Was du über Wohnrecht in der Schweiz wissen musst

Wohnrecht berechtigt zum Bewohnen einer Liegenschaft, ohne Eigentümer zu sein. Hier erfährst du alles zu rechtlichen Grundlagen, Berechnung, Steuern und Unterschieden zur Nutzniessung.

Wohnrecht ist in der Schweiz ein häufig genutztes Instrument bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie – etwa wenn Eltern ihr Haus an die Kinder überschreiben und gleichzeitig dort wohnen bleiben möchten. Doch die rechtlichen Konsequenzen reichen weit: Von der steuerlichen Behandlung über die Auswirkungen auf eine bestehende Hypothek bis hin zur Frage, was passiert, wenn ein Pflegeheim-Eintritt nötig wird. Hier findest du alle wichtigen Informationen rund um das Wohnrecht in der Schweiz.

Was ist Wohnrecht? Definition nach Schweizer Recht

Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit, die im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) in den Artikeln 776 bis 778 geregelt ist. Der Gesetzestext definiert es klar:

Der Wohnrechtsberechtigte darf Familienangehörige und Hausgenossen in die Wohnung aufnehmen, sofern der Vertrag dies nicht ausdrücklich ausschliesst. Das umfasst den Ehepartner, eingetragene Partner, Kinder und sogar Pflegepersonal.

Zwei Formen des Wohnrechts:

• Ausschliessliches Wohnrecht: Du bewohnst die Räume allein – der Eigentümer hat keinen Zutritt
• Mitbenützungsrecht: Du teilst bestimmte Bereiche (Küche, Garten) mit dem Eigentümer

Wie wird ein Wohnrecht begründet?

Damit ein Wohnrecht rechtsgültig entsteht, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:

1. Öffentliche Beurkundung durch einen Notar – mündliche Abmachungen sind rechtlich ungültig
2. Eintragung ins Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt

Erst mit dem Grundbucheintrag wird das Wohnrecht wirksam und schützt dich auch bei einem Eigentümerwechsel. Ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag bietet keinen dinglich gesicherten Schutz – es wäre bloss eine vertragliche Vereinbarung, die bei einem Hausverkauf wegfallen kann.

Sonderfall: Gesetzliches Wohnrecht für Ehepartner

Art. 219 Abs. 1 ZGB gewährt dem überlebenden Ehepartner ein gesetzliches Recht, ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung an der bisherigen Familienwohnung zu verlangen. Dieses Recht gilt automatisch – ohne Testament oder besonderen Vertrag.

Wohnrecht vs. Nutzniessung vs. Miete – die Unterschiede

Die drei Formen der Wohnungsnutzung unterscheiden sich grundlegend in Rechten, Pflichten und steuerlicher Behandlung:

Thomas Oberle vom Hauseigentümerverband (HEV) bringt den zentralen Unterschied auf den Punkt: «Das Wohnrecht ist weniger weitgehend als die Nutzniessung, weil die Vermietung nicht erlaubt ist.»

Wenn du also weisst, dass du die Immobilie langfristig selbst bewohnen willst, ist das Wohnrecht die schlankere und günstigere Variante. Planst du hingegen, die Liegenschaft allenfalls zu vermieten – etwa bei einem Pflegeheim-Eintritt –, ist die Nutzniessung flexibler.

Rechte und Pflichten beim Wohnrecht

Rechte des Wohnrechtsberechtigten

• Bewohnen der im Vertrag festgelegten Räume
• Aufnahme von Familienangehörigen und Hausgenossen
• Recht bleibt bestehen bei Eigentümerwechsel (dingliches Recht)
• Schutz vor Kündigung durch den Eigentümer

Pflichten des Wohnrechtsberechtigten

• Ordentlicher Unterhalt der bewohnten Räume (Kleinreparaturen)
• Nebenkosten tragen: Strom, Wasser, Heizung, Abfallgebühren
• Sorgfältige Nutzung der Räume
• Keine Vermietung oder Untervermietung an Dritte

Pflichten des Eigentümers

• Ausserordentlicher Unterhalt: Grössere Reparaturen und Sanierungen
• Hypothekarzinsen bezahlen (gesetzliche Grundregel)
• Gebäudeversicherung tragen
• Liegenschaftssteuern bezahlen

Wohnrecht und Steuern – das musst du wissen

Eigenmietwert als Einkommen

Der Wohnrechtsberechtigte muss den Eigenmietwert als Einkommen versteuern – obwohl er keine tatsächliche Miete bezahlt. Der Bund schreibt einen Mindestwert von 60% des Marktmietwerts vor.

Die genaue Berechnung variiert je nach Kanton. Im Kanton Zürich beispielsweise beträgt der Eigenmietwert 70% des Marktwerts, berechnet als 3.5% des Steuerwerts bei Einfamilienhäusern.

Vermögenssteuer: Wegweisendes Bundesgerichtsurteil 2024

Das Bundesgericht hat am 10. Oktober 2024 (Urteil 9C_305/2023) eine grundlegende Frage geklärt: Der Wert einer mit Wohnrecht belasteten Liegenschaft wird für die Vermögenssteuer ausschliesslich dem Eigentümer zugewiesen – nicht dem Wohnrechtsberechtigten.

Das ist ein wichtiger Unterschied zur Nutzniessung, wo der Liegenschaftswert dem Nutzniesser zugerechnet wird. Das Bundesgericht begründete: Wohnrecht und Nutzniessung besitzen «grundlegend unterschiedliche rechtliche Eigenschaften», weil der Wohnrechtsberechtigte die Liegenschaft weder vermieten noch wirtschaftlich verwerten kann.

Schenkungssteuer bei Einräumung

Wird eine Liegenschaft mit vorbehaltenem Wohnrecht übertragen, reduziert der kapitalisierte Wert des Wohnrechts die Schenkungssteuer. Je älter die berechtigte Person, desto tiefer die Reduktion – weil die statistische Restlebenszeit kürzer ist. Das beeinflusst auch die Berechnung des benötigten Eigenkapitals bei einer Nachfolgefinanzierung.

Wohnrecht berechnen – so geht's

Der Wert eines lebenslangen Wohnrechts wird nach einer Formel berechnet, die Alter, Marktmiete und Kapitalisierungsfaktoren kombiniert:

Formel: Wert Wohnrecht = Jahresmiete × Kapitalisierungsfaktor (nach Alter)

Rechenbeispiel

Wird die Liegenschaft mit vorbehaltenem Wohnrecht übertragen, berechnet sich die Schenkungssteuer nur auf CHF 1'122'000 (Liegenschaftswert minus Wohnrechtwert) statt auf den vollen Wert von CHF 1'500'000.

Die genauen Faktoren variieren je nach Kanton. Viele Kantone verwenden die Stauffer-Schätzle-Tabellen, die auf statistischen Lebenserwartungen und einem Diskontierungszinssatz basieren.

Wohnrecht und Hypothek – was du wissen musst

Ein registriertes Wohnrecht hat direkte Auswirkungen auf die Hypothekarfinanzierung einer Liegenschaft.

Auswirkungen auf die Belehnung

Eine mit Wohnrecht belastete Liegenschaft hat einen tieferen Marktwert für die Bank, weil die Nutzung eingeschränkt ist. Das kann die maximale Belehnung reduzieren und die Finanzierungsbedingungen verschlechtern.

Rangfolge im Grundbuch

Die Rangordnung zwischen Wohnrecht und Hypothek ist entscheidend:

• Wohnrecht VOR Hypothek eingetragen: Das Wohnrecht bleibt auch bei einer Zwangsverwertung bestehen – die Bank muss es akzeptieren
• Hypothek VOR Wohnrecht eingetragen: Bei einer Zwangsverwertung kann das Wohnrecht verloren gehen

Wer zahlt die Hypothekarzinsen?

Nach der gesetzlichen Grundregel zahlt der Eigentümer die Hypothekarzinsen – nicht der Wohnrechtsberechtigte. In der Praxis wird dies aber oft vertraglich anders geregelt, besonders wenn Eltern die Liegenschaft an ihre Kinder übertragen und weiterhin die Zinsen übernehmen. Ob die Kinder sich die Hypothek leisten können, hängt von ihrer Tragbarkeit ab.

Wohnrecht aufheben oder auflösen

Ein lebenslanges Wohnrecht kann auf verschiedene Wege enden:

Automatische Beendigung

• Tod des Wohnrechtsberechtigten – das Wohnrecht erlischt sofort
• Ablauf der Befristung bei zeitlich begrenztem Wohnrecht
• Erfüllung einer Bedingung (z.B. Umzug ins Pflegeheim, wenn vertraglich vereinbart)

Einvernehmliche Aufhebung

Beide Parteien können das Wohnrecht jederzeit einvernehmlich aufheben. Dafür braucht es:

1. Schriftliche Zustimmung beider Parteien
2. Löschung im Grundbuch – ohne Löschung bleibt das Wohnrecht bestehen

Häufig wird bei einer einvernehmlichen Aufhebung eine Entschädigung an den Wohnrechtsberechtigten vereinbart, die sich am kapitalisierten Wert des Wohnrechts orientiert.

Wohnrecht beim Pflegeheim-Eintritt

Eine der häufigsten Fragen: Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn du ins Pflegeheim umziehst?

Die Antwort hängt vom Vertrag ab:

Ohne Kündigungsklausel

Das Wohnrecht bleibt rechtlich bestehen, auch wenn du die Wohnung nicht mehr bewohnst. Das bedeutet:

• Der Eigentümer kann die Räume nicht vermieten
• Du behältst theoretisch das Recht, zurückzukehren
• Die Kosten laufen teilweise weiter

Mit Kündigungsklausel

Enthält der Vertrag eine Klausel wie «Das Wohnrecht erlischt bei dauerhaftem Eintritt in ein Pflegeheim», endet das Wohnrecht automatisch bei Umzug ins Heim.

Wer zahlt das Pflegeheim?

Wenn die Pflegeheim-Kosten dein Vermögen übersteigen und du auf Ergänzungsleistungen angewiesen bist, prüft das Sozialamt dein Vermögen – inklusive allfällig verschenkter Werte (gemäss Bundesgesetz über Ergänzungsleistungen, ELG). Falls du ein Wohnrecht freiwillig aufgegeben hast, kann dieser Wert als «verschenktes Vermögen» betrachtet und auf die Ergänzungsleistungen angerechnet werden.

Häufige Fragen zum Wohnrecht Schweiz

Fazit

Das Wohnrecht ist ein bewährtes Instrument für die Nachfolgeplanung bei Schweizer Immobilien. Es sichert die Wohnsituation ab, reduziert die Schenkungssteuer und ist einfacher als eine Nutzniessung. Allerdings bringt es steuerliche Pflichten (Eigenmietwert) und Risiken mit sich – besonders wenn keine klare Pflegeheim-Klausel vereinbart wird.

Bevor du ein Wohnrecht einräumst oder erhältst, solltest du:

• Einen Notar oder Anwalt für die Vertragsgestaltung beiziehen
• Die steuerlichen Auswirkungen mit einem Treuhänder prüfen
• Die Rangfolge im Grundbuch bei bestehender Hypothek klären
• Eine Pflegeheim-Klausel einbauen lassen

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