Was du als Erstkäufer über Hypotheken wissen musst

Die erste Hypothek ist für viele der grösste finanzielle Schritt im Leben. Gleichzeitig ist kaum ein Thema so komplex: Eigenkapital zusammenstellen, Tragbarkeit berechnen, das richtige Hypothekenmodell wählen – und dabei die Steuern nicht vergessen.

Grundsätzlich gilt: Je besser du dich vorbereitest, desto günstiger und stressfreier wird der Weg ins Eigenheim. Mit dem aktuellen Zinsniveau sind die Bedingungen historisch attraktiv – die Schweizerische Nationalbank (SNB) hält den Leitzins bei 0% und die Zürcher Kantonalbank erwartet, dass das bis Ende 2026 so bleibt. Allerdings scheitern viele Erstkäufer an der Tragbarkeit – nicht am fehlenden Willen.

Hier sind die 8 wichtigsten Tipps, die dir helfen, deine erste Hypothek erfolgreich abzuschliessen.

Tipp 1 – Eigenkapital frühzeitig aufbauen

Die wichtigste Hürde zuerst: Du brauchst mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital (gemäss FINMA-Richtlinien und Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung). Davon müssen mindestens 10% aus sogenanntem «hartem Eigenkapital» stammen – also aus Ersparnissen, der Säule 3a, Schenkungen oder Erbvorbezügen.

Die restlichen 10% dürfen aus der Pensionskasse (2. Säule) kommen.

Was als hartes Eigenkapital zählt:

Mehr dazu: Eigenkapital für die Hypothek

Tipp 2 – Tragbarkeit vor der Haussuche berechnen

Bevor du mit der Immobiliensuche startest, solltest du deine Tragbarkeit kennen. Die Faustregel der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg): Die jährlichen Wohnkosten dürfen maximal 33% deines Bruttohaushaltseinkommens betragen.

Das Besondere dabei: Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Dieser Sicherheitspuffer stellt sicher, dass du die Hypothek auch bei steigenden Zinsen tragen kannst.

So setzt sich die Tragbarkeitsberechnung zusammen:

Nutze unseren Hypothekenrechner oder lies mehr zur Tragbarkeit.

Tipp 3 – Das richtige Hypothekenmodell wählen

In der Schweiz gibt es drei Hauptmodelle für Hypotheken. Jedes hat Vor- und Nachteile – und die richtige Wahl hängt von deiner Risikobereitschaft und Lebenssituation ab.

Für Erstkäufer empfehlenswert: Eine Festhypothek gibt dir volle Planungssicherheit. Du weisst genau, was du in den nächsten 5 oder 10 Jahren zahlst – ohne böse Überraschungen.

Alternativ ist eine Tranchenstrategie interessant: Du teilst deine Hypothek zum Beispiel in 50% Festhypothek (10 Jahre) und 50% SARON auf. So profitierst du von tiefen SARON-Zinsen und sicherst gleichzeitig einen Teil ab.

Mehr dazu: SARON vs. Festhypothek im Vergleich

Tipp 4 – Mehrere Offerten einholen und vergleichen

Dieser Tipp allein kann dir mehrere tausend Franken pro Jahr sparen: Hole mindestens 3 bis 5 Hypothekenofferten ein. Die Zinssätze variieren zwischen den Anbietern teils erheblich – bei einer CHF 500’000-Hypothek kann ein Unterschied von 0.3 Prozentpunkten jährlich CHF 1’500 ausmachen.

So vergleichst du richtig:

• Offerten am gleichen Tag einholen (Zinsen schwanken täglich)
• Nicht nur den Zinssatz vergleichen – auch Gebühren, Flexibilität und Konditionen prüfen
• Neben Banken auch Versicherungen und Pensionskassen anfragen
• Online-Hypothekenvermittler als Ergänzung nutzen

Vergleiche die aktuellen Konditionen auf unserer Hypotheken-Vergleichsseite.

Tipp 5 – 1. und 2. Hypothek verstehen

In der Schweiz wird die Finanzierung in zwei Teile aufgeteilt:

• 1. Hypothek: Bis 65% des Liegenschaftswerts. Keine Amortisationspflicht – du kannst diese Hypothek dauerhaft behalten.
• 2. Hypothek: Von 65% bis max. 80% des Liegenschaftswerts. Muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert (zurückgezahlt) werden.

Beispiel bei einem Haus für CHF 800’000:

Die Amortisation der 2. Hypothek kannst du direkt (regelmässige Rückzahlung) oder indirekt (über die Säule 3a) gestalten. Die indirekte Variante ist steuerlich meist vorteilhafter – laut einer Vergleichsrechnung der Baloise sparst du über 15 Jahre rund CHF 20’000.

Tipp 6 – Nebenkosten nicht vergessen

Ein häufiger Fehler: Erstkäufer kalkulieren nur den Kaufpreis, vergessen aber die Nebenkosten. Diese betragen typischerweise 2 bis 5% des Kaufpreises und müssen aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Typische Kaufnebenkosten:

Tipp 7 – Vorsorgegelder strategisch einsetzen

Für viele Erstkäufer sind Vorsorgegelder der Schlüssel zur Finanzierung. Dabei hast du zwei Möglichkeiten:

Vorbezug: Du lässt dir Gelder aus der Pensionskasse oder Säule 3a auszahlen. Das erhöht dein Eigenkapital, hinterlässt aber eine Vorsorgelücke.

Verpfändung: Deine Vorsorgegelder bleiben in der Pensionskasse, dienen der Bank aber als Sicherheit. Kein Vorsorgeverlust, aber höhere Hypothek.

Tipp 8 – Steuern optimieren (Eigenmietwert-Reform beachten)

Wer ein Eigenheim besitzt, profitiert aktuell noch von Steuerabzügen. Allerdings ändert sich das mit der Eigenmietwert-Abschaffung, über die das Schweizer Stimmvolk am 28. September 2025 mit 57.7% Ja-Stimmen entschieden hat. Die Reform tritt voraussichtlich ab 2028 in Kraft.

Bis 2028 (aktuelle Regelung):

• Du versteuerst einen Eigenmietwert als fiktives Einkommen
• Dafür kannst du Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen

Ab 2028 (neue Regelung):

• Kein Eigenmietwert mehr – das ist die gute Nachricht
• Aber: Schuldzinsabzug und Unterhaltsabzug fallen weg
• Ausnahme für Erstkäufer: 10 Jahre beschränkter Schuldzinsabzug bleibt erhalten (gemäss Migros Bank)

Rechenbeispiel – Erste Hypothek für ein CHF 800’000 Eigenheim

Hier siehst du, wie eine typische Finanzierung als Erstkäufer aussehen kann:

Jährliche Kosten (kalkulatorisch für Tragbarkeitsprüfung):

Effektive Kosten mit aktuellen Zinsen (Stand: Februar 2026):

Die kalkulatorische Belastung ist also fast doppelt so hoch wie die tatsächliche. Das zeigt, wie konservativ die Tragbarkeitsberechnung ist – und warum sie manchen Erstkäufern den Zugang erschwert.

Checkliste für Erstkäufer