Amortisation: So zahlst du deine Hypothek zurück
Amortisation bedeutet Rückzahlung deiner Hypothek. Die 2. Hypothek muss innert 15 Jahren amortisiert werden – aber wie du es machst, entscheidet über tausende Franken Steuervorteil.
Alexander SengerAmortisation der Hypothek in der Schweiz: Pflicht, Fristen und Steuervorteile
Das Wichtigste auf einen Blick
- Amortisation = Rückzahlung der Hypothekarschuld an die Bank
- Pflicht: Die 2. Hypothek (65–80 % Belehnung) muss innert 15 Jahren oder bis zum 65. Lebensjahr amortisiert werden
- Indirekte Amortisation via Säule 3a spart oft CHF 2’000–4’000 Steuern pro Jahr gegenüber der direkten Variante
- Ab 2028: Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die Steuervorteile – Säule-3a-Abzug bleibt aber bestehen
Was bedeutet Amortisation bei einer Hypothek?
Amortisation ist ein anderes Wort für Rückzahlung. Wenn du eine Hypothek amortisierst, zahlst du einen Teil deiner Schuld an die Bank zurück – entweder regelmässig in kleinen Beträgen oder am Ende in einer Summe.
Das Grundprinzip: Du leihst dir Geld von der Bank, um ein Eigenheim zu kaufen. Über die Jahre zahlst du dieses Geld zurück. In der Schweiz ist die Amortisation für einen Teil der Hypothek Pflicht. Und die Art, wie du amortisierst, hat erhebliche steuerliche Auswirkungen.
Amortisationspflicht: Wann du amortisieren musst
Nicht jede Hypothek muss amortisiert werden. Gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), die von der FINMA als Mindeststandard anerkannt sind, gelten klare Regeln.
Grundsätzlich gilt: Deine Hypothek wird in zwei Teile aufgeteilt: die 1. Hypothek (bis 65 % des Immobilienwerts) und die 2. Hypothek (von 65 % bis 80 %). Nur die 2. Hypothek muss amortisiert werden.
| Teil | Belehnung | Amortisationspflicht |
|---|---|---|
| Eigenkapital | Mindestens 20 % | — |
| 1. Hypothek | 0–65 % des Immobilienwerts | Keine Pflicht |
| 2. Hypothek | 65–80 % des Immobilienwerts | Pflicht: innert 15 Jahren oder bis 65 |
Die konkreten Vorschriften im Detail:
- 15-Jahre-Regel: Die 2. Hypothek muss innert 15 Jahren vollständig amortisiert werden.
- Pensionierungsregel: Spätestens bis zum Erreichen des 65. Lebensjahres muss die 2. Hypothek abbezahlt sein.
- Es gilt die kürzere Frist: Wer mit 55 Jahren kauft, hat nur 10 Jahre Zeit – nicht 15.
Beispiel: Du bist 45 Jahre alt und kaufst ein Haus. Die 2. Hypothek muss innert 15 Jahren (bis du 60 bist) amortisiert sein. Da 15 Jahre vor dem 65. Lebensjahr greifen, hast du 15 Jahre Zeit.
Beispiel 2: Du bist 55 Jahre alt und kaufst. Bis 65 hast du nur noch 10 Jahre – die Amortisation muss also schneller erfolgen als bei jüngeren Käufern.
Mehr zur Unterscheidung zwischen erster und zweiter Hypothek.
Direkte vs. indirekte Amortisation: Der Unterschied erklärt
In der Schweiz hast du zwei Möglichkeiten, deine Hypothek zu amortisieren. Die Wahl hat grosse Auswirkungen auf deine Steuerlast.
| Kriterium | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation |
|---|---|---|
| Wie es funktioniert | Regelmässige Zahlungen direkt an die Bank | Einzahlungen in Säule 3a, Hypothek bleibt gleich |
| Hypothekarschuld | Sinkt mit jeder Zahlung | Bleibt konstant bis zur Ablösung |
| Schuldzinsabzug | Wird jedes Jahr kleiner | Bleibt über die gesamte Laufzeit gleich |
| Säule-3a-Abzug | Keiner (wenn du nicht separat einzahlst) | Bis CHF 7’258/Jahr abzugsfähig (Stand: 2026) |
| Vermögensaufbau | Kapital in der Immobilie gebunden | Flexibel in Säule 3a angelegt |
| Komplexität | Einfach und unkompliziert | Etwas aufwendiger, erfordert Disziplin |
| Empfohlen für | Wer es einfach will | Wer Steuern optimieren will |
Der entscheidende Unterschied: Bei der direkten Amortisation sinkt deine Hypothek – und damit auch der Schuldzins, den du von den Steuern abziehen kannst. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek gleich hoch, du behältst den vollen Zinsabzug – und kannst zusätzlich die Säule-3a-Einzahlungen abziehen.
Das Ergebnis: Die indirekte Amortisation führt in den meisten Fällen zu einer tieferen Steuerbelastung. Allerdings musst du die Säule-3a-Einzahlungen diszipliniert leisten und am Ende die Hypothek auf einen Schlag ablösen.
Alle Details zur Nutzung der Säule 3a für die Hypothek.
Rechenbeispiel: Direkte vs. indirekte Amortisation über 15 Jahre
Ein konkretes Beispiel zeigt, wie viel du mit der indirekten Amortisation sparen kannst – und was das für deine monatlichen Kosten bedeutet.
Ausgangslage:
- Kaufpreis Immobilie: CHF 1’000’000
- Eigenkapital: CHF 200’000 (20 %)
- 1. Hypothek (65 %): CHF 650’000
- 2. Hypothek (15 %): CHF 150’000
- Hypothekarzins: 1.8 % (Stand: April 2026)
- Grenzsteuersatz: 30 %
- Amortisation 2. Hypothek: CHF 10’000/Jahr über 15 Jahre
Steuervergleich über 15 Jahre
| Kostenpunkt | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation |
|---|---|---|
| Hypothekarzinsen (kumuliert) | CHF 168’750 (sinkend) | CHF 216’000 (konstant) |
| Steuerersparnis Schuldzinsen (30 %) | −CHF 50’625 | −CHF 64’800 |
| Säule-3a-Einzahlungen | — | CHF 108’870 (CHF 7’258 × 15) |
| Steuerersparnis Säule 3a (30 %) | — | −CHF 32’661 |
| Rendite Säule 3a (ca. 1 % p.a.) | — | −CHF 8’400 |
| Kapitalleistungssteuer bei Bezug | — | +CHF 7’630 |
| Total Netto-Kosten | ~CHF 148’125 | ~CHF 128’639 |
| Vorteil indirekt | ~CHF 19’500 |
Annahmen: 1.8 % Hypothekarzins, 30 % Grenzsteuersatz, 1 % Zins Säule 3a, 6 % Kapitalauszahlungssteuer. Stand: April 2026.
Prüfe deine individuelle Situation mit dem Tragbarkeitsrechner.
Steuervorteile der indirekten Amortisation
Der grösste Vorteil der indirekten Amortisation liegt bei den Steuern. Du profitierst gleich doppelt:
Vorteil 1: Höherer Schuldzinsabzug. Bei der direkten Amortisation sinkt deine Hypothek jedes Jahr. Damit sinkt auch der Zins, den du zahlen musst – und den du von den Steuern abziehen kannst. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek gleich hoch. Du zahlst konstant Zins und kannst den vollen Betrag abziehen.
Vorteil 2: Säule-3a-Abzug. Zusätzlich zum Schuldzinsabzug kannst du die Einzahlung in die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abziehen. Im Jahr 2026 sind das maximal CHF 7’258 für Angestellte mit Pensionskasse.
Konkretes Jahresbeispiel (Grenzsteuersatz 30 %):
- Säule-3a-Einzahlung: CHF 7’258 × 30 % = CHF 2’177 Steuerersparnis pro Jahr
- Dazu kommt der höhere Schuldzinsabzug durch die konstante Hypothek
Über 15 Jahre summiert sich das auf CHF 15’000–50’000 – je nach Situation.
Mehr zur Steueroptimierung im Ratgeber Hypothek und Steuern optimieren.
Was ändert die Eigenmietwert-Abschaffung ab 2028?
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk mit 57.7 % für die Abschaffung des Eigenmietwerts gestimmt. Diese Reform tritt frühestens in der Steuerperiode 2028 in Kraft und verändert die Amortisationsstrategie grundlegend.
Was sich ändert:
- Schuldzinsabzug entfällt für selbstbewohntes Eigentum (Ausnahme: Erstkäufer erhalten einen beschränkten Abzug für 10 Jahre)
- Unterhaltskosten sind nicht mehr abzugsfähig
- Säule-3a-Abzug bleibt bestehen – unabhängig von der Reform
Was das für die Amortisation bedeutet: Die indirekte Amortisation verliert einen Teil ihres Vorteils, weil der doppelte Steuerabzug (Schuldzinsen + Säule 3a) teilweise wegfällt. Allerdings bleibt der Säule-3a-Abzug weiterhin attraktiv, und die indirekte Amortisation bietet nach wie vor Flexibilität beim Vermögensaufbau.
Vor- und Nachteile im Überblick
Direkte Amortisation
Vorteile
- Einfach und unkompliziert
- Hypothekarschuld sinkt sichtbar
- Weniger Zinslast über die Jahre
- Kein zusätzlicher Verwaltungsaufwand
Nachteile
- Weniger Steuerabzüge über die Zeit
- Kapital in der Immobilie gebunden
- Keine Flexibilität bei der Anlage
- Kein paralleler Vermögensaufbau in der Säule 3a
Indirekte Amortisation
Vorteile
- Höhere Steuerersparnis (doppelter Abzug)
- Vermögensaufbau in Säule 3a
- Mehr Flexibilität
- Kapital bleibt liquider
Nachteile
- Komplexer zu managen
- Disziplin bei jährlichen Einzahlungen erforderlich
- Hypothekarschuld bleibt optisch hoch
- Einmalzahlung am Ende der Laufzeit nötig
Wann direkte Amortisation sinnvoll ist:
- Du möchtest es einfach halten
- Du zahlst bereits den Maximalbetrag in die Säule 3a ein
- Dein Grenzsteuersatz ist tief (unter 20 %)
- Du willst die Schuld psychologisch «weg haben»
Wann indirekte Amortisation sinnvoll ist:
- Du hast einen hohen Grenzsteuersatz (über 25 %)
- Du hast noch Säule-3a-Spielraum
- Du bist diszipliniert bei Einzahlungen
- Du möchtest Vermögen flexibel aufbauen
Fazit
Die Amortisation der Hypothek ist in der Schweiz für die 2. Hypothek Pflicht – aber die Art der Amortisation ist dein Entscheid. Die indirekte Amortisation über die Säule 3a spart in den meisten Fällen mehrere tausend Franken Steuern pro Jahr. Allerdings erfordert sie Disziplin und eine langfristige Planung.
Unser Tipp: Prüfe deine individuelle Situation mit einem Hypothekenvergleich und berücksichtige dabei deinen Grenzsteuersatz, dein Alter und die bevorstehende Eigenmietwert-Abschaffung ab 2028.
Häufige Fragen zur Amortisation
Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation?
Bei der direkten Amortisation zahlst du regelmässig einen Teil der Hypothek an die Bank zurück – die Schuld sinkt sofort, und damit auch der Zins. Bei der indirekten Amortisation zahlst du stattdessen in die Säule 3a ein. Die Hypothek bleibt gleich hoch, bis du sie am Ende mit dem 3a-Guthaben ablöst. Vorteil: Du kannst sowohl den vollen Schuldzins als auch die 3a-Einzahlung von den Steuern abziehen.
Muss ich meine Hypothek in der Schweiz amortisieren?
Teilweise ja. Die 2. Hypothek (65–80 % Belehnung) muss innert 15 Jahren oder bis zum 65. Lebensjahr amortisiert werden. Die 1. Hypothek (bis 65 %) hat keine Amortisationspflicht. Wenn du mit mindestens 35 % Eigenkapital finanzierst, hast du keine Pflicht zur Amortisation. Mehr zu den Eigenkapital-Anforderungen.
Wie viel muss ich jährlich amortisieren?
Die 2. Hypothek muss in gleichmässigen Raten abbezahlt werden. Die Formel: 2. Hypothek ÷ 15 Jahre = jährliche Amortisation. Beispiel bei CHF 150’000: CHF 150’000 ÷ 15 = CHF 10’000/Jahr, also rund CHF 833/Monat. Bei älteren Käufern kann die Frist kürzer sein.
Wie viel Steuern spare ich mit der indirekten Amortisation?
Das hängt von deinem Grenzsteuersatz ab. Beispiel: Säule-3a-Einzahlung CHF 7’258/Jahr bei 30 % Grenzsteuersatz = CHF 2’177 Steuerersparnis pro Jahr. Dazu kommt der höhere Schuldzinsabzug. Über 15 Jahre summiert sich der Vorteil gegenüber der direkten Amortisation auf CHF 15’000–50’000 – je nach Situation. Mehr zur Säule 3a für die Hypothek.
Was passiert nach 15 Jahren mit der indirekten Amortisation?
Nach 15 Jahren musst du die 2. Hypothek ablösen. Bei der indirekten Amortisation hast du in dieser Zeit rund CHF 108’870 in die Säule 3a eingezahlt (CHF 7’258 × 15 Jahre), plus Rendite. Dieses Guthaben beziehst du als Vorbezug für Wohneigentum und zahlst damit die 2. Hypothek zurück. Der Bezug unterliegt einer reduzierten Kapitalleistungssteuer.
Kann ich von direkter auf indirekte Amortisation wechseln?
Grundsätzlich ja, aber du brauchst eine Vereinbarung mit der Bank. Du musst eine Säule-3a-Lösung als Sicherheit verpfänden, und die Bank muss den Wechsel akzeptieren. Der Wechsel lohnt sich vor allem, wenn du noch viele Jahre Amortisationsdauer vor dir hast. Bei nur 3–4 Jahren Restlaufzeit ist der Aufwand oft grösser als der Nutzen.
3a-Konto oder 3a-Versicherung für die indirekte Amortisation?
Beides funktioniert, aber es gibt Unterschiede. Ein Säule-3a-Konto (Bank) ist flexibler, günstiger und ohne Versicherungskomponente. Eine Säule-3a-Versicherung bietet zusätzlichen Todesfall- und Invaliditätsschutz, hat aber höhere Kosten und fixe Einzahlungen. Empfehlung: Wenn du diszipliniert bist, ist das 3a-Konto meist günstiger.
Wie wirkt sich Amortisation auf die Tragbarkeit aus?
Die Amortisation ist Teil der kalkulatorischen Wohnkosten, die Banken bei der Tragbarkeitsprüfung verwenden: Hypothekarzins (5 % kalkulatorisch) + Nebenkosten (1 % des Immobilienwerts) + Amortisation. Alle drei zusammen dürfen maximal 33 % deines Bruttoeinkommens ausmachen. Die Amortisation macht also einen festen Teil der Prüfung aus. Mehr dazu unter Tragbarkeit berechnen und beim kalkulatorischen Zinssatz.
Muss ich nach der Pensionierung weiter amortisieren?
Die 2. Hypothek muss bis spätestens zum 65. Lebensjahr abbezahlt sein. Danach gibt es keine Pflicht mehr. Aber Achtung: Nach der Pensionierung sinkt dein Einkommen. Die Bank prüft bei einer Verlängerung erneut die Tragbarkeit. Plane konservativ und prüfe, ob du mit dem Pensionseinkommen die 1. Hypothek noch tragen kannst. Mehr dazu im Ratgeber Hypothek bei Pensionierung.
Was passiert, wenn ich die Amortisation nicht leisten kann?
Bei Zahlungsschwierigkeiten solltest du sofort mit der Bank sprechen. Mögliche Optionen: (1) Stundung – temporäre Aussetzung in Härtefällen. (2) Ratenreduktion – Verlängerung des Zeitraums (nur in Ausnahmen). (3) Freiwilliger Verkauf der Immobilie. Ignoriere das Problem nicht: Je früher du mit der Bank sprichst, desto mehr Optionen hast du. Banken haben kein Interesse an Zwangsversteigerungen.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Gründer & Geschäftsführer
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.
Erfahrung
15+ Jahre Finanzbranche
Qualifikation
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