Amortisation: So zahlst du deine Hypothek zurück

Amortisation der Hypothek in der Schweiz: Pflicht, Fristen und Steuervorteile

Was bedeutet Amortisation bei einer Hypothek?

Amortisation ist ein anderes Wort für Rückzahlung. Wenn du eine Hypothek amortisierst, zahlst du einen Teil deiner Schuld an die Bank zurück – entweder regelmässig in kleinen Beträgen oder am Ende in einer Summe.

Das Grundprinzip: Du leihst dir Geld von der Bank, um ein Eigenheim zu kaufen. Über die Jahre zahlst du dieses Geld zurück. In der Schweiz ist die Amortisation für einen Teil der Hypothek Pflicht. Und die Art, wie du amortisierst, hat erhebliche steuerliche Auswirkungen.

Amortisationspflicht: Wann du amortisieren musst

Nicht jede Hypothek muss amortisiert werden. Gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), die von der FINMA als Mindeststandard anerkannt sind, gelten klare Regeln.

Die konkreten Vorschriften im Detail:

1. 15-Jahre-Regel: Die 2. Hypothek muss innert 15 Jahren vollständig amortisiert werden.
2. Pensionierungsregel: Spätestens bis zum Erreichen des 65. Lebensjahres muss die 2. Hypothek abbezahlt sein.
3. Es gilt die kürzere Frist: Wer mit 55 Jahren kauft, hat nur 10 Jahre Zeit – nicht 15.

Beispiel: Du bist 45 Jahre alt und kaufst ein Haus. Die 2. Hypothek muss innert 15 Jahren (bis du 60 bist) amortisiert sein. Da 15 Jahre vor dem 65. Lebensjahr greifen, hast du 15 Jahre Zeit.

Beispiel 2: Du bist 55 Jahre alt und kaufst. Bis 65 hast du nur noch 10 Jahre – die Amortisation muss also schneller erfolgen als bei jüngeren Käufern.

Mehr zur Unterscheidung zwischen erster und zweiter Hypothek.

Direkte vs. indirekte Amortisation: Der Unterschied erklärt

In der Schweiz hast du zwei Möglichkeiten, deine Hypothek zu amortisieren. Die Wahl hat grosse Auswirkungen auf deine Steuerlast.

Der entscheidende Unterschied: Bei der direkten Amortisation sinkt deine Hypothek – und damit auch der Schuldzins, den du von den Steuern abziehen kannst. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek gleich hoch, du behältst den vollen Zinsabzug – und kannst zusätzlich die Säule-3a-Einzahlungen abziehen.

Das Ergebnis: Die indirekte Amortisation führt in den meisten Fällen zu einer tieferen Steuerbelastung. Allerdings musst du die Säule-3a-Einzahlungen diszipliniert leisten und am Ende die Hypothek auf einen Schlag ablösen.

Alle Details zur Nutzung der Säule 3a für die Hypothek.

Rechenbeispiel: Direkte vs. indirekte Amortisation über 15 Jahre

Ein konkretes Beispiel zeigt, wie viel du mit der indirekten Amortisation sparen kannst – und was das für deine monatlichen Kosten bedeutet.

Ausgangslage:

• Kaufpreis Immobilie: CHF 1’000’000
• Eigenkapital: CHF 200’000 (20 %)
• 1. Hypothek (65 %): CHF 650’000
• 2. Hypothek (15 %): CHF 150’000
• Hypothekarzins: 1.8 % (Stand: April 2026)
• Grenzsteuersatz: 30 %
• Amortisation 2. Hypothek: CHF 10’000/Jahr über 15 Jahre

Steuervergleich über 15 Jahre

Annahmen: 1.8 % Hypothekarzins, 30 % Grenzsteuersatz, 1 % Zins Säule 3a, 6 % Kapitalauszahlungssteuer. Stand: April 2026.

Prüfe deine individuelle Situation mit dem Tragbarkeitsrechner.

Steuervorteile der indirekten Amortisation

Der grösste Vorteil der indirekten Amortisation liegt bei den Steuern. Du profitierst gleich doppelt:

Vorteil 1: Höherer Schuldzinsabzug. Bei der direkten Amortisation sinkt deine Hypothek jedes Jahr. Damit sinkt auch der Zins, den du zahlen musst – und den du von den Steuern abziehen kannst. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek gleich hoch. Du zahlst konstant Zins und kannst den vollen Betrag abziehen.

Vorteil 2: Säule-3a-Abzug. Zusätzlich zum Schuldzinsabzug kannst du die Einzahlung in die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abziehen. Im Jahr 2026 sind das maximal CHF 7’258 für Angestellte mit Pensionskasse.

Konkretes Jahresbeispiel (Grenzsteuersatz 30 %):

• Säule-3a-Einzahlung: CHF 7’258 × 30 % = CHF 2’177 Steuerersparnis pro Jahr
• Dazu kommt der höhere Schuldzinsabzug durch die konstante Hypothek

Über 15 Jahre summiert sich das auf CHF 15’000–50’000 – je nach Situation.

Mehr zur Steueroptimierung im Ratgeber Hypothek und Steuern optimieren.

Was ändert die Eigenmietwert-Abschaffung ab 2028?

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk mit 57.7 % für die Abschaffung des Eigenmietwerts gestimmt. Diese Reform tritt frühestens in der Steuerperiode 2028 in Kraft und verändert die Amortisationsstrategie grundlegend.

Was sich ändert:

• Schuldzinsabzug entfällt für selbstbewohntes Eigentum (Ausnahme: Erstkäufer erhalten einen beschränkten Abzug für 10 Jahre)
• Unterhaltskosten sind nicht mehr abzugsfähig
• Säule-3a-Abzug bleibt bestehen – unabhängig von der Reform

Was das für die Amortisation bedeutet: Die indirekte Amortisation verliert einen Teil ihres Vorteils, weil der doppelte Steuerabzug (Schuldzinsen + Säule 3a) teilweise wegfällt. Allerdings bleibt der Säule-3a-Abzug weiterhin attraktiv, und die indirekte Amortisation bietet nach wie vor Flexibilität beim Vermögensaufbau.

Vor- und Nachteile im Überblick

Direkte Amortisation

Indirekte Amortisation

Wann direkte Amortisation sinnvoll ist:

• Du möchtest es einfach halten
• Du zahlst bereits den Maximalbetrag in die Säule 3a ein
• Dein Grenzsteuersatz ist tief (unter 20 %)
• Du willst die Schuld psychologisch «weg haben»

Wann indirekte Amortisation sinnvoll ist:

• Du hast einen hohen Grenzsteuersatz (über 25 %)
• Du hast noch Säule-3a-Spielraum
• Du bist diszipliniert bei Einzahlungen
• Du möchtest Vermögen flexibel aufbauen

Fazit

Die Amortisation der Hypothek ist in der Schweiz für die 2. Hypothek Pflicht – aber die Art der Amortisation ist dein Entscheid. Die indirekte Amortisation über die Säule 3a spart in den meisten Fällen mehrere tausend Franken Steuern pro Jahr. Allerdings erfordert sie Disziplin und eine langfristige Planung.

Unser Tipp: Prüfe deine individuelle Situation mit einem Hypothekenvergleich und berücksichtige dabei deinen Grenzsteuersatz, dein Alter und die bevorstehende Eigenmietwert-Abschaffung ab 2028.

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