Erste und zweite Hypothek in der Schweiz: Unterschiede, Amortisation und Rechenbeispiele
Was unterscheidet die 1. von der 2. Hypothek? Erfahre alles zu Belehnung, Amortisationspflicht, Zinsen und steuerlichen Auswirkungen - mit konkretem Rechenbeispiel.
Alexander SengerDas musst du über die 1. und 2. Hypothek wissen
Das Wichtigste auf einen Blick
- Erste Hypothek: Bis 65% des Liegenschaftswerts, keine Amortisationspflicht, tieferer Zinssatz
- Zweite Hypothek: 65-80% Belehnung, zwingende Amortisation innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung
- Zinsdifferenz: Die 2. Hypothek kostet 0.5-1.0 Prozentpunkte mehr als die 1. Hypothek
- Steuer-Tipp: Indirekte Amortisation via Säule 3a spart über 15 Jahre rund CHF 20’000
Die Grenze liegt bei 65% des Liegenschaftswerts: Alles darunter ist die 1. Hypothek, alles darüber bis maximal 80% die 2. Hypothek. Diese Aufteilung bestimmt, ob du amortisieren musst, wie hoch dein Zinssatz ist und welche steuerlichen Optionen du hast. Wer die Mechanik versteht, kann bei der Finanzierung seines Eigenheims tausende Franken sparen.
Was ist die erste Hypothek?
Die erste Hypothek deckt den Finanzierungsbedarf bis maximal 65% (bei einigen Banken 67%) des Liegenschaftswerts ab. Sie bildet das Fundament deiner Immobilienfinanzierung und hat zwei wesentliche Vorteile gegenüber der zweiten Hypothek.
Keine Amortisationspflicht: Du musst die erste Hypothek nicht zurückzahlen, solange die Tragbarkeit gewährleistet ist. Sie kann über Jahrzehnte bestehen bleiben und wird bei Ablauf einfach verlängert.
Tieferer Zinssatz: Weil die Bank bei einer Belehnung von maximal 65% eine grosse Sicherheitsreserve hat, ist das Ausfallrisiko gering. Selbst bei einem Preisrückgang von 25% wäre die 1. Hypothek noch vollständig gedeckt. Daher bieten Banken tiefere Zinssätze an.
Allerdings ist die freiwillige Amortisation der 1. Hypothek in manchen Fällen sinnvoll – etwa um die Tragbarkeit bei der Pensionierung zu sichern oder die Zinsbelastung zu senken. Mehr dazu findest du im Ratgeber Amortisation.
Was ist die zweite Hypothek?
Die zweite Hypothek finanziert den Betrag, der über die 1. Hypothek hinausgeht – also den Anteil zwischen 65% und maximal 80% des Liegenschaftswerts. Bei einer vollen Belehnung von 80% macht die 2. Hypothek rund 15% des Kaufpreises aus.
Zwingende Amortisation: Die 2. Hypothek muss gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) innert 15 Jahren oder bis zum ordentlichen Pensionierungsalter vollständig zurückgezahlt werden – je nachdem, was zuerst eintritt. Diese Vorgabe wird von der FINMA als Mindeststandard anerkannt.
Höherer Zinssatz: Im Falle einer Zwangsverwertung wird zuerst die 1. Hypothek bedient. Die 2. Hypothek ist nachrangig und hat dadurch ein höheres Verlustrisiko für die Bank. Dieser Risikozuschlag liegt typischerweise bei 0.5-1.0 Prozentpunkten (je nach Bank und Bonität).
Weniger 2. Hypothek = tiefere Kosten: Wer mehr Eigenkapital einbringt – idealerweise über 35% – kann die 2. Hypothek komplett vermeiden. Das spart die Amortisationspflicht, den Zinszuschlag und senkt die jährlichen Kosten erheblich. Mehr zum Thema Eigenkapital bei Hypotheken.
Unterschiede auf einen Blick
| Merkmal | 1. Hypothek | 2. Hypothek |
|---|---|---|
| Belehnung | Bis 65% des Liegenschaftswerts | 65-80% des Liegenschaftswerts |
| Amortisation | Keine Pflicht | Pflicht innert 15 Jahren |
| Zinssatz | Tiefer (ca. 1.2-1.6% bei 5J fest) | Höher (+0.5-1.0 Pp.) |
| Rangfolge | Erstrangig (wird zuerst bedient) | Nachrangig (höheres Risiko) |
| Flexibilität | Hohe Flexibilität | Eingeschränkt durch Amortisation |
| Steuerliche Wirkung | Schuldzinsen abziehbar | Schuldzinsen + Amortisation steuerlich relevant |
| Typische Laufzeit | Unbegrenzt (wird verlängert) | Max. 15 Jahre |
Rechenbeispiel: So funktioniert die Aufteilung
Angenommen, du kaufst eine Liegenschaft für CHF 1’000’000 und bringst das Minimum von 20% Eigenkapital ein.
| Position | Betrag | Anteil |
|---|---|---|
| Kaufpreis | CHF 1’000’000 | 100% |
| Eigenkapital (hart) | CHF 100’000 | 10% |
| Eigenkapital (Pensionskasse) | CHF 100’000 | 10% |
| 1. Hypothek | CHF 650’000 | 65% |
| 2. Hypothek | CHF 150’000 | 15% |
Jährliche Kosten
| Position | Betrag |
|---|---|
| Zinsen 1. Hypothek (1.4% auf CHF 650’000) | CHF 9’100 |
| Zinsen 2. Hypothek (1.9% auf CHF 150’000) | CHF 2’850 |
| Amortisation 2. Hypothek (CHF 150’000 / 15 Jahre) | CHF 10’000 |
| Nebenkosten (1% von CHF 1’000’000) | CHF 10’000 |
| Total jährliche Kosten | CHF 31’950 |
Tragbarkeitsberechnung (kalkulatorisch)
Für die Tragbarkeitsberechnung rechnen Banken nicht mit den aktuellen Zinssätzen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kalk. Zinsen (5% auf CHF 800’000) | CHF 40’000 |
| Amortisation 2. Hypothek | CHF 10’000 |
| Nebenkosten (1%) | CHF 10’000 |
| Total kalkulatorisch | CHF 60’000 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen (÷ 33%) | CHF 181’818 |
Du brauchst also ein Brutto-Haushaltseinkommen von mindestens CHF 181’818 pro Jahr, damit die Bank die Hypothek genehmigt. Details zur Berechnung findest du im Tragbarkeitsrechner.
Amortisation der 2. Hypothek: direkt oder indirekt?
Die Rückzahlung der 2. Hypothek kannst du auf zwei Arten gestalten. Beide haben unterschiedliche finanzielle und steuerliche Auswirkungen.
Direkte Amortisation
Du zahlst regelmässig einen fixen Betrag direkt an die Bank. Die Hypothekarschuld sinkt kontinuierlich.
Vorteile:
- Sinkende Zinsbelastung über die Zeit
- Einfach und transparent
- Schuld wird tatsächlich abgebaut
Nachteile:
- Steuerabzüge für Schuldzinsen sinken jährlich
- Weniger Liquidität
Indirekte Amortisation (via Säule 3a)
Du zahlst den Amortisationsbetrag in ein Säule-3a-Konto ein, das der Bank als Sicherheit verpfändet wird. Die Hypothekarschuld bleibt konstant.
Vorteile:
- Doppelter Steuerabzug (Schuldzinsen + Säule 3a)
- Schuldzinsabzug bleibt konstant
- Kapital erwirtschaftet Rendite in der Säule 3a
Nachteile:
- Schuld wird erst bei Auszahlung der Säule 3a getilgt
- Kapitalauszahlungssteuer bei Bezug
- Anlagerisiko in der Säule 3a
Steuerlicher Vergleich über 15 Jahre
| Position | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation |
|---|---|---|
| Hypothekarzinsen total | CHF 21’375 | CHF 42’750 |
| Steuerersparnis Schuldzinsen | -CHF 5’344 | -CHF 14’108 |
| Säule-3a-Einzahlungen | - | CHF 150’000 |
| Steuerersparnis Säule 3a | - | -CHF 49’500 |
| Zinsgutschriften Säule 3a | - | -CHF 5’860 |
| Kapitalauszahlungssteuer | - | CHF 7’630 |
| Netto-Kosten | CHF 16’031 | -CHF 19’088 |
Annahmen: Grenzsteuersatz 33%, Zinssatz 1.9%, Säule-3a-Rendite 0.5%, Kapitalauszahlungssteuer 6%.
Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist in den meisten Fällen steuerlich vorteilhafter – vorausgesetzt, du hast die nötige Liquidität und dein Grenzsteuersatz liegt über 25%. Mehr zur Säule 3a und Hypothek.
Zinssätze: Was kosten 1. und 2. Hypothek?
Die Zinsdifferenz zwischen 1. und 2. Hypothek war historisch stärker ausgeprägt. Heute bieten viele Banken einen einheitlichen Mischzinssatz für die Gesamthypothek an. Dennoch kalkulieren Banken intern weiterhin mit unterschiedlichen Risikoprämien.
Aktuelle Richtwerte (Stand Februar 2026)
| Hypothekenart | 1. Hypothek | 2. Hypothek | Differenz |
|---|---|---|---|
| SARON-Hypothek | 0.7-1.1% | 1.2-1.6% | +0.5 Pp. |
| Festhypothek 5 Jahre | 1.2-1.6% | 1.7-2.1% | +0.5 Pp. |
| Festhypothek 10 Jahre | 1.5-1.9% | 2.0-2.4% | +0.5 Pp. |
Zinssätze sind Richtwerte und variieren je nach Bank, Bonität und Belehnung (Stand: Februar 2026).
Die SNB hält den Leitzins bei 0% (Stand: Februar 2026) – und Experten erwarten keine Zinserhöhung vor 2027. Das macht SARON-Hypotheken aktuell besonders attraktiv. Allerdings solltest du die Risiken eines variablen Zinssatzes kennen. Mehr dazu im SARON-Hypothek Ratgeber.
Was ändert sich mit der Eigenmietwert-Abschaffung?
Das Schweizer Stimmvolk hat im September 2025 mit 57.7% die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Die Reform tritt frühestens ab Steuerperiode 2028 in Kraft und hat direkte Auswirkungen auf die Amortisationsstrategie.
Wegfall des Schuldzinsabzugs: Ab 2028 können Schuldzinsen auf selbstbewohntes Eigentum nur noch eingeschränkt abgezogen werden. Ausnahme: Ersterwerber dürfen 10 Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen.
Wegfall der Unterhaltskosten: Reparaturen und werterhaltende Investitionen sind nicht mehr steuerlich absetzbar.
Was heisst das für dich?
- Die indirekte Amortisation verliert ab 2028 an steuerlichem Vorteil
- Eigentümer mit abbezahlter Hypothek profitieren (kein Eigenmietwert mehr)
- Eigentümer mit hoher Hypothek und vielen Abzügen zahlen tendenziell mehr Steuern
Fazit
Die Aufteilung in 1. und 2. Hypothek ist kein bürokratisches Detail, sondern hat reale finanzielle Konsequenzen. Die 2. Hypothek kostet mehr Zinsen, erfordert eine zwingende Rückzahlung und beeinflusst deine steuerliche Situation erheblich.
Drei Stellschrauben bestimmen deine Kosten: mehr Eigenkapital (über 35% vermeidet die 2. Hypothek komplett), indirekte Amortisation via Säule 3a (steuerlich vorteilhafter als direkte Rückzahlung) und die richtige Hypothekenart (SARON profitiert vom aktuellen 0%-Leitzins).
Vergleiche mehrere Offerten, bevor du dich festlegst. Bereits kleine Zinsdifferenzen von 0.1-0.2 Prozentpunkten machen über die Laufzeit tausende Franken aus.
Zum Hypothekenvergleich – Aktuelle Zinssätze vergleichen und die beste Offerte finden.