Wann und warum eine Hypothek erhöhen?

Eine Hypothek zu erhöhen bedeutet, den bestehenden Kreditbetrag aufzustocken. Das kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein. Grundsätzlich gilt: Die Bank gibt dir zusätzliches Kapital, das durch den Wert deiner Immobilie gedeckt ist.

Gründe für eine Hypothekenerhöhung

Renovation und Umbau sind die häufigsten Gründe. Ob ein neues Badezimmer, eine Küchensanierung oder der Ausbau des Dachstocks – solche Projekte kosten rasch CHF 50’000 bis CHF 200’000. Wenn deine Ersparnisse nicht ausreichen, ist die Aufstockung der Hypothek eine naheliegende Lösung.

Energetische Sanierung gewinnt zunehmend an Bedeutung. Neue Heizung, bessere Dämmung oder eine Photovoltaikanlage steigern den Wert deiner Liegenschaft und senken die Energiekosten. Viele Banken bieten für solche Projekte spezielle Konditionen an (z.B. Minergie-Hypothek mit 0.2-0.4% Zinsvergünstigung).

Zweitwohnung oder Renditeobjekt: Du kannst deine bestehende Hypothek am Hauptwohnsitz erhöhen, um Eigenkapital für eine weitere Immobilie zu beschaffen. Voraussetzung: Es besteht noch genügend Belehnungsspielraum.

Private Zwecke: In manchen Fällen ist eine Erhöhung auch für andere Zwecke möglich – etwa für einen Einkauf in die Pensionskasse, eine Weiterbildung oder die Rückzahlung eines WEF-Bezugs. Allerdings: Die Grenze liegt hier bei 66% des Verkehrswerts.

Werterhaltend vs. wertvermehrend – ein wichtiger Unterschied

Die Art der geplanten Investition bestimmt, wie hoch du aufstocken darfst:

Voraussetzungen für eine Hypothekenerhöhung

Damit die Bank einer Aufstockung zustimmt, müssen drei zentrale Bedingungen erfüllt sein:

1. Belehnung: Maximal 80% des Verkehrswerts

Die Belehnung gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch die Hypothek finanziert ist. Bei selbstbewohntem Wohneigentum liegt die Obergrenze bei 80%. Wenn du also eine Liegenschaft mit einem Verkehrswert von CHF 1’000’000 besitzt und aktuell CHF 600’000 Hypothek hast (60% Belehnung), besteht theoretisch Spielraum für eine Erhöhung um CHF 200’000.

2. Tragbarkeit: Maximal 33% des Bruttoeinkommens

Die Tragbarkeit prüft, ob du die laufenden Kosten stemmen kannst. Die Bank rechnet dabei nicht mit dem tatsächlichen Zinssatz, sondern mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Dazu kommen Amortisation und Nebenkosten. Grundsätzlich gilt: Die gesamten Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel deines Bruttoeinkommens betragen.

3. Niederstwertprinzip: Die Bank schaut genau hin

Bei einer Hypothekenerhöhung bewertet die Bank deine Immobilie neu. Dabei wendet sie das Niederstwertprinzip an: Als Belehnungsbasis gilt der tiefere Wert aus dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Marktwert. Seit der SBVg-Richtlinienänderung 2025 beträgt die Geltungsdauer des Niederstwertprinzips 5 Jahre (vorher 2 Jahre). Das heisst: Selbst wenn deine Immobilie in den ersten 5 Jahren nach Kauf an Wert gewonnen hat, wird die Hypothek nur auf Basis des Kaufpreises berechnet – ausser du hast wertsteigernde Investitionen getätigt.

Weitere Faktoren

• WEF-Bezug: Hast du Vorsorgegelder für den Immobilienkauf bezogen, kann dies die mögliche Erhöhung einschränken.
• Amortisationspflicht: Die 2. Hypothek (alles über 66% Belehnung) muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.
• FINMA-Verschärfungen: Die Finanzmarktaufsicht beobachtet den Hypothekenmarkt 2026 verstärkt und kritisiert eine zu grosszügige Auslegung der Tragbarkeitsvorgaben durch Banken (FINMA Risikomonitor 2025). Das kann dazu führen, dass Banken bei Aufstockungen strenger prüfen.

Rechenbeispiel: Was kostet eine Hypothekenerhöhung?

Angenommen, du besitzt ein Haus mit einem Verkehrswert von CHF 1’100’000 und möchtest die Hypothek um CHF 100’000 für einen Umbau erhöhen.

Wichtig: Die kalkulatorischen Kosten von CHF 55’867 pro Jahr sind konservativ gerechnet. Die tatsächlichen Kosten sind deutlich tiefer: Bei einem Festhypothek-Zinssatz von 1.44% (Stand: Februar 2026) zahlst du auf CHF 800’000 nur CHF 11’520 Zinsen pro Jahr statt CHF 40’000. Aktuelle Hypothekarzinsen findest du in unserem Zinsvergleich.

Schritt für Schritt: So stockst du deine Hypothek auf

Kosten der Hypothekenerhöhung im Überblick

Die Kosten einer Hypothekenerhöhung setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen:

Die Kosten variieren stark nach Kanton. Im Kanton Zürich sind die Notargebühren tendenziell tiefer (ca. 0.1% des Betrags), während Bern mit 0.5-1% deutlich teurer sein kann.

Hypothek erhöhen im Alter: Was Pensionierte beachten müssen

Eine Aufstockung kurz vor oder nach der Pensionierung ist besonders anspruchsvoll:

• Maximale Belehnung: Nach der Pensionierung akzeptieren die meisten Banken nur noch eine Belehnung von 65% (statt 80%).
• Tragbarkeit: Für die Berechnung zählt dein Renteneinkommen (AHV + Pensionskasse). Dieses ist in der Regel tiefer als das Erwerbseinkommen.
• Amortisation: Die 2. Hypothek muss bis zum Pensionsalter zurückbezahlt sein. Je näher die Pension rückt, desto höher die jährlichen Raten.

Empfehlung: Plane eine Hypothekenerhöhung idealerweise vor dem 55. Geburtstag. In diesem Alter hast du noch genügend Zeit für die Amortisation und ein höheres Einkommen für die Tragbarkeitsrechnung.

Steuerliche Aspekte und Eigenmietwert-Abschaffung 2028

Aktuell (bis 2027)

Hypothekarzinsen können als Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Eine höhere Hypothek bedeutet höhere Zinskosten – und damit einen grösseren Steuerabzug. Gleichzeitig musst du den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern.

Ab 2028: Was sich ändert

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Ab frühestens Steuerperiode 2028 gilt:

• Wegfall Eigenmietwert: Kein fiktives Einkommen mehr für selbstbewohntes Eigentum
• Wegfall Schuldzinsenabzug: Hypothekarzinsen können nicht mehr abgezogen werden (ausser bei vermieteten Objekten)
• Wegfall Unterhaltskosten-Abzug: Renovationskosten nicht mehr absetzbar (kantonal ev. Ausnahmen für energetische Sanierungen)
• Ersterwerber-Ausnahme: Wer erstmals Wohneigentum kauft, kann 10 Jahre lang einen eingeschränkten Schuldzinsenabzug geltend machen

Gleicher Anbieter oder wechseln?

Bei einer Hypothekenerhöhung hast du grundsätzlich zwei Optionen:

Grundsätzlich gilt: Hole immer mindestens 2-3 Offerten ein, auch wenn du bei deiner bisherigen Bank bleiben möchtest. Die Offerte eines Drittanbieters stärkt deine Verhandlungsposition.

Alternativen zur Hypothekenerhöhung

Nicht immer ist die Aufstockung der Hypothek die beste Lösung. Diese Alternativen solltest du prüfen:

Baukredit: Ab Renovationskosten von CHF 100’000 arbeiten Banken oft mit einem Baukredit. Dabei wird eine Kreditlimite eröffnet, über die Rechnungen direkt bezahlt werden. Nach Abschluss der Arbeiten wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt.

Säule 3a-Bezug: Für Renovationen an selbstbewohntem Wohneigentum kannst du Gelder aus der Säule 3a beziehen. Mindestbetrag: CHF 20’000, maximal alle 5 Jahre möglich.

Fördermittel: Für energetische Sanierungen gibt es Zuschüsse von Bund, Kantonen und Gemeinden. Auf energiefranken.ch findest du eine Übersicht aller verfügbaren Fördergelder an deinem Standort.

Minergie-Hypothek: Wenn dein Umbau nach Minergie-Standard erfolgt, bieten viele Banken zinsvergünstigte Hypotheken an (typisch 0.2-0.4% Zinsvergünstigung). Diese können günstiger sein als eine reguläre Aufstockung.