SARON vs. Festhypothek: Der aktuelle Zinsvergleich
Das Wichtigste auf einen Blick
- 📊 Die SARON-Hypothek kostet aktuell ca. 1.05%, eine 10-jährige Festhypothek ca. 1.75% – Differenz: rund 0.70 Prozentpunkte
- 💰 Bei CHF 800'000 Hypothek sparst du mit SARON aktuell ca. CHF 5'600 pro Jahr gegenüber einer 10-Jahres-Festhypothek
- 🏦 Die SNB hält den Leitzins 2026 voraussichtlich bei 0% – SARON bleibt kurzfristig günstig
- ✅ Festhypothek lohnt sich, wenn dir Planungssicherheit wichtiger ist als die maximale Ersparnis
SARON-Hypothek oder Festhypothek? Bei einem SNB-Leitzins von 0% liegt der SARON effektiv bei rund 1.05%, während 10-jährige Festhypotheken zwischen 1.60% und 1.94% kosten. Das klingt nach einer klaren Sache – ist es aber nicht. Wir zeigen dir, wann welches Modell passt.
Die Zinsdifferenz zwischen SARON und Festhypothek ist im März 2026 so gross wie seit Jahren nicht mehr. Der Grund: Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins auf 0% gesenkt, was den SARON direkt nach unten gezogen hat. Festhypotheken orientieren sich aber am Kapitalmarkt – und der preist bereits mögliche Zinserhöhungen ein.
| Hypothekenmodell | Zinssatz (Ø) | Zinskosten/Jahr bei CHF 800'000 |
|---|---|---|
| SARON-Hypothek | ca. 1.05% | CHF 8'400 |
| Festhypothek 2 Jahre | ca. 1.15% | CHF 9'200 |
| Festhypothek 5 Jahre | ca. 1.35% | CHF 10'800 |
| Festhypothek 10 Jahre | ca. 1.75% | CHF 14'000 |
| Festhypothek 15 Jahre | ca. 1.80% | CHF 14'400 |
| Variable Hypothek | ca. 2.75% | CHF 22'000 |
Die Zahlen zeigen: Mit einer SARON-Hypothek sparst du aktuell zwischen CHF 800 (vs. 2-Jahres-Fest) und CHF 5'600 (vs. 10-Jahres-Fest) pro Jahr. Bei einer durchschnittlichen Schweizer Hypothek von rund CHF 750'000 (laut Resolve Marktbericht Q3 2025) ist das ein spürbarer Unterschied.
Aber – und das ist der entscheidende Punkt – diese Rechnung gilt nur, solange die Zinsen tief bleiben. (Stand: März 2026)
Wie funktioniert die SARON-Hypothek?
Die SARON-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight (SARON) – dem offiziellen Referenzzinssatz für den Schweizer Franken, berechnet und publiziert durch die SIX Swiss Exchange. Der SARON hat 2021 den früheren LIBOR vollständig abgelöst.
So setzt sich dein Zinssatz zusammen:
| Komponente | Aktuell | Erklärung |
|---|---|---|
| Compounded SARON (3 Monate) | ca. -0.04% | Durchschnitt des Tagesgeldsatzes über 3 Monate |
| + Bankmarge | ab 1.05% | Individueller Aufschlag der Bank (fix für Rahmenvertragsdauer) |
| = Dein Zinssatz | ca. 1.01-1.15% | Wird alle 1 oder 3 Monate neu berechnet |
Die Bankmarge bleibt während der Rahmenvertragslaufzeit (meist 3-5 Jahre) konstant. Was sich ändert, ist der SARON-Anteil – und damit dein Gesamtzins. Steigt der SNB-Leitzins, steigt auch der SARON. Sinkt er, profitierst du sofort.
Wie funktioniert die Festhypothek?
Die Festhypothek ist das Gegenstück: Du fixierst den Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit – typischerweise zwischen 2 und 15 Jahren. In dieser Zeit ändert sich dein Zins nicht, egal was am Markt passiert.
Aktuelle Konditionen (Stand: März 2026):
| Laufzeit | Zinsspanne | Durchschnitt |
|---|---|---|
| 2 Jahre | 1.00-1.30% | 1.15% |
| 5 Jahre | 1.15-1.60% | 1.35% |
| 10 Jahre | 1.50-1.94% | 1.75% |
| 15 Jahre | 1.55-2.00% | 1.80% |
Die Zinsen für Festhypotheken orientieren sich an den Swap-Sätzen am Kapitalmarkt – nicht direkt am SNB-Leitzins. Das erklärt, warum 10-jährige Festhypotheken deutlich teurer sind als der SARON: Der Markt preist ein, dass die Zinsen in den nächsten 10 Jahren steigen könnten.
Rechenbeispiel: CHF 800'000 über 10 Jahre
Was kostet dich eine SARON-Hypothek vs. eine Festhypothek tatsächlich? Wir rechnen mit drei Szenarien – denn niemand weiss, wie sich die Zinsen entwickeln.
Ausgangslage:
- Kaufpreis Liegenschaft: CHF 1'000'000
- Eigenkapital: CHF 200'000 (20%)
- Hypothek: CHF 800'000 (80% Belehnung)
Die Frage: Lohnt sich das Risiko der SARON-Hypothek gegenüber der Sicherheit einer 10-jährigen Festhypothek bei aktuell 1.75%?
Szenario 1: SARON bleibt tief (Best Case)
Die SNB belässt den Leitzins bei 0% für die nächsten 10 Jahre. Der SARON-Zins bleibt bei ca. 1.05%.
| SARON | Festhypothek 10J | |
|---|---|---|
| Jährliche Zinskosten | CHF 8'400 | CHF 14'000 |
| Gesamtkosten 10 Jahre | CHF 84'000 | CHF 140'000 |
| Ersparnis SARON | CHF 56'000 | – |
Szenario 2: Zinsen steigen moderat (Basis Case)
Die SNB erhöht den Leitzins ab 2027 schrittweise auf 1.5% (laut LUKB Investment Office ein realistisches Szenario). Der SARON-Zins steigt auf ca. 2.55%.
| SARON | Festhypothek 10J | |
|---|---|---|
| Jahre 1-2 (SARON 1.05%) | CHF 16'800 | CHF 28'000 |
| Jahre 3-5 (SARON 1.80%) | CHF 43'200 | CHF 42'000 |
| Jahre 6-10 (SARON 2.55%) | CHF 102'000 | CHF 70'000 |
| Gesamtkosten 10 Jahre | CHF 162'000 | CHF 140'000 |
| Mehrkosten SARON | CHF 22'000 | – |
Szenario 3: Zinsen steigen stark (Worst Case)
Unerwartete Inflation zwingt die SNB zu Zinserhöhungen auf 2.5%. Der SARON-Zins steigt auf ca. 3.55%.
| SARON | Festhypothek 10J | |
|---|---|---|
| Jahre 1-2 (SARON 1.05%) | CHF 16'800 | CHF 28'000 |
| Jahre 3-5 (SARON 2.55%) | CHF 61'200 | CHF 42'000 |
| Jahre 6-10 (SARON 3.55%) | CHF 142'000 | CHF 70'000 |
| Gesamtkosten 10 Jahre | CHF 220'000 | CHF 140'000 |
| Mehrkosten SARON | CHF 80'000 | – |
Was sagen diese Szenarien? Im Best Case sparst du mit SARON CHF 56'000 über 10 Jahre. Im Worst Case zahlst du CHF 80'000 mehr. Das Basis-Szenario – das die meisten Experten für realistisch halten – zeigt CHF 22'000 Mehrkosten für SARON.
Die Frage ist also: Ist dir eine mögliche Ersparnis von CHF 56'000 das Risiko von CHF 80'000 Mehrkosten wert?
Vorteile und Nachteile im Überblick
SARON-Hypothek – Vorteile
- Aktuell die günstigste Hypothekenform (ca. 0.70% weniger als 10J-Fest)
- Profitiert sofort von SNB-Zinssenkungen
- Flexibel: Wechsel auf Festhypothek nach Rahmenvertrag-Ende möglich
- Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Rahmenvertrag-Ende
SARON-Hypothek – Nachteile
- Zinsrisiko bei steigendem SNB-Leitzins
- Keine Planbarkeit der monatlichen Kosten
- Budget-Unsicherheit: Monatliche Rate kann schwanken
- Rahmenvertrag bindet dich 3-5 Jahre an die gleiche Bank
Festhypothek – Vorteile
- Vollständige Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit
- Schutz vor Zinserhöhungen – egal was die SNB macht
- Stabile monatliche Belastung erleichtert Budgetplanung
- Historisch tiefe Zinsen 2026: Du sicherst dir ein attraktives Niveau
Festhypothek – Nachteile
- Aktuell teurer als SARON (0.30-0.75% je nach Laufzeit)
- Hohe Kosten bei vorzeitiger Auflösung (Vorfälligkeitsentschädigung)
- Kein Vorteil bei sinkenden Zinsen
- Lange Bindung an einen Anbieter
Festhypothek oder SARON: Wann lohnt sich welche Hypothek?
Die richtige Wahl hängt nicht nur von den Zinsen ab – sondern von deiner persönlichen Situation. Hier eine Entscheidungs-Checkliste:
| Kriterium | SARON passt zu dir, wenn... | Festhypothek passt zu dir, wenn... |
|---|---|---|
| Risikobereitschaft | Du Zinsschwankungen akzeptierst und nicht nervös wirst | Du nachts ruhig schlafen willst, egal was der Markt macht |
| Finanzielle Reserven | Du 6-12 Monate Zinskosten als Puffer hast | Dein Budget wenig Spielraum hat |
| Lebensphase | Du bist flexibel (kein Jobwechsel, kein Umzug geplant) | Du planst langfristig (Familie, Kinder, festes Zuhause) |
| Zinserwartung | Du glaubst, Zinsen bleiben tief oder sinken weiter | Du erwartest steigende Zinsen in den nächsten 5-10 Jahren |
| Planungshorizont | Du willst die Immobilie vielleicht in 5-7 Jahren verkaufen | Du bleibst mindestens 10-15 Jahre |
Die dritte Option: Hypothek splitten
Du musst dich nicht zwingend für ein Modell entscheiden. Viele Schweizer Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer kombinieren SARON und Festhypothek – die sogenannte Tranchenstrategie.
Beispiel: CHF 800'000 Hypothek aufteilen
| Tranche | Modell | Betrag | Zinssatz | Kosten/Jahr |
|---|---|---|---|---|
| Tranche A | SARON | CHF 400'000 | 1.05% | CHF 4'200 |
| Tranche B | Festhypothek 10J | CHF 400'000 | 1.75% | CHF 7'000 |
| Gesamt | Mix | CHF 800'000 | 1.40% Ø | CHF 11'200 |
Zum Vergleich: 100% SARON würde CHF 8'400/Jahr kosten, 100% Festhypothek CHF 14'000. Der Mix liegt dazwischen – mit reduziertem Risiko.
Die Amortisation bleibt unabhängig vom Hypothekenmodell gleich: Die 2. Hypothek muss innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückgeführt werden.
Zinsprognose 2026/2027: Was Experten erwarten
Die Entscheidung zwischen SARON und Festhypothek hängt stark von der Zinsentwicklung ab. Hier die aktuelle Einschätzung (Stand: März 2026):
SNB-Leitzins:
- Aktuell: 0.00% (seit Juni 2025, bestätigt an der SNB-Lagebeurteilung vom 11. Dezember 2025)
- Inflationsprognose 2026: 0.3% (weit unter dem 2%-Zielband der SNB)
- BIP-Wachstum 2026: ca. 1.0%
- Konsens (laut UBS Economics und HBL Asset Management): Leitzins bleibt 2026 bei 0%
- Ab 2027: Mögliche Erhöhung auf 0.25-0.50% (laut LUKB Investment Office)
Was bedeutet das für deine Entscheidung?
Kurzfristig (2026) spricht vieles für SARON: Die SNB hat keinen Grund, die Zinsen zu erhöhen. Die Inflation ist unter Kontrolle, das Wirtschaftswachstum gedämpft.
Mittelfristig (2027-2028) wird es unsicherer: Die Swap-Sätze sind seit Oktober 2025 von 0.42% auf 0.62% gestiegen – ein Signal, dass der Markt moderate Zinserhöhungen einpreist.
Langfristig (5-10 Jahre) ist die grösste Unbekannte. Die Erfahrung zeigt: Zinsen können rascher steigen als erwartet (wie 2022/2023, als die SNB den Leitzins innert 18 Monaten von -0.75% auf 1.75% anhob).
Aktueller Hinweis: Die variable Hypothek ist mit ca. 2.75% aktuell die teuerste Option und eignet sich nur als kurzfristige Überbrückungslösung. Für die meisten Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer kommt sie nicht in Frage.
Willst du die aktuelle Zinsentwicklung verfolgen? Auf unserer Seite zu Hypothekarzinsen Schweiz findest du immer die neuesten Daten.
