Hypothek und Steuern: 7 Strategien zur Steueroptimierung
Als Wohneigentümer in der Schweiz kannst du mit der richtigen Hypothekenstrategie mehrere tausend Franken Steuern pro Jahr sparen. Wir zeigen dir die 7 wichtigsten Hebel.
Alexander SengerSo optimierst du deine Steuern als Eigenheimbesitzer
Das Wichtigste auf einen Blick
- 💰 Schuldzinsen: Private Schuldzinsen sind bis zu deinem steuerbaren Vermögensertrag plus weiteren CHF 50'000 abziehbar (Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG)
- 🏠 Systemwechsel am 1. Januar 2029: Der Eigenmietwert fällt weg, im Gegenzug entfallen der Unterhaltskostenabzug und der Schuldzinsenabzug auf selbstgenutztem Eigentum
- ⚠️ Handlungsfrist: Werterhaltende Renovationen wirken sich letztmals in der Steuerperiode 2028 aus, also bis Ende 2028
- 📋 Kanton Zürich: Der Eigenmietwert deines Bestandsobjekts bleibt bis zur Abschaffung unverändert, der Vermögenssteuerwert steigt ab der Steuerperiode 2026 trotzdem
Wer in der Schweiz ein Eigenheim besitzt, zahlt aktuell noch auf den sogenannten Eigenmietwert Steuern, profitiert aber gleichzeitig von mehreren Abzugsmöglichkeiten. Die Kunst liegt darin, diese Abzüge vollständig auszuschöpfen. Besonders jetzt, wo die Eigenmietwert-Abschaffung beschlossen ist (Volksabstimmung vom 28. September 2025, 57.7% Ja) und per 1. Januar 2029 in Kraft tritt, lohnt sich eine strategische Planung.
In diesem Ratgeber erfährst du, welche Steuerabzüge dir als Hypothekenbesitzer zustehen, wie du sie maximierst und was sich durch den Systemwechsel ab 2029 ändert.
Die 4 wichtigsten Steuerabzüge für Hypothekenbesitzer
Schuldzinsen abziehen: dein grösster Hebel
Der Schuldzinsenabzug ist der wichtigste Steuervorteil für Wohneigentümer. Art. 33 Abs. 1 Bst. a des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer erlaubt den Abzug der «privaten Schuldzinsen im Umfang des nach den Artikeln 20 und 21 steuerbaren Vermögensertrags und weiterer 50 000 Franken». Deine Hypothekarzinsen sind also bis zu deinen steuerbaren Vermögenserträgen plus CHF 50'000 abziehbar. Mit dem Systemwechsel per 1. Januar 2029 fällt dieser Abzug für selbstgenutztes Wohneigentum weg (Details weiter unten).
Je höher deine Hypothek und je höher der Zinssatz, desto grösser dein Steuerabzug. Bei einer Hypothek von CHF 800'000 und einem angenommenen Zinssatz von 1.50% sind das CHF 12'000 Schuldzinsen pro Jahr, die dein steuerbares Einkommen senken.
Konkret abziehbar sind:
- Hypothekarzinsen (Fest-, SARON- und variable Hypothek)
- Zinsen auf Privatkredite und Kontokorrentkredite
- Zinsen auf Darlehen von Privatpersonen, sofern marktüblich
Bei einem Grenzsteuersatz von 30% bedeuten CHF 12'000 Schuldzinsenabzug eine Steuerersparnis von CHF 3'600 pro Jahr. Amortisation ist keine Zinszahlung und deshalb nie abziehbar, nur der Zinsanteil zählt.
Eigenmietwert: die Kehrseite der Abzüge
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das du als Wohneigentümer aktuell noch versteuern musst. Er wird kantonal festgelegt und muss nach den rechtlichen Vorgaben zwischen 60 und 70 Prozent der Marktmiete liegen. Liegt ein schematisch ermittelter Wert ausserhalb dieser Bandbreite, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen. Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung entfällt diese Besteuerung per 1. Januar 2029; der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 festgelegt.
Kanton Zürich: warum Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert seit 2026 auseinanderlaufen
Im Kanton Zürich gilt seit dem 1. Januar 2026 die Weisung 2026 über die Bewertung von Liegenschaften. Sie ist rechtskräftig: Das Bundesgericht ist am 16. Dezember 2025 auf die Beschwerde des Hauseigentümerverbands Kanton Zürich nicht eingetreten (Urteil 9C_398/2025). Entscheidend für dich ist aber die Übergangsregelung, die der Regierungsrat am 12. November 2025 wegen der kommenden Abschaffung erlassen hat.
| Grösse im Kanton Zürich | Liegenschaft erstellt bis und mit 2025 | Liegenschaft erstellt ab 2026 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | Unverändert nach Weisung 2009: 3.5% (Einfamilienhaus) bzw. 4.25% (Stockwerkeigentum). Es werden keine neuen Werte festgesetzt | Nach Weisung 2026: gemeindespezifischer Ableitungssatz von 1.7 bis 3.5% (Einfamilienhaus) bzw. 2.1 bis 4.2% (Stockwerkeigentum), abzüglich eines Pauschalabzugs von 10% |
| Vermögenssteuerwert | Für alle Liegenschaften neu nach Weisung 2026. Der Regierungsrat rechnet mit einem Anstieg um durchschnittlich 48 Prozent | |
Quellen: Übergangsregelung zur Weisung 2026 (RRB 1150/2025 vom 12.11.2025), Weisung 2026 Ziff. 59 und Anhang, Medienmitteilung des Regierungsrats vom 17. September 2024. Stand: August 2026.
Was das praktisch heisst: Wenn dein Haus vor 2026 gebaut wurde, ändert sich dein Eigenmietwert bis zur Abschaffung nicht mehr. Dein Vermögenssteuerwert steigt trotzdem, weil der Systemwechsel die Vermögenssteuer nicht berührt. Die Neubewertung erfolgt ab der Steuerperiode 2026, die Verfügungen der Gemeinden werden Anfang 2027 erwartet.
Berechnungsbeispiel Einfamilienhaus im Kanton Zürich, Baujahr vor 2026:
| Position | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Verkehrswert der Liegenschaft | CHF 1'000'000 | Modellannahme |
| Vermögenssteuerwert bis Steuerperiode 2025 | CHF 700'000 | Formelwert aus Landwert und Zeitbauwert, zulässiger Korridor 70 bis 100% des Verkehrswerts |
| Eigenmietwert (3.5% davon, Einfamilienhaus) | CHF 24'500 | Weisung 2009, gilt über die Übergangsregelung weiter |
| Vermögenssteuerwert ab Steuerperiode 2026 | rund CHF 900'000 | Weisung 2026. Übersteigt der Formelwert 100% des Verkehrswerts, wird auf 90% des Verkehrswerts festgesetzt (Ziff. 82) |
| Eigenmietwert ab Steuerperiode 2026 | unverändert CHF 24'500 | Übergangsregelung vom 12.11.2025 |
Der Vermögenssteuerwert ist kein fester Prozentsatz des Marktwerts, sondern ein Formelwert aus Landwert und Zeitbauwert. Die 70 bis 100% sind die zulässige Bandbreite, nicht die Rechenvorschrift. Stand: August 2026.
Die CHF 24'500 werden zu deinem steuerbaren Einkommen addiert. Dagegen kannst du die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten abziehen.
Unterhaltskosten: Pauschale oder effektiv
Werterhaltende Unterhaltskosten an deinem Eigenheim sind steuerlich abziehbar. Du hast jedes Jahr und für jede Liegenschaft die Wahl zwischen zwei Varianten. Wichtig: Die Pauschale ist nicht überall gleich hoch, und sie unterscheidet sich zwischen Bundessteuer und kantonaler Steuer.
| Steuer | Pauschalabzug | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Direkte Bundessteuer | 10% des Brutto-Eigenmietwerts bei Gebäuden bis 10 Jahre, 20% bei Gebäuden über 10 Jahre | Liegenschaftskostenverordnung (SR 642.116.2) |
| Staatssteuer Kanton Zürich | Einheitlich 20% vom Brutto-Mietertrag bzw. -Mietwert, ohne Altersstaffelung | § 30 Abs. 5 StG ZH, Verfügung der Finanzdirektion (ZStB 30.2) |
Andere Kantone kennen abweichende Sätze. Stand: August 2026.
Abziehbar sind unter anderem:
- Reparaturen und Renovationen, soweit werterhaltend
- Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung
- Verwaltungskosten
- Energiesparmassnahmen wie Heizungsersatz, Wärmedämmung oder Solaranlage
- Denkmalpflegerische Arbeiten
Nicht abziehbar: Wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau, ein Swimmingpool oder eine neue Gartengestaltung.
Vermögenssteuer: Hypothekarschuld als Abzug
Ein oft vergessener Vorteil: Deine Hypothekarschuld wird vom steuerbaren Vermögen abgezogen. Wie viel das bringt, hängt vom kantonalen Tarif und vom Steuerfuss deiner Gemeinde ab. Der Zürcher Vermögenssteuertarif ist progressiv nach Vermögensteilen aufgebaut, und ein Sockelbetrag bleibt steuerfrei.
Rechenbeispiel Ehepaar im Kanton Zürich (Verheiratetentarif nach § 47 Abs. 2 StG ZH, Vermögenssteuerwert der Liegenschaft CHF 900'000, keine weiteren Vermögenswerte):
| Position | Ohne Hypothek | Mit Hypothek von CHF 800'000 |
|---|---|---|
| Vermögenssteuerwert der Liegenschaft | CHF 900'000 | CHF 900'000 |
| Abzug Hypothekarschuld | CHF 0 | CHF 800'000 |
| Steuerbares Vermögen | CHF 900'000 | CHF 100'000 |
| Einfache Staatssteuer | CHF 674.00 | CHF 0 (unter dem steuerfreien Sockel von CHF 159'000) |
| Vermögenssteuer bei Steuerfuss 214% | rund CHF 1'440 | CHF 0 |
Rechenweg: erste CHF 159'000 zu 0 Promille, weitere CHF 239'000 zu ½ Promille, weitere CHF 397'000 zu 1 Promille, restliche CHF 105'000 zu 1½ Promille. Steuerfuss 2026: Kanton Zürich 95% plus Stadt Zürich 119%, ohne Kirchensteuer. Stand: August 2026.
Die Entlastung liegt in diesem Beispiel also bei rund CHF 1'440 pro Jahr, nicht bei einem pauschalen Promillesatz auf den ganzen Betrag. Rechne nie mit dem Spitzensatz von 3 Promille: Der gilt im Kanton Zürich erst für Vermögensteile über CHF 3'342'000. Dieser Abzug bleibt auch nach dem Systemwechsel bestehen, weil die Vermögenssteuer von der Reform nicht berührt wird.
7 Strategien zur Steueroptimierung deiner Hypothek
Strategie 1: Indirekte Amortisation via Säule 3a
Die indirekte Amortisation ist der bekannteste Steuerhebel für Hypothekenbesitzer. Statt deine Hypothek direkt zurückzuzahlen, zahlst du den Betrag in ein Säule-3a-Konto ein. Die Hypothek bleibt konstant hoch und du kombinierst zwei Abzüge.
Der doppelte Effekt:
- Die Schuldzinsen bleiben konstant hoch und damit voll abziehbar
- Die Säule-3a-Einzahlung von maximal CHF 7'258 pro Jahr für Angestellte mit Pensionskasse ist zusätzlich abziehbar
| Methode | Schuldzinsenabzug | Säule-3a-Abzug | Total Abzug pro Jahr |
|---|---|---|---|
| Direkte Amortisation | Sinkt jährlich mit der Restschuld | CHF 0 | Sinkend |
| Indirekte Amortisation | Bleibt konstant | CHF 7'258 | Konstant hoch |
Maximalbetrag Säule 3a 2026 für Angestellte mit Pensionskasse: CHF 7'258. Ohne Pensionskasse: 20% des Erwerbseinkommens, höchstens CHF 36'288 (Art. 7 Abs. 1 BVV 3).
Was der Vorteil rechnerisch ist: Amortisierst du direkt CHF 7'258 pro Jahr, sinkt deine Schuld und damit auch dein Zinsabzug. Bei 1.50% Zins sind das im ersten Jahr rund CHF 109 weniger Schuldzinsen, im zweiten rund CHF 218 und so fort. Zahlst du denselben Betrag stattdessen in die Säule 3a, bleibt der Zinsabzug voll erhalten und du erhältst zusätzlich den 3a-Abzug von CHF 7'258. Bei 30% Grenzsteuersatz sind das CHF 2'177 Steuerersparnis pro Jahr, denen bei direkter Amortisation im ersten Jahr nur rund CHF 33 tieferer Zinsabzugsverlust gegenüberstehen.
Am Ende der Laufzeit löst du das Säule-3a-Guthaben auf und tilgst damit die Hypothek. Auf die Auszahlung fällt eine Steuer an: Kapitalleistungen aus der Vorsorge werden getrennt vom übrigen Einkommen besteuert, bei der direkten Bundessteuer zu einem Fünftel des ordentlichen Tarifs (Art. 38 DBG), kantonal nach einem eigenen Vorsorgetarif. Wie hoch die Belastung ausfällt, hängt von Betrag, Zivilstand, Kanton, Gemeinde und Kirchensteuer ab. Rechne sie vor der Entscheidung durch, statt mit einer Faustzahl zu planen.
Strategie 2: Pauschale und effektive Unterhaltskosten jährlich vergleichen
Du darfst jedes Steuerjahr neu entscheiden, ob du die Pauschale oder die effektiven Kosten geltend machst. Das wird oft übersehen.
Die Faustregeln:
- In Jahren ohne grössere Arbeiten: Pauschale wählen
- In Renovationsjahren: effektive Kosten deklarieren
- Grössere Renovationen über zwei Steuerjahre verteilen, damit du in beiden Jahren über die Pauschale kommst
Bei einem Eigenmietwert von CHF 24'500 beträgt die Zürcher Pauschale CHF 4'900 pro Jahr. Erst wenn deine tatsächlichen Unterhaltskosten diesen Betrag übersteigen, lohnt sich die effektive Deklaration, und zwar nur mit dem übersteigenden Teil.
Strategie 3: Renovationen bis Ende 2028 vorziehen
Eine Fassadensanierung, ein Heizungsersatz oder neue Fenster senken heute dein steuerbares Einkommen. Ab 2029 gilt das für selbstbewohntes Eigentum nicht mehr, mit einer Ausnahme für energetische Massnahmen.
Steuerersparnis bei Renovation vor und nach dem Systemwechsel (Annahme: 30% Grenzsteuersatz, Kosten übersteigen die Pauschale):
| Renovation | Kosten | Steuerersparnis bis und mit 2028 | Steuerersparnis ab 2029 |
|---|---|---|---|
| Heizungsersatz (fossil zu Wärmepumpe) | CHF 35'000 | CHF 10'500 | Bei der Bundessteuer CHF 0. Kantonal möglich, solange der Kanton den Energiespar-Abzug beibehält |
| Fassadensanierung ohne energetische Wirkung | CHF 50'000 | CHF 15'000 | CHF 0 |
| Fensterersatz, energetisch motiviert | CHF 25'000 | CHF 7'500 | Bei der Bundessteuer CHF 0. Kantonal möglich wie beim Heizungsersatz |
| Total | CHF 110'000 | CHF 33'000 | Abhängig vom Kanton |
Bei der direkten Bundessteuer entfallen ab 2029 die Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz. Die Kantone können sie längstens bis 2050 beibehalten. Einzige Ausnahme beim Bund: der Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten bleibt bestehen. Quelle: EFD und ESTV zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Stand: August 2026.
Strategie 4: Hypothek nicht vollständig amortisieren
Aus steuerlicher Sicht lohnt es sich heute oft, die Hypothek nicht vollständig zurückzuzahlen: Solange du Schuldzinsen zahlst, kannst du diese abziehen. Mit dem Systemwechsel per 1. Januar 2029 fällt dieser Abzug für selbstgenutztes Eigentum weg, dann verschiebt sich die Rechnung deutlich.
Eine Belehnung von 60 bis 65% hält die Tragbarkeit komfortabel und lässt dir den Schuldzinsenabzug. Die 1. Hypothek bis rund zwei Drittel des Verkehrswerts unterliegt keiner Amortisationspflicht.
Achtung bei höherer Belehnung: Kaufst du mit den üblichen 20% Eigenkapital, liegt deine Belehnung bei 80%. Der Teil über zwei Dritteln des Verkehrswerts muss innert 15 Jahren, spätestens aber bis zur Pensionierung, zurückgeführt werden. «Die Hypothek bleibt konstant hoch» gilt dann nur für den unteren Teil, und nur wenn du indirekt über die Säule 3a amortisierst.
Wann Amortisieren dennoch sinnvoll ist:
- Wenn du vor der Pensionierung stehst und die Tragbarkeit mit Renteneinkommen knapp wird
- Wenn dein Grenzsteuersatz tief ist
- Wenn die Zinsen deutlich steigen und die Zinslast den Steuervorteil übersteigt
- Ab 2029, weil der Schuldzinsenabzug auf selbstgenutztem Eigentum dann wegfällt
Strategie 5: Tranchen-Modell für gestaffelte Fälligkeiten
Du kannst deine Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen. Der Nutzen liegt beim Zinsrisiko, nicht bei der Steuer: Schuldzinsen sind unabhängig von der Tranchenstruktur abziehbar.
| Tranche | Anteil | Typ | Wirkung |
|---|---|---|---|
| Tranche 1 | 40% | SARON-Hypothek | Partizipiert am kurzfristigen Zinsniveau, jederzeit anpassbar |
| Tranche 2 | 30% | Festhypothek 5 Jahre | Planbare Zinskosten mittelfristig |
| Tranche 3 | 30% | Festhypothek 10 Jahre | Langfristige Zinssicherheit |
Gestaffelte Fälligkeiten geben dir regelmässig Gelegenheit, die Finanzierung an veränderte Rahmenbedingungen anzupassen. Wie sich Fest- und SARON-Hypothek unterscheiden, liest du im Vergleich SARON oder Festzins.
Strategie 6: Einkäufe in die Pensionskasse strategisch planen
Einkäufe in die Pensionskasse sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Wenn du freiwillige Einkäufe planst, bündelst du sie in Jahren mit hohem Einkommen: Dort ist der Grenzsteuersatz am höchsten und der Steuereffekt am grössten.
Achtung bei WEF-Vorbezug: Hast du für dein Eigenkapital Pensionskassengelder im Rahmen der Wohneigentumsförderung vorbezogen, musst du diese zuerst zurückzahlen, bevor du neue Einkäufe steuerlich geltend machen kannst.
Strategie 7: Energiemassnahmen zeitlich richtig legen
Investitionen in Energieeffizienz senken deine Energiekosten und sind heute steuerlich abziehbar. Anders als der übrige Unterhalt können sie über 2029 hinaus abziehbar bleiben: Bei der direkten Bundessteuer entfallen die Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz zwar, die Kantone dürfen sie aber längstens bis 2050 beibehalten. Ob dein Kanton das tut, entscheidet sich in der kantonalen Umsetzungsgesetzgebung.
Typischerweise absetzbare Energiemassnahmen:
- Wärmepumpe oder Holzheizung als Ersatz einer fossilen Heizung
- Photovoltaikanlage
- Wärmedämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke
- Energetisch motivierter Fensterersatz
- Ladestation für ein Elektrofahrzeug, je nach kantonaler Praxis
Rechenbeispiel: So viel bringt die Optimierung
Ein Ehepaar kauft ein Einfamilienhaus im Kanton Zürich für CHF 1'000'000 mit 20% Eigenkapital und einer Hypothek von CHF 800'000. Das Haus wurde vor 2026 gebaut.
Ausgangslage
| Kaufpreis und Verkehrswert | CHF 1'000'000 |
| Eigenkapital (20%) | CHF 200'000 |
| Hypothek total, Belehnung 80% | CHF 800'000 |
| Hypothekarzins (Modellannahme) | 1.50% |
| Jährliche Schuldzinsen | CHF 12'000 |
| Eigenmietwert (Kanton Zürich, Bestandsobjekt) | CHF 24'500 |
| Unterhaltspauschale (20% des Eigenmietwerts) | CHF 4'900 |
| Grenzsteuersatz | 30% |
Die 1.50% sind eine Modellannahme für eine glatte Rechnung, kein Marktwert. Die SNB weist für Juni 2026 folgende Medianzinsen für Neuhypotheken aus: Festhypothek 5 Jahre 1.61%, 10 Jahre 1.89%, SARON 1.10%. Stand: August 2026.
Steuerliche Auswirkung: ohne und mit Säule 3a
| Position | Ohne Säule 3a | Mit Säule 3a |
|---|---|---|
| Eigenmietwert, zum Einkommen addiert | + CHF 24'500 | + CHF 24'500 |
| Schuldzinsenabzug | − CHF 12'000 | − CHF 12'000 |
| Unterhaltspauschale, 20% | − CHF 4'900 | − CHF 4'900 |
| Säule-3a-Abzug, 2 Personen zu CHF 7'258 | CHF 0 | − CHF 14'516 |
| Effekt auf das steuerbare Einkommen | + CHF 7'600 | − CHF 6'916 |
| Steuereffekt bei 30% Grenzsteuersatz | + CHF 2'280 Mehrbelastung | − CHF 2'075 Entlastung |
Rechenweg: 24'500 − 12'000 − 4'900 = 7'600. Mit Säule 3a: 7'600 − 14'516 = −6'916. Steuereffekt jeweils 30% davon. Stand: August 2026.
Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Was ändert sich?
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk mit 57.7% Ja für die Abschaffung des Eigenmietwerts gestimmt. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 beschlossen, die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Bis dahin gilt der Eigenmietwert mit allen heutigen Abzügen weiter.
Was wegfällt und was bleibt
| Position | Bis und mit Steuerperiode 2028 | Ab Steuerperiode 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert selbstgenutztes Eigentum | Wird als Einkommen besteuert | Entfällt |
| Schuldzinsenabzug | Bis zum steuerbaren Vermögensertrag plus CHF 50'000 | Nur noch quotal, im Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Ohne solche Liegenschaften: null. Ausnahme: Ersterwerberabzug |
| Unterhaltskosten selbstgenutztes Eigentum | Pauschale oder effektive Kosten | Entfällt bei Bund, Kantonen und Gemeinden |
| Unterhaltskosten vermietetes Eigentum | Abziehbar | Bleibt abziehbar |
| Energiespar- und Umweltschutzabzüge | Abziehbar | Bei der direkten Bundessteuer gestrichen. Kantone können sie längstens bis 2050 beibehalten |
| Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten | Abziehbar | Bleibt. Er ist beim Bund der einzige wohneigentumsbezogene Abzug, den das Parlament nicht gestrichen hat |
| Schuldenabzug bei der Vermögenssteuer | Abziehbar | Bleibt, die Vermögenssteuer ist von der Reform nicht betroffen |
Quellen: Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, Medienmitteilung des Bundesrats vom 1. April 2026, EFD-Faktenblatt zur neuen Schuldzinsenregelung vom 15. August 2025. Stand: August 2026.
Wie der Schuldzinsenabzug ab 2029 gerechnet wird
Ab 2029 zählt nur noch, welchen Anteil vermietete oder verpachtete Liegenschaften an deinem Gesamtvermögen ausmachen. Diese Quote bestimmt, wie viel deiner Schuldzinsen abziehbar bleibt. Selbstgenutztes Wohneigentum zählt dabei nicht in den Zähler, auch eine selbstgenutzte Ferienwohnung nicht.
| Situation | Quote | Abziehbare Schuldzinsen |
|---|---|---|
| Eigenheim CHF 800'000 und Bankkonto CHF 200'000, Schuldzinsen CHF 10'000 | 0 von CHF 1'000'000 | CHF 0 |
| Vermietete Liegenschaft CHF 800'000 und Bankkonto CHF 200'000, Schuldzinsen CHF 10'000 | 80% | CHF 8'000 |
| Eigenheim CHF 800'000, selbstgenutzte Ferienwohnung CHF 300'000, vermietete Wohnung CHF 800'000, Bankkonto CHF 200'000, Schuldzinsen CHF 10'000 | 38.1% | CHF 3'810 |
Beispiele aus dem Faktenblatt «Neue Schuldzinsenregelung» des Eidgenössischen Finanzdepartements vom 15. August 2025. Für die Quote spielt keine Rolle, auf welcher Liegenschaft die Schulden lasten.
Ersterwerberabzug: auch für heutige Käufer
Wer in der Schweiz zum ersten Mal Wohneigentum erwirbt und selbst bewohnt, darf Schuldzinsen über zehn Jahre abziehen. Der Höchstbetrag beträgt im ersten Jahr CHF 10'000 für Verheiratete und CHF 5'000 für Alleinstehende und sinkt jährlich um zehn Prozent des Höchstbetrags.
| Jahr nach dem Kauf | Abzug Verheiratete | Abzug Alleinstehende |
|---|---|---|
| 1 | CHF 10'000 | CHF 5'000 |
| 2 | CHF 9'000 | CHF 4'500 |
| 3 | CHF 8'000 | CHF 4'000 |
| 10 | CHF 1'000 | CHF 500 |
Quelle: EFD-Faktenblatt «Neue Schuldzinsenregelung», 15. August 2025.
Wen die Reform entlastet und wen sie belastet
Profitieren dürften
- Eigentümer mit abbezahlter oder geringer Hypothek: Der Eigenmietwert fällt weg, der Schuldzinsenabzug hat für sie ohnehin wenig gebracht
- Rentnerhaushalte mit tiefem Einkommen und tiefer Restschuld
- Besitzer neuerer Liegenschaften mit wenig Unterhaltsbedarf
Verlieren dürften
- Eigentümer mit hoher Hypothek und hohen Schuldzinsen, die den Abzug verlieren
- Besitzer sanierungsbedürftiger Liegenschaften ohne energetischen Bezug
- Eigentümer, die laufend werterhaltend renovieren
Der Grenzfall, an dem sich beides kreuzt: Ein Ehepaar im Kanton Zürich mit CHF 24'500 Eigenmietwert, CHF 4'900 Unterhaltspauschale und CHF 12'000 Schuldzinsen zahlt heute auf CHF 7'600 zusätzliches Einkommen Steuern. Ab 2029 entfallen alle drei Positionen. Für dieses Paar ist der Systemwechsel eine Entlastung. Steigt der Hypothekarzins jedoch auf 3.00%, betragen die Schuldzinsen CHF 24'000 und der heutige Netto-Effekt kippt auf minus CHF 4'400. Dasselbe Paar wäre dann ein Reformverlierer. Ob du profitierst, hängt also nicht nur von deiner Hypothek ab, sondern auch vom Zinsniveau im Jahr 2029.
Was du bis Ende 2028 tun solltest
Renovationen einplanen. Werterhaltende Arbeiten wirken letztmals in der Steuerperiode 2028. Verteile grössere Vorhaben auf zwei Steuerjahre, damit du in beiden Jahren über die Unterhaltspauschale kommst.
Amortisationsstrategie neu rechnen. Ab 2029 bringt eine hohe Hypothek steuerlich nichts mehr, solange du nicht vermietest. Prüfe, ob eine Teilamortisation nach dem Systemwechsel sinnvoll wird, und vergleiche sie mit der Rendite deines Säule-3a-Guthabens.
Energetische Massnahmen prüfen. Sie sind die einzigen Unterhaltskosten, die kantonal über 2029 hinaus abziehbar bleiben können. Bei der direkten Bundessteuer entfallen sie in jedem Fall.
Ersterwerber-Anspruch sichern. Kaufst du erstmals Wohneigentum, halte den Kaufzeitpunkt und das ununterbrochene Eigentum sauber dokumentiert. Davon hängt ab, wie viele der zehn Jahre dir ab 2029 noch bleiben.
Im Kanton Zürich: die Bewertung prüfen. Die Gemeinden nehmen die Neubewertung ab der Steuerperiode 2026 vor, die Verfügungen werden Anfang 2027 erwartet. Kontrolliere den neuen Vermögenssteuerwert, bevor die Einsprachefrist abläuft.
Unsere Einschätzung
Die grösste Zahl in diesem Ratgeber ist nicht die grösste Wirkung. Der viel zitierte Steuervorteil der indirekten Amortisation ist zum überwiegenden Teil schlicht der Säule-3a-Abzug, den du auch als Mieter bekommst. Was wirklich an der Hypothek hängt, ist der Schuldzinsenabzug, und genau der verschwindet am 1. Januar 2029.
Die eine Massnahme, die sich jetzt noch entscheidet, ist deshalb der Zeitpunkt deiner Renovationen: Was du bis Ende 2028 machst, senkt deine Steuern, was du 2029 machst, nicht mehr. Zieh anstehende werterhaltende Arbeiten vor, verteile sie auf zwei Steuerjahre und rechne die Amortisationsfrage erst danach neu. Prüfe deine konkrete Situation mit deiner kantonalen Steuerverwaltung oder einer Steuerberatung, denn die entscheidenden Grössen sind kantonal.
Häufige Fragen zur Hypothek und Steuern
Kann ich Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen?
Ja. Private Schuldzinsen sind nach Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG abziehbar, und zwar im Umfang deiner steuerbaren Vermögenserträge plus weiteren CHF 50'000 pro Jahr. Der Abzug gilt für alle Hypothekenarten, also SARON, Festhypothek und variable Hypothek. Ab dem 1. Januar 2029 fällt er für selbstbewohntes Wohneigentum weg: Dann sind Schuldzinsen nur noch anteilig abziehbar, im Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Wer keine solchen Liegenschaften besitzt, kann gar keine Schuldzinsen mehr abziehen. Ausnahme ist der Ersterwerberabzug.
Lohnt sich die indirekte Amortisation über Säule 3a?
In vielen Fällen ja, aber der Vorteil ist kleiner, als er oft dargestellt wird. Die indirekte Amortisation über die Säule 3a hält deine Hypothek konstant, sodass der Schuldzinsenabzug voll erhalten bleibt, und die Einzahlung von maximal CHF 7'258 pro Jahr (Angestellte mit Pensionskasse, 2026) ist zusätzlich abziehbar. Bei 30% Grenzsteuersatz sind das rund CHF 2'177 Steuerersparnis pro Jahr. Rechne aber zwei Dinge gegen: Das Geld ist bis zur Pensionierung gebunden, und auf die Auszahlung fällt eine Kapitalleistungssteuer an. Ab 2029 entfällt der Schuldzinsenabzug für selbstbewohntes Eigentum ohnehin, dann bleibt nur noch der reine Säule-3a-Effekt, den auch Mieter erhalten.
Was passiert mit meinen Steuerabzügen nach der Eigenmietwert-Abschaffung 2029?
Der Eigenmietwert fällt am 1. Januar 2029 weg, du versteuerst also kein fiktives Einkommen mehr. Im Gegenzug entfällt für selbstbewohntes Eigentum der Abzug für Unterhaltskosten, und der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt. Der Abzug der Hypothekarschuld bei der Vermögenssteuer bleibt bestehen, weil die Vermögenssteuer von der Reform nicht berührt wird. Ebenfalls bestehen bleibt beim Bund der Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten. Ersterwerber erhalten einen degressiven Schuldzinsenabzug über zehn Jahre, im ersten Jahr maximal CHF 10'000 für Verheiratete und CHF 5'000 für Alleinstehende, jährlich sinkend um zehn Prozent des Höchstbetrags.
Soll ich meine Hypothek vor 2029 amortisieren?
Das hängt von deiner Situation ab. Zahlst du hohe Schuldzinsen, verlierst du ab 2029 einen grossen Steuerabzug, dann kann eine Teilamortisation sinnvoll werden. Dagegen spricht: Die Ersparnis bei der Vermögenssteuer durch die Hypothekarschuld bleibt auch nach 2029 bestehen, und tief verzinstes Fremdkapital ist nicht automatisch teurer als die Rendite einer Alternativanlage. Achte ausserdem auf die Amortisationspflicht: Der Teil deiner Hypothek über zwei Dritteln des Verkehrswerts muss innert 15 Jahren zurückgeführt werden. Rechne deine Situation mit dem Hypothekenrechner durch und zieh für die Steuerfolgen eine Steuerberatung bei.
Welche Renovationskosten kann ich steuerlich absetzen?
Abziehbar sind werterhaltende Massnahmen: Reparaturen, Renovationen wie Bad oder Küche, Heizungsersatz, Fenster, Fassade und Dach. Nicht abziehbar sind wertvermehrende Investitionen wie Anbauten, Swimmingpool oder Wintergarten. Für selbstbewohntes Eigentum wirken diese Abzüge letztmals in der Steuerperiode 2028, danach entfallen sie bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Bei vermietetem Eigentum bleiben sie erhalten. Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sind bei der direkten Bundessteuer ab 2029 ebenfalls gestrichen, die Kantone dürfen sie aber längstens bis 2050 weiter gewähren. Mehr dazu im Ratgeber zur Hypothek für Renovation.
Wie hoch ist der Eigenmietwert in meinem Kanton?
Die Berechnung ist kantonal sehr unterschiedlich. Im Kanton Zürich gilt für Liegenschaften, die bis und mit 2025 erstellt wurden, weiterhin die Weisung 2009: 3.5% des Vermögenssteuerwerts beim Einfamilienhaus, 4.25% beim Stockwerkeigentum. Weil der Eigenmietwert am 1. Januar 2029 abgeschafft wird, hat der Regierungsrat am 12. November 2025 eine Übergangsregelung erlassen, wonach für diese Objekte keine neuen Eigenmietwerte mehr festgesetzt werden. Nur für ab 2026 erstellte Liegenschaften gilt die Weisung 2026 mit einem gemeindespezifischen Ableitungssatz von 1.7 bis 3.5% (Einfamilienhaus) bzw. 2.1 bis 4.2% (Stockwerkeigentum), abzüglich eines Pauschalabzugs von 10%. Andere Kantone rechnen anders, Solothurn etwa mit dem Katasterwert. Rechtlich müssen Eigenmietwerte zwischen 60 und 70 Prozent der Marktmiete liegen. Den für dich geltenden Wert erfährst du bei deiner kantonalen Steuerverwaltung.
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