz unterliegt der Schenkungssteuer. Der Kapitalwert selbst ist beim Berechtigten steuerbar, sofern dieser nicht ohnehin befreit ist, was für Ehegatten und direkte Nachkommen in vielen Kantonen zutrifft.

Drei Parameter entscheiden über das Ergebnis:

• Jahreswert: Der Kanton Bern geht bei unentgeltlichen Wohnrechten in der Regel vom kantonalen Eigenmietwert aus, nicht von der Marktmiete. Basel-Stadt stellt auf die Brutto-Eigenmiete beziehungsweise den Bruttoertrag ab.
• Kapitalisierungsfaktor: Er stammt aus den Barwerttafeln Stauffer/Schaetzle, 7. Auflage, und richtet sich nach der statistisch erwarteten Lebensdauer, also nach ganzen Altersjahren und Geschlecht. Bei mehreren Berechtigten zählt die Person mit der längeren Lebenserwartung.
• Kapitalisierungszinssatz: Zürich rechnet mit 3 Prozent, Basel-Stadt mit 3.5 Prozent. Der Satz ist kantonal festgelegt und keine Verhandlungssache.

Ein dokumentiertes Beispiel aus der Basler Praxis zeigt die Mechanik, dort für eine vorbehaltene Nutzniessung: Netto-Schenkungswert CHF 550'000 mal 3.5 Prozent ergibt CHF 19'250, mal dem Kapitalisierungsfaktor 12.24 für eine 75-jährige Frau einen Kapitalwert von CHF 235'620. Steuerbar bleibt eine Schenkung von CHF 314'380.

Quelle: Praxisinformation Steuerverwaltung Basel-Stadt, «Nutzniessung und Wohnrecht», Ziff. 5.2.3.1; Weisung der Finanzdirektion Kanton Zürich, ZStB 502.1, in Kraft seit 1. Januar 2021; TaxInfo Kanton Bern, «Rechte (Art. 12 ESchG)».

Rechnung 2: Abzug vom amtlichen Wert bei der Vermögenssteuer

Weil die belastete Liegenschaft beim Eigentümer im Vermögen steht, gewährt ihm der Kanton Bern für die Wohnrechtsbelastung einen Abzug vom amtlichen Wert. Bemessungsgrösse ist hier der jährliche Mietwert nach kantonalem Recht, nicht die Monatsmiete.

Rechenbeispiel Kanton Bern. Angenommen, der kantonale Mietwert beträgt CHF 21'000 im Jahr und die wohnberechtigte Person ist am Stichtag 68 Jahre alt. Dann gilt der 9-fache Mietwert: 9 mal CHF 21'000 ergibt CHF 189'000, die der Eigentümer vom amtlichen Wert abziehen darf. Ist eine zweite berechtigte Person erst 59 Jahre alt, zählt deren Alter, und der Abzug steigt auf den 13-fachen Mietwert, also CHF 273'000.

Wohnrecht und Hypothek

Eine belastete Liegenschaft lässt sich schlechter verwerten und ist für die Bank weniger wert. Das drückt die maximale Belehnungsgrenze. Ob die übernehmende Generation die Finanzierung stemmt, entscheidet die Tragbarkeit der Kinder, gerechnet auf den kalkulatorischen Zinssatz und nicht auf den aktuellen.

Rangfolge im Grundbuch

Wird das Wohnrecht vor dem Grundpfandrecht eingetragen, geht es diesem im Rang vor und übersteht auch eine Zwangsverwertung. Der umgekehrte Fall ist in Art. 812 ZGB geregelt, und die Norm ist präziser als die verbreitete Kurzfassung «Wohnrecht geht verloren».

• Ein Verzicht des Eigentümers auf das Recht, weitere Lasten auf das verpfändete Grundstück zu legen, ist unverbindlich (Art. 812 Abs. 1 ZGB). Der Eigentümer kann das Wohnrecht also errichten.
• Geschieht das nach der Errichtung des Grundpfandrechts und ohne Zustimmung des Pfandgläubigers, geht das Grundpfandrecht vor. Gelöscht wird das Wohnrecht aber erst, «sobald bei der Pfandverwertung ihr Bestand den vorgehenden Pfandgläubiger schädigt» (Art. 812 Abs. 2 ZGB).
• Auch dann steht der berechtigten Person etwas zu: Sie hat gegenüber nachfolgenden Eingetragenen «für den Wert der Belastung Anspruch auf vorgängige Befriedigung aus dem Erlöse» (Art. 812 Abs. 3 ZGB).

Praktisch heisst das: Die schriftliche Zustimmung der Bank ist der einzige saubere Weg, und sie muss vor der Beurkundung vorliegen, nicht danach.

Wohnrecht aufheben oder beenden

Das Wohnrecht endet mit dem Tod der berechtigten Person (Art. 749 Abs. 1 i.V.m. Art. 776 Abs. 3 ZGB), mit Ablauf einer Befristung oder mit Eintritt einer vertraglich vereinbarten Bedingung. Bei Grundstücken kommt ein formeller Schritt dazu: Tod, Zeitablauf und Verzicht geben dem Eigentümer «nur einen Anspruch auf Löschung des Eintrages» (Art. 748 Abs. 2 ZGB). Der Eintrag verschwindet nicht von selbst.

Einvernehmlich können beide Parteien das Wohnrecht jederzeit aufheben. Nötig sind die Zustimmung beider Seiten und die Löschung im Grundbuch, die bei Grundstücken konstitutiv wirkt (Art. 748 Abs. 1 ZGB). Häufig wird dabei eine Entschädigung vereinbart, die sich am kapitalisierten Restwert orientiert. Der Eigentümer allein kann das Wohnrecht nicht beenden.

Verzicht: die teuerste Variante

Ein unentgeltlicher Verzicht ist ein Rechtsgeschäft, das die Schenkungssteuer auslöst, und zwar im Umfang des kapitalisierten Restwerts. Der Steueranspruch entsteht mit dem Eintrag der Löschung im Grundbuch. Ist die Gegenleistung nicht marktkonform, liegt eine gemischte Schenkung vor; besteuert wird der Restwert abzüglich der erbrachten Leistung.

Davon zu unterscheiden ist der blosse Ausübungsverzicht: Die berechtigte Person behält das Recht, übt es aber nicht aus. Erhält sie dafür eine Entschädigung, ist diese als Entschädigung für die Nichtausübung eines Rechts steuerbares Einkommen (Art. 23 Bst. d DBG). Wird das Recht dagegen gegen eine marktkonforme Gegenleistung beendet, ist das eine blosse Vermögensumschichtung und nicht einkommenssteuerpflichtig.

Wohnrecht und Pflegeheim

Die häufigste Frage in der Praxis: Was passiert, wenn die berechtigte Person dauerhaft ins Heim zieht? Die Antwort hängt allein am Vertrag.

Ohne Kündigungsklausel bleibt das Wohnrecht bestehen. Ein Heimeintritt ist kein Untergangsgrund nach Art. 748 ZGB. Der Eigentümer darf die Räume nicht vermieten, die berechtigte Person behält das Recht zurückzukehren, und ein Teil der Kosten läuft weiter. Die Liegenschaft steht leer und erwirtschaftet nichts, während die Heimkosten anfallen.

Mit Kündigungsklausel endet das Wohnrecht automatisch, sobald die vereinbarte Bedingung eintritt. Die Klausel muss die Bedingung nachprüfbar beschreiben: Ziehst du für mehr als sechs Monate in eine stationäre Pflegeeinrichtung, lässt sich das belegen, «Pflegebedürftigkeit» allein nicht.

Bei den Ergänzungsleistungen wird heute «der Jahreswert einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts» als Einnahme angerechnet (Art. 11 Abs. 1 Bst. b ELG). Wer ein Wohnrecht hat, hat für die EL-Berechnung also ein Einkommen, auch wenn kein Geld fliesst. Genau das ändert der Systemwechsel: Ab 2029 wird der Mietwert bei Personen, die eine Liegenschaft mit Eigentum, Nutzniessung oder Wohnrecht bewohnen, nicht mehr angerechnet (Art. 11 Abs. 3 Bst. i ELG in der Fassung von AS 2026 213).

Wann ein Wohnrecht passt und wann nicht

Der Grenzfall, an dem die meisten Verträge scheitern: Eltern übertragen das Haus, behalten ein Wohnrecht ohne Kündigungsklausel, und ein Elternteil zieht mit 84 ins Heim, während der andere im Haus bleibt. Das Wohnrecht besteht für beide weiter, vermietbar ist nichts, die Heimkosten laufen. Ein Verzicht des im Heim lebenden Elternteils würde Schenkungssteuer auslösen und die Ergänzungsleistungen zeitlich unbegrenzt belasten. Nichts zu tun kostet Liquidität, etwas zu tun kostet Steuern. Dieser Fall lässt sich nur im Vertrag lösen, nicht mehr danach.

Fazit

Häufige Fragen zum Wohnrecht

Planst du die Übertragung einer Liegenschaft innerhalb der Familie? Dann lohnt sich der Blick auf die Finanzierungsseite: Hypothekarzinsen vergleichen, bevor der Vertrag beim Notar liegt.