Belehnung verstehen

Du willst ein Eigenheim kaufen und fragst dich, wie viel die Bank finanziert? Die Belehnung ist die Antwort. Sie bestimmt das Verhältnis zwischen Hypothek und Immobilienwert – und damit, wie viel Eigenkapital du aufbringen musst. In diesem Ratgeber erklären wir dir die Regeln, zeigen ein konkretes Rechenbeispiel und geben Tipps, wie du deine Finanzierung optimieren kannst.

Was ist die Belehnung bei einer Hypothek?

Die Belehnung (auch Belehnungsgrad) ist der prozentuale Anteil des Immobilienwerts, den du mit einer Hypothek finanzierst.

Ein Beispiel: Du kaufst ein Haus für CHF 1’000’000 und nimmst eine Hypothek über CHF 800’000 auf. Deine Belehnung beträgt 80%.

In der Schweiz hat die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) die maximale Belehnung für selbstgenutztes Wohneigentum auf 80% festgelegt. Die FINMA (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) anerkennt diese Regel als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard. Das bedeutet: Du musst mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen.

Warum 80%? Die Bank braucht einen Sicherheitspuffer. Sollte der Immobilienwert sinken, ist die Hypothek trotzdem durch den Wert der Liegenschaft gedeckt. Für dich heisst das: Je tiefer die Belehnung, desto weniger Risiko – für beide Seiten.

1. und 2. Hypothek: So ist die Belehnung aufgeteilt

Schweizer Banken teilen die Hypothek in zwei Teile auf. Der Grund: Unterschiedliche Amortisationsregeln.

Die 1. Hypothek ist der «sichere» Teil: Sie bleibt in der Regel bestehen und muss nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek hingegen muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf 65% zurückgeführt werden.

Rechenbeispiel: Belehnung bei CHF 1’000’000

Ein konkretes Beispiel zeigt, wie die Belehnung in der Praxis funktioniert.

Ausgangslage:

• Kaufpreis der Liegenschaft: CHF 1’000’000
• Verkehrswert (Bankschätzung): CHF 1’000’000 (Kaufpreis = Schätzung)

Neben der Belehnung muss auch die Tragbarkeit gegeben sein. Für dieses Beispiel brauchst du ein Bruttoeinkommen von rund CHF 182’000 pro Jahr (kalkulatorische Kosten ÷ 33%).

Maximale Belehnung nach Immobilientyp

Nicht jede Immobilie darf gleich hoch belehnt werden. Je nach Nutzung gelten unterschiedliche Grenzen. (Stand: April 2026)

Seit der Einführung von Basel III am 1. Januar 2025 gelten für Renditeobjekte strengere Regeln. Banken müssen höhere Eigenmittel hinterlegen, was sich auf die Konditionen für Investoren auswirkt. Für selbstgenutztes Wohneigentum sind die Bedingungen hingegen tendenziell günstiger geworden.

Das Niederstwertprinzip: Kaufpreis oder Schätzung?

Banken verwenden für die Berechnung der Belehnung immer den tieferen Wert aus Kaufpreis und Verkehrswertschätzung. Das nennt sich Niederstwertprinzip.

Szenario A: Kaufpreis über Schätzung

• Kaufpreis: CHF 1’000’000
• Bankschätzung: CHF 900’000
• → Belehnung wird auf CHF 900’000 berechnet
• → Maximale Hypothek (80%): CHF 720’000
• → Du brauchst CHF 280’000 Eigenkapital statt CHF 200’000

Szenario B: Schätzung über Kaufpreis

• Kaufpreis: CHF 1’000’000
• Bankschätzung: CHF 1’200’000
• → Belehnung wird auf CHF 1’000’000 berechnet (Kaufpreis ist tiefer)
• → Maximale Hypothek (80%): CHF 800’000
• → Du brauchst CHF 200’000 Eigenkapital

Seit 2025 gilt das Niederstwertprinzip für 5 Jahre nach dem Kauf (vorher 2 Jahre). Auch wenn dein Haus an Wert gewinnt, kannst du die Hypothek in diesem Zeitraum nicht aufstocken – es sei denn, du investierst wertsteigend in die Liegenschaft.

Eigenkapital und Belehnung: Was zählt?

Die Bank unterscheidet zwischen hartem und weichem Eigenkapital. Beide zusammen müssen mindestens 20% des Verkehrswerts betragen.

Für Renditeobjekte und Ferienwohnungen gelten strengere Regeln: Hier muss das gesamte Eigenkapital «hart» sein. Ein Pensionskassen-Vorbezug ist nicht erlaubt.

Die Säule 3a gilt als hartes Eigenkapital und ist deshalb besonders wertvoll für die Hypothekenfinanzierung. Wenn du früh damit beginnst, die Säule 3a zu besparen, baust du systematisch Eigenkapital auf.

Überbelehnung: Was passiert, wenn der Wert sinkt?

Eine Überbelehnung entsteht, wenn die Hypothek höher ist als die zulässige Belehnung – typischerweise, weil der Immobilienwert gesunken ist.

Wann entsteht eine Überbelehnung?

• Der Immobilienmarkt korrigiert und Preise fallen
• Schäden an der Liegenschaft mindern den Wert
• Bei Renditeobjekten: Mieteinnahmen sinken und die Bank bewertet das Objekt tiefer

In der Praxis tolerieren Banken eine kurzfristige Überbelehnung, solange du deine Zinsen und Amortisationen regelmässig zahlst. Allerdings wird die Bank bei der nächsten Vertragserneuerung genauer hinschauen.

5 Tipps: So optimierst du deine Belehnung

1. Mehr Eigenkapital einbringen: Je tiefer die Belehnung, desto bessere Zinskonditionen bekommst du. Schon wenige Prozent unter 80% können einen Unterschied machen – besonders bei Schwellen wie 65% (keine 2. Hypothek nötig).
2. Säule 3a früh besparen: Die Säule 3a zählt als hartes Eigenkapital. Wer früh anfängt, kann über 10-15 Jahre ein solides Polster aufbauen. Der maximale Jahresbeitrag liegt 2026 bei CHF 7’258 (Angestellte mit Pensionskasse). (Stand: April 2026)
3. Mehrere Offerten einholen: Verschiedene Banken haben leicht unterschiedliche Bewertungsansätze. Hol dir mindestens drei Angebote, um die besten Konditionen zu finden. Nutze unseren Hypothekenvergleich.
4. Niederstwertprinzip beachten: Lass die Immobilie vorab schätzen, bevor du ein verbindliches Angebot machst. So vermeidest du die Überraschung, dass die Bank den Wert tiefer einschätzt als den Kaufpreis.
5. Tragbarkeit im Blick behalten: Belehnung und Tragbarkeit hängen zusammen. Eine tiefere Belehnung verbessert die Tragbarkeit, weil die kalkulatorischen Zinskosten sinken.