Einleitung: Ihr Traum vom Eigenheim beginnt mit unserem Rechner
Der Kauf einer Immobilie ist einer der grössten Entscheide im Leben. Doch bevor die Suche beginnt, steht die zentrale Frage im Raum: «Was kann ich mir eigentlich leisten?» Unsicherheit über die Finanzierung, die monatlichen Kosten und die Wahl des richtigen Hypothekarmodells sind die grössten Hürden. Unser Hypothekenrechner für die Schweiz gibt Ihnen sofort Klarheit. Berechnen Sie nicht nur Ihre Tragbarkeit basierend auf Ihrem Einkommen und dem Kaufpreis, sondern vergleichen Sie auch direkt die Zinskosten und Nebenkosten verschiedener Hypothekarmodelle. Starten Sie jetzt und machen Sie den ersten Schritt in Ihr neues Zuhause.
An dieser Stelle befindet sich unser interaktiver Hypothekenrechner. Geben Sie einfach Kaufpreis, Eigenkapital und Ihr Einkommen ein, um sofort eine detaillierte Auswertung Ihrer finanziellen Möglichkeiten zu erhalten.
Ihre Eingaben für die Berechnung:
- Kaufpreis der Immobilie (in CHF)
- Verfügbares Eigenkapital (in CHF)
- Jährliches Brutto-Haushaltseinkommen (in CHF)
Ihr sofortiges Ergebnis:
- Tragbarkeit: Eine klare Ja/Nein-Aussage, die zeigt, wie viel Prozent Ihres Einkommens die Wohnkosten ausmachen.
- Belehnung: Der prozentuale Anteil, den die Hypothek am Kaufpreis ausmacht.
- Monatliche Kosten: Eine transparente Aufschlüsselung der gesamten Belastung in Zinskosten, Amortisation und Unterhaltskosten.
- Modell-Vergleich: Sehen Sie die Zinskosten für eine Festhypothek, SARON-Hypothek und variable Hypothek.
- Zins-Stress-Test: Ein Schieberegler, mit dem Sie simulieren können, wie sich Ihre Kosten bei einem Zinsanstieg auf bis zu 5 % verändern.
Ihre Hypotheken-Berechnung im Detail erklärt
Die Ergebnisse aus dem Rechner sind der erste, entscheidende Schritt. Hier erfahren Sie, was die Berechnung im Detail bedeutet und wie Banken in der Schweiz Ihre Finanzierung bewerten.
Was bedeutet Tragbarkeit? Die Rolle von Einkommen und kalkulatorischen Zinskosten
Die Tragbarkeit ist die wichtigste Kennzahl für die Bank. Sie stellt sicher, dass Sie sich die Immobilie langfristig leisten können. Die Regel ist einfach: Die gesamten budgetierten Wohnkosten dürfen nicht mehr als ein Drittel (rund 33 %) Ihres Brutto-Einkommens ausmachen.
Entscheidend ist, dass Banken für diese Berechnung nicht die aktuell tiefen Marktzinsen verwenden. Stattdessen nutzen sie einen kalkulatorischen Zinssatz von meist 4.5 % bis 5 %. Dieser Sicherheitspuffer gewährleistet, dass Ihre Finanzierung auch in einem Umfeld mit deutlich höheren Zinsen stabil bleibt. Unser Rechner wendet genau diese Logik an, um Ihnen eine realistische Einschätzung zu geben.
Eigenkapital & Belehnung: Ihr Anteil am Kaufpreis
In der Schweiz müssen Sie für den Kauf einer Immobilie mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Die Belehnung, also der Anteil der Hypothek, darf somit maximal 80 % des Kaufpreises betragen.
Dabei gibt es eine wichtige Unterscheidung:
- Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus «hartem» Eigenkapital stammen. Dazu zählen Ersparnisse, Wertschriftendepots, Erbvorzüge oder Schenkungen.
- Die restlichen 10 % können aus Ihrer Pensionskasse (2. Säule) stammen.
Ihre monatlichen Kosten: Zinskosten, Amortisation und Nebenkosten
Ihre tatsächliche monatliche Belastung setzt sich aus drei Teilen zusammen:
- Zinskosten: Das ist der Preis, den Sie der Bank für das geliehene Geld bezahlen. Die Höhe hängt vom aktuellen Zinsniveau und dem von Ihnen gewählten Hypothekarmodell ab.
- Amortisation: Dies ist die schrittweise Tilgung Ihrer Hypothek. Eine Amortisation ist für den Teil der Hypothek vorgeschrieben, der zwei Drittel (ca. 67 %) des Immobilienwerts übersteigt (die sogenannte 2. Hypothek). Dieser Betrag muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt sein.
- Unterhalts- & Nebenkosten: Banken rechnen pauschal mit rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr für zukünftige Ausgaben wie Renovationen, Versicherungen und Energiekosten. Dieser Betrag fliesst direkt in die Tragbarkeitsrechnung ein und sollte von Ihnen für den Unterhalt zurückgelegt werden.
Fest, SARON oder Variabel? Welches Hypothekarmodell passt 2025 zu Ihnen?
Die Wahl des Modells hat einen grossen Einfluss auf Ihre Zinskosten und Flexibilität. Seit dem Frühjahr 2025 zeichnet sich ab, dass SARON-Hypotheken oft wieder günstiger sind als Festhypotheken. Eine wichtige Entwicklung, die Ihre Entscheidung beeinflussen kann.
Die Festhypothek: Maximale Planbarkeit und Sicherheit
- Für wen? Ideal für sicherheitsorientierte Käuferinnen und Käufer, die ihr Budget für die gesamte Laufzeit exakt planen wollen und Wert auf Stabilität legen.
- Vorteil: Der Zins bleibt über die gesamte Laufzeit (zum Beispiel 5, 10 oder 15 Jahre) unverändert. Ihre monatlichen Zinskosten sind fix.
- Nachteil: Sie sind nicht flexibel. Bei stark fallenden Zinsen profitieren Sie nicht, und ein vorzeitiger Ausstieg ist mit hohen Kosten verbunden.
Die SARON-Hypothek: Flexibilität bei günstigeren Zinsen
- Für wen? Geeignet für Personen, die von den aktuell tiefen oder weiter fallenden Zinsen profitieren möchten und über die nötigen finanziellen Reserven verfügen, um allfällige Zinsschwankungen abzufedern.
- Vorteil: Der Zins orientiert sich am Referenzzinssatz SARON (Swiss Average Rate Overnight) und ist aktuell (Stand 2025) meist die günstigste Option.
- Nachteil: Die Zinskosten sind nicht fix und können steigen, was Ihre monatliche Belastung erhöht. Es erfordert eine aktive Beobachtung des Zinsmarktes.
| Merkmal | Festhypothek | SARON-Hypothek | Variable Hypothek |
|---|---|---|---|
| Ideal für | Sicherheitsorientierte Planer | Flexible & risikobewusste Optimierer | Kurzfristige Überbrückungen |
| Vorteile | Feste, planbare Zinskosten | Profitiert von tiefen Zinsen, sehr flexibel | Jederzeit kündbar, keine feste Laufzeit |
| Nachteile | Unflexibel, teurer Ausstieg | Zinsrisiko, variable Kosten | Meist teuerste Option, intransparent |
| Zinseinschätzung 2025 | Stabil auf moderatem Niveau | Voraussichtlich die günstigste Option | Weniger attraktiv, da teurer als SARON |
Beispielrechnung: So finanziert Familie Muster ihr Eigenheim
Sehen wir uns an einem konkreten Beispiel an, wie eine Finanzierung aussehen kann.
Die Ausgangslage: Wohnung in Zürich für CHF 1’200’000
- Kaufpreis: CHF 1’200’000
- Eigenkapital: CHF 300’000 (entspricht 25 %)
- Brutto-Haushaltseinkommen: CHF 193’000 pro Jahr
Die Berechnung im Capitalo Rechner
- Belehnung: 75 %. Dieser Wert liegt unter der maximalen Grenze von 80 % und ist damit solide.
- Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Kosten betragen rund CHF 63’700 pro Jahr. Dies entspricht 33 % des Brutto-Einkommens (CHF 193’000) und erfüllt damit die Faustregel exakt. Die Finanzierung ist realistisch.
- Monatliche Kosten (Beispiel SARON-Hypothek): Bei einem angenommenen SARON-Zinssatz von 1,2 % liegen die effektiven monatlichen Kosten bei rund CHF 2’800. Dieser Betrag setzt sich aus den Zinskosten, der Amortisation und den budgetierten Nebenkosten zusammen.
Der Entscheid: Warum sich die Familie für eine SARON-Hypothek entscheidet
Angesichts der aktuellen Marktlage und der Prognose möglicher weiterer Zinssenkungen entscheidet sich Familie Muster für eine SARON-Hypothek, um die Kostenvorteile zu nutzen. Mit dem Zins-Stress-Test in unserem Rechner haben sie zuvor geprüft, dass sie sich auch einen Zinsanstieg auf 4 % noch leisten könnten. Diese Sicherheit gibt ihnen das Vertrauen, sich für das flexiblere Modell zu entscheiden.
Optimieren Sie Ihre Finanzierung: Strategien für tiefere Zinskosten
Ein guter Rechner zeigt nicht nur den Status quo, sondern auch Ihr Optimierungspotenzial auf.
Direkte vs. indirekte Amortisation: Wie Sie mit der Säule 3a Steuern sparen
Bei der Rückzahlung der Hypothek haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Direkte Amortisation: Sie zahlen die Schuld direkt an die Bank zurück. Dadurch sinken Ihre Hypothekarschuld und Ihre Zinsbelastung kontinuierlich.
- Indirekte Amortisation: Statt die Schuld zu tilgen, zahlen Sie den Amortisationsbetrag auf ein verpfändetes Säule-3a-Vorsorgekonto ein. Ihre Hypothekarschuld und somit auch die Zinskosten bleiben während der Laufzeit gleich hoch. Der Vorteil: Sie können die Einzahlungen in die Säule 3a voll von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
Empfehlung: Für die meisten Erwerbstätigen in der Schweiz ist die indirekte Amortisation die steuerlich deutlich vorteilhaftere Variante.
Hypothek ablösen: Wann sich ein Wechsel für Sie lohnt
Läuft die Festhypothek für Ihr Eigenheim bald aus? Dann haben Sie eine grosse Chance, Geld zu sparen. Prüfen Sie sechs bis zwölf Monate vor Ablauf Ihrer Hypothek die aktuellen Konditionen am Markt. Ein Wechsel lohnt sich, wenn andere Anbieter Ihnen deutlich bessere Zinsen offerieren. Nutzen Sie den Modus «Ich möchte eine bestehende Hypothek ablösen» in unserem Rechner, um Ihr persönliches Sparpotenzial zu ermitteln.
Häufige Fragen zum Hypothekenrechner (FAQ)
Unser Rechner basiert auf den allgemeinen Finanzierungsrichtlinien von Schweizer Banken. Er rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von meist 4.5 % bis 5 % und 1 % Nebenkosten. Er liefert eine sehr genaue Einschätzung Ihrer finanziellen Möglichkeiten und dient als perfekte Grundlage für eine konkrete Offerte.
Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB), aktuell bei 1.0 %, beeinflusst vor allem die SARON-Hypotheken direkt. Eine Senkung des Leitzinses führt in der Regel zu tieferen SARON-Zinsen und somit tieferen Zinskosten. Festhypotheken reagieren eher auf die langfristigen Erwartungen am Kapitalmarkt.
Banken müssen sicherstellen, dass Sie Ihre Hypothek auch bei deutlich höheren Zinsen noch tragen können. Deshalb rechnen sie nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern mit einem Puffer-Zinssatz von meist 4.5 % bis 5 %. Dies ist eine reine Sicherheitsmassnahme, die Ihre Finanzierung langfristig sichert.
Nein, die Kaufnebenkosten wie Handänderungssteuer, Notariatsgebühren und Grundbuchgebühren (je nach Kanton ca. 2 % bis 5 % des Kaufpreises) müssen Sie aus Ihrem Eigenkapital bezahlen. Sie können nicht über die Hypothek finanziert werden und kommen zum Kaufpreis hinzu.
Fazit: Vom Rechnen zum Vergleichen – Ihr Weg zur besten Hypothek
Sie wissen jetzt, was Sie sich leisten können und welche Faktoren Ihre monatlichen Kosten beeinflussen. Die Berechnung ist der erste wichtige Schritt, doch das grösste Sparpotenzial liegt im nächsten: dem Vergleich der tatsächlichen Offerten. Jede Bank und jede Versicherung hat andere Konditionen und Zinsen. Nutzen Sie Ihr Ergebnis als Grundlage und finden Sie heraus, wer Ihnen die berechnete Hypothek zum besten Zins anbietet.
