Tragbarkeit Hypothek berechnen: Die 33%-Regel einfach erklärt
Die Tragbarkeit zeigt, ob du dir eine Hypothek leisten kannst. Schweizer Banken rechnen dabei nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von 5%. Dazu kommen 1% Nebenkosten und die Amortisation. Wir zeigen dir, wie die Rechnung funktioniert.
Alexander SengerWas ist Tragbarkeit bei einer Hypothek?
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Tragbarkeit prüft, ob du dir die Hypothek auch bei steigenden Zinsen leisten kannst
- Schweizer Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% – nicht dem aktuellen Marktzins
- Faustregel: Maximal 33% deines Bruttoeinkommens dürfen für kalkulatorische Wohnkosten draufgehen
- Für eine Liegenschaft von CHF 1’000’000 (20% Eigenkapital) brauchst du rund CHF 180’000 Bruttoeinkommen pro Jahr
Tragbarkeit bedeutet: Kannst du dir die Hypothek auch dann noch leisten, wenn die Zinsen steigen?
Schweizer Banken gehen davon aus, dass Zinsen schwanken. Deshalb rechnen sie nicht mit dem aktuellen Zinssatz (z.B. 1.5%), sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Das klingt streng – ist aber ein Sicherheitsnetz für dich und die Bank.
Die Grundidee dahinter: Wenn du die kalkulatorischen Kosten bei 5% Zins tragen kannst, wirst du auch bei steigenden Zinsen nicht in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) hat diese Regel als Branchenstandard etabliert, und die FINMA anerkennt sie als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard.
Die 33%-Regel: So berechnen Banken die Tragbarkeit deiner Hypothek
Grundsätzlich gilt: Maximal ein Drittel deines Bruttoeinkommens darf für die kalkulatorischen Wohnkosten draufgehen.
Die 33%-Regel: Hypothekarzinsen (5% kalk.) + Nebenkosten (1% p.a.) + Amortisation ≤ 33% Bruttoeinkommen
Diese Wohnkosten setzen sich zusammen aus drei Bestandteilen:
| Kostenart | Berechnung | Zweck |
|---|---|---|
| Hypothekarzinsen | 5% kalkulatorisch auf die gesamte Hypothek | Zinsrisiko abdecken |
| Nebenkosten | 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr | Unterhalt, Reparaturen, Versicherungen |
| Amortisation | 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren tilgen | Schuldenabbau auf 2/3 Belehnung |
Warum 33%? Diese Faustregel hat sich über Jahrzehnte bewährt. Sie lässt dir genug Spielraum für andere Ausgaben – auch wenn die Zinsen steigen oder unvorhergesehene Kosten anfallen.
Einige Banken akzeptieren bei hohen Einkommen (über CHF 250’000) auch 35% oder 38%. Allerdings: Je knapper die Tragbarkeit, desto weniger Verhandlungsspielraum beim Zinssatz. (Stand: März 2026)
Der kalkulatorische Zinssatz: Warum 5%?
Der aktuelle SARON liegt bei etwa 0.9%, Festhypotheken kosten rund 1.5% – warum also rechnet die Bank mit 5%?
Hypotheken laufen oft 20, 30 oder mehr Jahre. In dieser Zeit können die Zinsen stark schwanken. Der kalkulatorische Zinssatz von 5% ist ein Stresstest: Wenn du dir die Hypothek bei 5% leisten kannst, überlebst du auch Zinsspitzen.
Historischer Kontext:
- 1990er-Jahre: Hypothekarzinsen über 7%
- 2008: Zinsen noch bei 3-4%
- 2015-2022: Negativzinsphase (unter 1%)
- 2023-2024: Zinsanstieg auf 2-3%
- 2026: Wieder unter 2% (Stand: März 2026)
Der kalkulatorische Zinssatz schützt dich vor dem Szenario, das viele Eigenheimbesitzer in den 1990ern erlebt haben: Plötzlich steigende Zinsen, die das Budget sprengen.
Rechenbeispiel: Tragbarkeit bei CHF 1’000’000
Ein konkretes Beispiel zeigt, wie die Rechnung funktioniert.
Ausgangslage:
- Kaufpreis Liegenschaft: CHF 1’000’000
- Eigenkapital: CHF 200’000 (20%)
- Hypothek: CHF 800’000 (80% Belehnung)
- 1. Hypothek (bis 66%): CHF 660’000
- 2. Hypothek (14%): CHF 140’000
Kalkulatorische Kosten berechnen
Multipliziere die Hypothek mit 5%, addiere 1% Nebenkosten und die jährliche Amortisation der 2. Hypothek.
Benötigtes Einkommen ermitteln
Teile die kalkulatorischen Gesamtkosten durch 0.33 (ein Drittel). Das Ergebnis ist das Mindesteinkommen.
Tragbarkeit prüfen
Vergleiche dein Bruttoeinkommen mit dem Mindesteinkommen. Liegt dein Einkommen darüber, ist die Hypothek tragbar.
| Position | Berechnung | Betrag/Jahr |
|---|---|---|
| Hypothekarzinsen | CHF 800’000 x 5% | CHF 40’000 |
| Nebenkosten | CHF 1’000’000 x 1% | CHF 10’000 |
| Amortisation 2. Hypothek | CHF 140’000 / 15 Jahre | CHF 9’333 |
| Kalkulatorische Gesamtkosten | CHF 59’333 | |
| Benötigtes Bruttoeinkommen | CHF 59’333 / 33% | CHF 179’800 |
Gerundet: Du brauchst rund CHF 180’000 Bruttoeinkommen pro Jahr – das entspricht etwa CHF 15’000 pro Monat.
Wie sieht die Tragbarkeit bei verschiedenen Einkommensstufen aus?
| Dein Bruttoeinkommen | Wohnkostenanteil | Tragbarkeit |
|---|---|---|
| CHF 200’000/Jahr | 29.7% | Tragbar |
| CHF 180’000/Jahr | 33.0% | Knapp tragbar |
| CHF 150’000/Jahr | 39.6% | Nicht tragbar |
| CHF 120’000/Jahr | 49.4% | Nicht tragbar |
Bei einem Paar mit zwei Einkommen ist CHF 180’000 deutlich realistischer als bei einem Einzeleinkommen.
Was zählt zum anrechenbaren Einkommen?
Nicht jeder Franken, den du verdienst, zählt gleich viel. Banken unterscheiden zwischen «sicherem» und «unsicherem» Einkommen.
Voll angerechnet (100%):
- Festanstellung: Grundlohn (gemäss Lohnausweis)
- 13. Monatslohn (wenn vertraglich garantiert)
- Regelmässige Kinderzulagen
Teilweise angerechnet (50-80%):
- Bonus/Provision (Durchschnitt der letzten 2-3 Jahre)
- Nebeneinkommen (wenn regelmässig und dokumentiert)
- Mieteinnahmen aus Renditeobjekten
Nicht oder kaum angerechnet:
- Einmalige Boni oder Sonderzahlungen
- Einkommen aus befristeten Verträgen
- Künftige Lohnerhöhungen (ausser schriftlich vereinbart)
Partnereinkommen: So rechnen Banken bei Paaren
Wenn du verheiratet bist oder in eingetragener Partnerschaft lebst, können beide Einkommen zusammengezählt werden. Das macht bei der Tragbarkeit oft den entscheidenden Unterschied.
| Situation | Einkommen | Tragbar bis (ca.) |
|---|---|---|
| Einzelperson | CHF 120’000 | ~CHF 535’000 Hypothek |
| Paar (beide berufstätig) | CHF 200’000 | ~CHF 900’000 Hypothek |
Bei Konkubinat können unverheiratete Paare beide Einkommen ebenfalls addieren. Allerdings verlangen Banken oft, dass beide als Solidarschuldner unterschreiben. Das bedeutet: Jede Person haftet für die gesamte Hypothek.
Tragbarkeit knapp? Diese 7 Optionen hast du
Wenn die Tragbarkeit nicht aufgeht, ist das nicht das Ende. Hier sind realistische Möglichkeiten:
Option 1: Mehr Eigenkapital einbringen
Jeder zusätzliche Franken Eigenkapital reduziert die Hypothek – und damit die kalkulatorischen Kosten. Beispiel: CHF 50’000 mehr Eigenkapital senkt das benötigte Einkommen um etwa CHF 11’000/Jahr.
Option 2: Günstigere Immobilie wählen
Eine Reduktion des Kaufpreises um CHF 100’000 senkt das benötigte Einkommen um rund CHF 17’000/Jahr.
Option 3: Schenkung oder Erbvorbezug
Können Eltern oder Verwandte mit einer Schenkung helfen? Das erhöht das Eigenkapital und verbessert die Tragbarkeit sofort.
Option 4: Säule 3a für den Hauskauf nutzen
Säule-3a-Guthaben zählt als «hartes» Eigenkapital. Du kannst es vorbeziehen oder verpfänden – beides verbessert die Tragbarkeit.
Option 5: Einkommen erhöhen
Ein Jobwechsel, eine Beförderung oder die Rückkehr des Partners in höheres Arbeitspensum können die Tragbarkeit verbessern. Banken schauen auf das dokumentierte Einkommen – nicht auf Versprechen.
Option 6: Andere Bank anfragen
Nicht alle Banken rechnen gleich streng. Versicherungen und Pensionskassen haben manchmal andere Kriterien als Grossbanken. Ein Hypothekenvergleich lohnt sich.
Option 7: Warten und sparen
Wenn keine der Optionen kurzfristig funktioniert: Geduld. Mehr sparen, Einkommen entwickeln, bessere Immobilie suchen. Ein Jahr Wartezeit kann CHF 20’000-30’000 mehr Eigenkapital bedeuten.
5 häufige Fehler bei der Tragbarkeitsberechnung
Fehler 1: Mit dem aktuellen Zinssatz rechnen
Viele Käufer rechnen mit 1.5% statt 5% und wundern sich, warum die Bank ablehnt. Der kalkulatorische Zinssatz ist Pflicht.
Fehler 2: Nebenkosten vergessen
Die 1% Nebenkosten (CHF 10’000/Jahr bei CHF 1’000’000 Liegenschaft) werden oft unterschätzt. Sie sind Teil der Tragbarkeitsrechnung.
Fehler 3: Amortisation ignorieren
Die Amortisation der 2. Hypothek muss in der 33%-Regel berücksichtigt werden – auch wenn du planst, indirekt über die Säule 3a zu amortisieren.
Fehler 4: Bonus voll einrechnen
Dein Bonus von CHF 20’000 zählt nicht 1:1. Banken rechnen oft nur 50-80% des Durchschnitts der letzten Jahre an.
Fehler 5: Allein statt als Paar anfragen
Wenn dein Partner ebenfalls verdient, macht die gemeinsame Anfrage einen grossen Unterschied. Allein scheitert die Tragbarkeit oft, zu zweit funktioniert sie.