Eigenkapital für die Hypothek: Die 20%-Regel und alle Quellen im Überblick
Für eine Hypothek in der Schweiz brauchst du mindestens 20% Eigenkapital. Davon müssen 10% aus harten Eigenmitteln stammen. Wir zeigen dir, welche Quellen zählen und wie die Berechnung funktioniert.
Alexander SengerWas zählt als Eigenkapital für eine Hypothek?
Das Wichtigste auf einen Blick
- 🏠 Mindestens 20% des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden
- 💪 Davon mindestens 10% harte Eigenmittel (Ersparnisse, Säule 3a, Wertschriften, Erbvorbezug)
- 🔄 Die restlichen 10% können weiche Eigenmittel sein (Pensionskasse)
- 💰 Bei einem Kaufpreis von CHF 800’000 brauchst du mindestens CHF 160’000 Eigenkapital
Eigenkapital – im Bankenjargon auch «Eigenmittel» genannt – ist der Teil des Kaufpreises, den du nicht über eine Hypothek finanzierst. In der Schweiz verlangen Banken mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital. Die maximale Belehnung (also der Hypothekaranteil) liegt bei 80%.
Diese 20%-Regel ist kein Gesetz im engeren Sinn, sondern eine Richtlinie der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), die von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt wird. Seit der Umsetzung von Basel III am 1. Januar 2025 sind die regulatorischen Grundlagen nochmals verstärkt worden.
Warum verlangen Banken überhaupt Eigenkapital? Der Grund ist ein Risikopuffer: Sollten die Immobilienpreise fallen, schützt das Eigenkapital die Bank vor Verlusten. Für dich bedeutet es: Wer mehr Eigenkapital einbringt, erhält oft bessere Zinskonditionen – etwa bei einer Festhypothek – und hat eine höhere Chance auf Bewilligung.
Harte und weiche Eigenmittel: Was ist der Unterschied?
Nicht alle Ersparnisse sind gleichwertig. Schweizer Banken unterscheiden zwischen harten und weichen Eigenmitteln. Von den geforderten 20% müssen mindestens die Hälfte – also 10% des Kaufpreises – aus harten Eigenmitteln stammen.
| Typ | Quellen | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|
| Harte Eigenmittel | Kontoguthaben, Wertschriften, Säule 3a, Erbvorbezug, Schenkung | Mindestens 10% |
| Weiche Eigenmittel | Pensionskasse (2. Säule) | Maximal 10% |
| Nicht anerkannt | Private Darlehen (ohne Rangrücktritt), Konsumkredite, erwartete Erbschaften | 0% |
Warum diese Unterscheidung? Harte Eigenmittel stehen dir sofort und uneingeschränkt zur Verfügung. Pensionskassengelder hingegen sind gebundene Vorsorgemittel – ihr Bezug hat langfristige Auswirkungen auf deine Altersvorsorge. Die Banken wollen sicherstellen, dass ein Teil deines Eigenkapitals aus frei verfügbaren Mitteln besteht.
Harte Eigenmittel im Detail
Kontoguthaben und Wertschriften: Das Offensichtlichste – Geld auf deinem Sparkonto, Privatkonto oder in einem Wertschriftendepot (Aktien, Obligationen, Fonds). Bei Wertschriften zählt der aktuelle Marktwert, allerdings mit dem Risiko, dass dieser schwanken kann.
Säule 3a (gebundene Vorsorge): Dein Säule-3a-Guthaben zählt als hartes Eigenkapital. Du hast zwei Optionen: Vorbezug oder Verpfändung. Beim Vorbezug wird das Geld ausbezahlt und du zahlst eine einmalige Kapitalbezugssteuer. Bei der Verpfändung bleibt das Geld angelegt und dient der Bank als Sicherheit. Mehr dazu im Abschnitt weiter unten.
Erbvorbezug und Schenkung: Wenn deine Eltern oder Verwandte dich mit einer Geldzuwendung unterstützen, zählt das als hartes Eigenkapital. Wichtig: Ein Erbvorbezug wird später bei der Erbteilung angerechnet (Nominalwertprinzip). Schenkungen können unter Umständen ebenfalls der Ausgleichungspflicht unterliegen.
Weiche Eigenmittel im Detail
Pensionskasse (2. Säule): Guthaben aus der beruflichen Vorsorge kannst du für den Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum einsetzen. Allerdings gelten strenge Regeln gemäss BVG Art. 30c:
- Mindestbetrag beim Vorbezug: CHF 20’000
- Vorbezug nur alle 5 Jahre möglich
- Ab Alter 50: Maximal das Guthaben per Alter 50 oder 50% des aktuellen Guthabens (höherer Betrag gilt)
- Zustimmung des Ehepartners erforderlich
- Nur für selbstbewohntes Wohneigentum (nicht für Ferienwohnungen oder Renditeobjekte)
Rechenbeispiel: Eigenkapital bei CHF 800’000 Kaufpreis
Ein konkretes Beispiel zeigt, wie die Eigenkapital-Berechnung in der Praxis funktioniert. Gleichzeitig ist die Tragbarkeit ein entscheidender Faktor – denn genug Eigenkapital allein reicht nicht: Du musst dir die Hypothek auch leisten können.
Kaufpreis und Mindest-Eigenkapital bestimmen
Bei CHF 800’000 Kaufpreis brauchst du mindestens 20% = CHF 160’000 Eigenkapital.
Hartes und weiches Eigenkapital aufteilen
Mindestens CHF 80’000 müssen aus harten Eigenmitteln stammen. Die restlichen CHF 80’000 können weiche Eigenmittel (Pensionskasse) sein.
Hypothek und Tranchen berechnen
Die maximale Hypothek beträgt CHF 640’000, aufgeteilt in 1. Hypothek (bis 66% = CHF 528’000) und 2. Hypothek (CHF 112’000).
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | CHF 800’000 |
| Eigenkapital (20%) | CHF 160’000 |
| – davon hart (10%) | CHF 80’000 |
| – davon weich (10%) | CHF 80’000 |
| Hypothek (80%) | CHF 640’000 |
| – 1. Hypothek (bis 66%) | CHF 528’000 |
| – 2. Hypothek (14%) | CHF 112’000 |
Wie sieht das bei verschiedenen Kaufpreisen aus?
| Kaufpreis | Eigenkapital (20%) | Hartes EK (10%) | Weiches EK (10%) | Max. Hypothek |
|---|---|---|---|---|
| CHF 600’000 | CHF 120’000 | CHF 60’000 | CHF 60’000 | CHF 480’000 |
| CHF 800’000 | CHF 160’000 | CHF 80’000 | CHF 80’000 | CHF 640’000 |
| CHF 1’000’000 | CHF 200’000 | CHF 100’000 | CHF 100’000 | CHF 800’000 |
| CHF 1’200’000 | CHF 240’000 | CHF 120’000 | CHF 120’000 | CHF 960’000 |
Vergiss nicht: Zusätzlich zum Eigenkapital fallen Nebenkosten an – Handänderungssteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren. Je nach Kanton sind das nochmals 1-5% des Kaufpreises. Diese Kosten musst du separat finanzieren. Nutze unseren Tragbarkeitsrechner, um deine Gesamtbelastung zu prüfen.
Säule 3a für die Hypothek: Vorbezug oder Verpfändung?
Die Säule 3a ist eine der wichtigsten Eigenkapitalquellen für den Hauskauf. Du hast zwei Möglichkeiten: Vorbezug (Geld wird ausbezahlt) oder Verpfändung (Geld bleibt angelegt, dient als Sicherheit).
| Kriterium | Vorbezug | Verpfändung |
|---|---|---|
| Kapitalfluss | Geld wird dir ausbezahlt | Geld bleibt im 3a-Konto |
| Hypothek | Reduziert die Hypothekarsumme | Hypothek bleibt höher, tiefere Marge |
| Steuern | Kapitalbezugssteuer (~5-8%) | Keine Steuern |
| Vorsorgeülcke | Ja, Guthaben fehlt im Alter | Nein, Vorsorge bleibt bestehen |
| Steuerabzug | Hypothekarzinsen sinken = weniger Abzug | Hypothekarzinsen bleiben = mehr Abzug |
| Flexibilität | Teilbezug möglich (alle 5 Jahre) | Gesamter Betrag als Sicherheit |
Mehr Details findest du in unserem Ratgeber Säule 3a für die Hypothek.
Erbvorbezug und Schenkung als Eigenkapital
Immer mehr Eigenheimkäufer in der Schweiz setzen auf finanzielle Unterstützung aus der Familie. Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung zählt als hartes Eigenkapital und kann den entscheidenden Unterschied machen.
Erbvorbezug: Eine freiwillige Zuwendung deiner Eltern, die später bei der Erbteilung angerechnet wird. Das bedeutet: Deine Geschwister erhalten im Erbfall einen entsprechend grösseren Anteil. Die Anrechnung erfolgt zum Nominalwert (bei Geld) oder zum Verkehrswert (bei Sachwerten).
Schenkung: Im Unterschied zum Erbvorbezug kann eine Schenkung von der Ausgleichungspflicht befreit werden – allerdings nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart wird und keine Pflichtteile verletzt werden.
Steuerlich: In den meisten Kantonen sind Zuwendungen an direkte Nachkommen (Kinder) steuerbefreit oder unterliegen nur geringen Steuersätzen. Es lohnt sich, den kantonalen Steuerrechner zu konsultieren.
Eigenkapital nach Objekttyp: Eigenheim, Ferienwohnung, Renditeobjekt
Die 20%-Regel gilt nur für selbstbewohntes Wohneigentum. Bei anderen Objekttypen sind die Anforderungen deutlich strenger.
| Kriterium | Eigenheim | Ferienwohnung | Renditeobjekt |
|---|---|---|---|
| Mindest-Eigenkapital | 20% | 33-50% | 25% |
| Hartes Eigenkapital | 10% | 33-50% | 25% |
| Weiches Eigenkapital | Bis 10% erlaubt | Nicht erlaubt | Nicht erlaubt |
| Vorsorgegelder (2./3. Säule) | Erlaubt | Nicht erlaubt | Nicht erlaubt |
| Amortisation auf 2/3 | 15 Jahre | Strenger (bankabhängig) | 10 Jahre |
Der Grund für die strengeren Regeln bei Ferien- und Renditeliegenschaften: Der Staat will verhindern, dass Vorsorgegelder für nicht selbstbewohnte Immobilien riskiert werden. Ausserdem haben Renditeobjekte seit Basel III (1. Januar 2025) höhere Risikogewichte, was sich in höheren Zinsen oder strengeren Anforderungen niederschlägt. (Stand: Februar 2026)
5 Tipps: So baust du dein Eigenkapital schneller auf
Tipp 1: Säule 3a konsequent einzahlen
Der jährliche Maximalbetrag liegt bei CHF 7’258 (2026, mit Pensionskasse). Über 10 Jahre ergibt das über CHF 72’000 – ohne Rendite. Mit einer Wertschriften-3a-Lösung kann deutlich mehr drin sein.
Tipp 2: Mehrere 3a-Konten führen
Führe 3-5 separate 3a-Konten. So kannst du später gestaffelt beziehen und die Steuerprogression brechen. Das ist legal und weit verbreitet.
Tipp 3: Ersparnisse in Wertschriften anlegen
Auf dem Sparkonto gibt es kaum Zinsen. Wenn der Hauskauf noch 5-10 Jahre entfernt liegt, kann ein breit diversifizierter Indexfonds langfristig deutlich mehr Rendite bringen.
Tipp 4: Erbvorbezug früh ansprechen
Ein heikles Thema – aber je früher du es mit deinen Eltern besprichst, desto besser könnt ihr gemeinsam planen. Viele Eltern helfen gern, wenn sie früh einbezogen werden.
Tipp 5: Nebenkosten nicht vergessen
Handänderungssteuer, Notar und Grundbuchgebühren kosten je nach Kanton 1-5% zusätzlich. Plane diese separat ein, damit dein Eigenkapital vollständig für die Hypothek zur Verfügung steht. Ein Hypothekenvergleich hilft dir, die günstigsten Konditionen zu finden.
Häufige Fragen zum Eigenkapital
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in der Schweiz?
Mindestens 20% des Kaufpreises. Davon müssen 10% aus harten Eigenmitteln stammen (Ersparnisse, Säule 3a, Wertschriften, Erbvorbezug). Die restlichen 10% können aus der Pensionskasse (weiche Eigenmittel) kommen. Bei einem Kaufpreis von CHF 800’000 sind das mindestens CHF 160’000.
Was ist der Unterschied zwischen harten und weichen Eigenmitteln?
Harte Eigenmittel sind sofort verfügbare Mittel: Kontoguthaben, Wertschriften, Säule-3a-Guthaben, Erbvorbezüge und Schenkungen. Weiche Eigenmittel sind Pensionskassengelder (2. Säule), die zwar als Eigenkapital zählen, aber gebundene Vorsorgemittel sind. Mindestens die Hälfte deines Eigenkapitals muss aus harten Mitteln bestehen.
Kann ich meine Pensionskasse als Eigenkapital verwenden?
Ja, für selbstbewohntes Wohneigentum. Es gelten aber strenge Regeln gemäss BVG Art. 30c: Mindestbetrag CHF 20’000, Bezug nur alle 5 Jahre, ab Alter 50 gelten Einschränkungen, und der Ehepartner muss zustimmen. Wichtig: Ein Vorbezug reduziert deine Altersrente und die Risikoleistungen.
Lohnt sich ein Vorbezug der Säule 3a oder lieber eine Verpfändung?
Die Verpfändung hat Vorteile: Keine Kapitalbezugssteuer, Vorsorge bleibt intakt, weiterhin Steuerabzug der Hypothekarzinsen. Hingegen ist beim Vorbezug die Hypothek tiefer und die monatliche Belastung geringer. Die Antwort hängt von deiner Steuersituation, dem verfügbaren Einkommen und deiner Altersvorsorge-Planung ab. Mehr dazu: Säule 3a für die Hypothek.
Zählt ein Erbvorbezug als hartes oder weiches Eigenkapital?
Ein Erbvorbezug zählt als hartes Eigenkapital – vorausgesetzt, das Geld ist zum Zeitpunkt des Hauskaufs verfügbar. Ob bar überwiesen oder als Grundstück übertragen: Sobald der Wert nachgewiesen ist, akzeptieren Banken Erbvorbezüge als vollwertiges Eigenkapital.
Kann ich eine Hypothek ohne Eigenkapital aufnehmen?
Grundsätzlich nein. Die 20%-Eigenkapitalregel ist ein Schweizer Standard, an den sich fast alle Banken halten. Es gibt vereinzelt Ausnahmen bei sehr hohem Einkommen und zusätzlichen Sicherheiten (z.B. verpfändete Wertschriftendepots oder Bürgschaften), aber das sind Sonderfälle. Eine Vollfinanzierung wie in manchen anderen Ländern ist in der Schweiz nicht üblich.
Wie wirkt sich mehr Eigenkapital auf die Hypothekarzinsen aus?
Mehr Eigenkapital = tiefere Belehnung = tieferer Zinssatz. Banken unterscheiden bei den Konditionen nach Belehnungsgrad. Wer beispielsweise 30% statt 20% Eigenkapital einbringt, erhält oft einen Zinsabschlag von 0.1-0.3 Prozentpunkten. Bei einer Hypothek von CHF 500’000 kann das über 10 Jahre mehrere tausend Franken ausmachen.
Was passiert, wenn der Schätzwert tiefer ist als der Kaufpreis?
Dann rechnet die Bank mit dem niedrigeren Schätzwert. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Schätzwert musst du zusätzlich aus eigenen Mitteln finanzieren. Beispiel: Kaufpreis CHF 900’000, Schätzwert CHF 850’000 – du brauchst CHF 50’000 extra plus die 20% Eigenkapital auf CHF 850’000 (= CHF 170’000). Total: CHF 220’000 statt CHF 180’000.
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
Nur eingeschränkt. Einige Banken akzeptieren Eigenleistungen (z.B. Malerarbeiten, Gartengestaltung) als Eigenkapital, aber nur wenn der Marktwert nachgewiesen werden kann – typischerweise durch Offerten von Handwerkern. Strukturelle Eigenleistungen (Elektro, Sanitär) werden selten anerkannt, weil sie professionelle Ausführung erfordern. Rechne nicht damit, dass Eigenleistung dein Eigenkapital wesentlich ergänzt.
Muss mein Ehepartner dem Vorbezug der Pensionskasse zustimmen?
Ja, die schriftliche Zustimmung des Ehepartners oder eingetragenen Partners ist gesetzlich vorgeschrieben – sowohl beim Vorbezug der Pensionskasse (2. Säule) als auch bei der Verpfändung. Diese Regel schützt den Partner, weil ein Vorbezug die gemeinsame Altersvorsorge reduziert.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Gründer & Geschäftsführer
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.
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