Was ist ein Hypothekenrechner?
Kurz & knapp: Ein Hypothekenrechner zeigt dir, ob du dir eine Immobilie leisten kannst. Die wichtigste Regel: Deine jährlichen Wohnkosten dürfen maximal 33% deines Bruttohaushaltseinkommens betragen. Banken rechnen dabei nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Bei einer Immobilie für CHF 1’000’000 benötigst du mindestens CHF 200’000 Eigenkapital und ein Bruttoeinkommen von rund CHF 182’000 pro Jahr. Stand: März 2026
Du spielst mit dem Gedanken, ein Haus oder eine Wohnung in der Schweiz zu kaufen? Dann ist der Hypothekenrechner dein wichtigstes Werkzeug, bevor du überhaupt mit einer Bank sprichst. Er zeigt dir innert weniger Minuten, ob dein Traum vom Eigenheim finanziell realistisch ist – oder ob du noch etwas mehr Eigenkapital ansparen musst.
In diesem Ratgeber erfährst du, wie ein Hypothekenrechner funktioniert, welche Faktoren in die Berechnung einfliessen und wie du die Ergebnisse richtig interpretierst. Mit drei konkreten Rechenbeispielen und den aktuellen Hypothekarzinsen bekommst du eine solide Grundlage für deine Finanzierungsplanung.
Ein Hypothekenrechner ist ein Online-Tool, das dir drei zentrale Fragen beantwortet:
- Tragbarkeit: Kannst du dir die monatlichen Kosten der Hypothek leisten?
- Belehnung: Wie viel Hypothek kannst du maximal aufnehmen?
- Kosten: Wie hoch sind deine tatsächlichen monatlichen Wohnkosten?
Grundsätzlich gilt: Der Hypothekenrechner ersetzt keine Bankberatung, gibt dir aber eine verlässliche Ersteinschätzung. Du brauchst dafür nur drei Angaben: den Kaufpreis der Immobilie, dein verfügbares Eigenkapital und dein Bruttoeinkommen.
Die 3 Säulen der Hypothekenberechnung
Jeder Hypothekenrechner basiert auf denselben drei Grundprinzipien, die von der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) als Mindeststandard festgelegt wurden. Egal, ob du den Rechner einer Grossbank oder eines unabhängigen Portals nutzt – die Berechnungslogik ist identisch.
1. Tragbarkeit – Kannst du dir die Hypothek leisten?
Die Tragbarkeit ist die entscheidende Kennzahl bei jeder Hypothekenfinanzierung. Sie bestimmt, ob dein Einkommen ausreicht, um die laufenden Kosten zu tragen.
Die Faustregel: Deine gesamten jährlichen Wohnkosten dürfen maximal 33% deines Bruttohaushaltseinkommens betragen.
Dabei rechnen Banken nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Das ist ein Sicherheitspuffer, der gewährleistet, dass du die Hypothek auch bei steigenden Zinsen noch bedienen kannst.
Die Tragbarkeitsformel setzt sich aus drei Kostenblöcken zusammen:
| Kostenblock | Berechnung | Erklärung |
|---|---|---|
| Kalkulatorische Zinsen | 5% auf Hypothekarsumme | Sicherheitspuffer (nicht aktueller Zins) |
| Amortisation | 2. Hypothek ÷ 15 Jahre | Rückzahlung des Hypothekaranteils über 65% |
| Nebenkosten | 1% des Liegenschaftswerts | Unterhalt, Heizung, Versicherung, Reparaturen |
Formel:
Jährliche Wohnkosten = (Hypothek × 5%) + (2. Hypothek ÷ 15) + (Liegenschaftswert × 1%)
Tragbar, wenn: Jährliche Wohnkosten ≤ 33% des Bruttohaushaltseinkommens
2. Belehnung – Wie viel Hypothek ist möglich?
Die Belehnung gibt an, welcher Anteil des Immobilienwerts durch eine Hypothek finanziert wird. In der Schweiz gilt für selbstbewohntes Wohneigentum eine maximale Belehnung von 80%.
Die Hypothek wird in zwei Teile aufgeteilt:
| Hypothek | Anteil | Amortisation |
|---|---|---|
| 1. Hypothek | Bis 65% des Liegenschaftswerts | Keine Pflicht |
| 2. Hypothek | 65–80% des Liegenschaftswerts | Innert 15 Jahren oder bis Pensionierung |
Wichtig: Die Bank berechnet die maximale Hypothek nach dem Niederstwertprinzip. Das heisst, sie legt den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und ihrer eigenen Schätzung (Verkehrswert) zugrunde. Wenn du also CHF 1’000’000 für ein Haus bezahlst, die Bank es aber nur auf CHF 900’000 schätzt, beträgt die maximale Hypothek CHF 720’000 (80% von CHF 900’000) – und du brauchst CHF 280’000 statt CHF 200’000 Eigenkapital.
3. Eigenkapital – Was musst du mitbringen?
Du musst mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Dabei unterscheiden Banken zwischen:
- Hartes Eigenkapital (mind. 10%): Ersparnisse, Säule 3a, Wertschriften, Erbvorbezug, Schenkungen
- Weiches Eigenkapital (max. 10%): Vorbezug oder Verpfändung der Pensionskasse (2. Säule)
Das bedeutet: Du kannst die gesamten 20% aus Vorsorgegeldern finanzieren – aber mindestens die Hälfte davon muss aus Säule 3a oder «echten» Ersparnissen stammen, nicht aus der Pensionskasse.
Hypothekenrechner: Schritt-für-Schritt-Anleitung
So gehst du vor, wenn du einen Hypothekenrechner nutzt:
Schritt 1: Daten bereithalten
- Kaufpreis oder Wert der Immobilie
- Verfügbares Eigenkapital (inkl. Vorsorgegelder, falls gewünscht)
- Bruttoeinkommen des Haushalts (beide Partner, falls zutreffend)
Schritt 2: Berechnung durchführen
Gib die Daten in den Tragbarkeitsrechner ein. Die meisten Rechner berechnen automatisch Belehnung, Tragbarkeit und monatliche Kosten.
Schritt 3: Ergebnisse interpretieren
- Tragbar: Deine Wohnkosten liegen unter 33% des Bruttoeinkommens. Du erfüllst die Grundvoraussetzung.
- Nicht tragbar: Dein Einkommen reicht gemäss der kalkulatorischen Berechnung nicht aus. Das heisst aber nicht, dass du niemals ein Haus kaufen kannst – es bedeutet, dass du Anpassungen vornehmen musst (mehr Eigenkapital, günstigere Immobilie oder höheres Einkommen).
Schritt 4: Mehrere Offerten einholen
Der Rechner gibt dir eine Ersteinschätzung. Hole danach mindestens 3 konkrete Offerten von verschiedenen Anbietern ein. Die Zinsunterschiede zwischen Banken können erheblich sein.
3 Rechenbeispiele: Von der Wohnung bis zum Einfamilienhaus
Die folgenden Beispiele zeigen dir konkret, welches Einkommen du für verschiedene Immobilienpreise brauchst. Alle Berechnungen basieren auf der 33%-Regel mit kalkulatorischem Zinssatz von 5%.
Beispiel 1: Eigentumswohnung für CHF 600'000
| Position | Betrag |
|---|---|
| Liegenschaftswert | CHF 600'000 |
| Eigenkapital (20%) | CHF 120'000 |
| Hypothek gesamt (80%) | CHF 480'000 |
| - 1. Hypothek (65%) | CHF 390'000 |
| - 2. Hypothek (15%) | CHF 90'000 |
| Jährliche kalkulatorische Kosten: | |
| Zinsen (5% auf CHF 480'000) | CHF 24'000 |
| Amortisation (CHF 90'000 ÷ 15 Jahre) | CHF 6'000 |
| Nebenkosten (1% von CHF 600'000) | CHF 6'000 |
| Total jährliche Kosten | CHF 36'000 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen (÷ 0.33) | CHF 109'091 |
| Benötigtes Einkommen pro Monat | CHF 9'091 |
Eine Eigentumswohnung in dieser Preisklasse ist für Doppelverdiener-Haushalte mit einem gemeinsamen Bruttoeinkommen ab rund CHF 9'100 pro Monat realistisch.
Beispiel 2: Einfamilienhaus für CHF 800'000
| Position | Betrag |
|---|---|
| Liegenschaftswert | CHF 800'000 |
| Eigenkapital (20%) | CHF 160'000 |
| Hypothek gesamt (80%) | CHF 640'000 |
| - 1. Hypothek (65%) | CHF 520'000 |
| - 2. Hypothek (15%) | CHF 120'000 |
| Jährliche kalkulatorische Kosten: | |
| Zinsen (5% auf CHF 640'000) | CHF 32'000 |
| Amortisation (CHF 120'000 ÷ 15 Jahre) | CHF 8'000 |
| Nebenkosten (1% von CHF 800'000) | CHF 8'000 |
| Total jährliche Kosten | CHF 48'000 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen (÷ 0.33) | CHF 145'455 |
| Benötigtes Einkommen pro Monat | CHF 12'121 |
Für ein Haus in dieser Preisklasse brauchst du ein Haushaltseinkommen von mindestens CHF 12'100 brutto pro Monat.
Beispiel 3: Einfamilienhaus für CHF 1'000'000
| Position | Betrag |
|---|---|
| Liegenschaftswert | CHF 1'000'000 |
| Eigenkapital (20%) | CHF 200'000 |
| Hypothek gesamt (80%) | CHF 800'000 |
| - 1. Hypothek (65%) | CHF 650'000 |
| - 2. Hypothek (15%) | CHF 150'000 |
| Jährliche kalkulatorische Kosten: | |
| Zinsen (5% auf CHF 800'000) | CHF 40'000 |
| Amortisation (CHF 150'000 ÷ 15 Jahre) | CHF 10'000 |
| Nebenkosten (1% von CHF 1'000'000) | CHF 10'000 |
| Total jährliche Kosten | CHF 60'000 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen (÷ 0.33) | CHF 181'818 |
| Benötigtes Einkommen pro Monat | CHF 15'152 |
Ein Eigenheim in der Millionenklasse – in Zürich, Zug oder der Region Bern keine Seltenheit – erfordert ein Bruttoeinkommen von rund CHF 15'150 pro Monat. Dazu kommen CHF 200'000 Eigenkapital.
Allerdings: Die tatsächlichen monatlichen Kosten sind deutlich tiefer als die kalkulatorischen. Bei einem SARON-Hypothekzins von aktuell rund 1% (statt der kalkulatorischen 5%) betragen die effektiven Zinskosten nur CHF 8'000 statt CHF 40'000 pro Jahr.
Kalkulatorischer Zinssatz: Warum rechnen Banken mit 5%?
Wenn du einen Hypothekenrechner benutzt, fällt dir schnell auf: Die kalkulatorischen Kosten sind massiv höher als die tatsächlichen. Das liegt am kalkulatorischen Zinssatz von 5%, den praktisch alle Schweizer Banken für die Tragbarkeitsberechnung verwenden.
Warum 5%? Dieser Wert basiert auf dem langjährigen Durchschnitt der Schweizer Hypothekarzinsen. Er stellt sicher, dass du die Hypothek auch dann noch bedienen könntest, wenn die Zinsen wieder auf historische Höchststände steigen.
Was bedeutet das praktisch? Der kalkulatorische Zinssatz ist ein reiner Sicherheitstest. Deine tatsächliche monatliche Belastung richtet sich nach dem effektiven Hypothekarzins – und der liegt Anfang 2026 deutlich tiefer:
| Hypothekentyp | Kalkulatorischer Zins | Tatsächlicher Zins (März 2026) |
|---|---|---|
| SARON-Hypothek | 5% | 0.7–1.3% |
| Festhypothek 5 Jahre | 5% | 1.2–1.6% |
| Festhypothek 10 Jahre | 5% | 1.5–1.9% |
Bei einer Hypothek von CHF 800'000 beträgt der kalkulatorische Zinsaufwand CHF 40'000 pro Jahr. Die tatsächlichen Zinskosten bei einer SARON-Hypothek zu 1% liegen hingegen bei nur CHF 8'000 – also CHF 32'000 weniger. Diese Differenz ist dein Sicherheitspuffer.
5 häufige Fehler beim Hypothekenrechner
Damit du den Hypothekenrechner richtig nutzt und nicht in typische Fallen tappst:
1. Tatsächlichen Zins statt kalkulatorischen Zins verwenden
Der häufigste Fehler: Du rechnest mit dem aktuellen SARON von 1% und denkst, die Tragbarkeit sei gegeben. Die Bank rechnet aber mit 5%. Massgebend ist immer der kalkulatorische Zinssatz.
2. Nebenkosten vergessen
Neben den Zinskosten fallen pauschal 1% des Liegenschaftswerts als jährliche Nebenkosten an – für Unterhalt, Reparaturen, Heizung und Versicherung. Bei einer Immobilie für CHF 800'000 sind das CHF 8'000 pro Jahr.
3. Amortisation der 2. Hypothek nicht einrechnen
Der Hypothekenanteil über 65% des Liegenschaftswerts (die 2. Hypothek) muss innert 15 Jahren zurückbezahlt werden. Diese Amortisation ist ein fixer Kostenblock, den viele unterschätzen.
4. Kaufnebenkosten nicht einplanen
Zusätzlich zum Eigenkapital fallen beim Kauf weitere Kosten an: Notargebühren (CHF 1'000–3'000), Grundbuchgebühren (CHF 500–2'000) und allenfalls Handänderungssteuer (kantonal unterschiedlich). Plane dafür ca. 3–5% des Kaufpreises zusätzlich ein.
5. Nur eine Offerte einholen
Die Zinsunterschiede zwischen Banken sind grösser, als du vielleicht denkst. Hole mindestens 3 Offerten ein – von deiner Hausbank, einer Kantonalbank und einem Online-Anbieter. Schon 0.2 Prozentpunkte Unterschied bedeuten bei CHF 800'000 Hypothek eine Ersparnis von CHF 1'600 pro Jahr.
Was tun, wenn die Tragbarkeit nicht gegeben ist?
Dein Hypothekenrechner zeigt «nicht tragbar» an? Das ist frustrierend, aber kein Grund zur Panik. Es gibt mehrere Hebel, mit denen du die Situation verbessern kannst:
- Mehr Eigenkapital einbringen: Je höher dein Eigenkapitalanteil (über 20%), desto kleiner die Hypothek und desto besser die Tragbarkeit. Bereits ein paar tausend Franken mehr können den Ausschlag geben.
- Günstigere Immobilie suchen: Manchmal reichen 50'000–100'000 Franken weniger beim Kaufpreis, um die Tragbarkeitsgrenze zu erreichen. Prüfe auch Stockwerkeigentum als günstigere Alternative zum Einfamilienhaus.
- Partner-Einkommen einrechnen: Bei Doppelverdienern zählt das gemeinsame Bruttoeinkommen. Auch ein Nebeneinkommen kann die Tragbarkeit verbessern.
- Säule-3a-Vorbezug oder PK-Vorbezug: Vorsorgegelder erhöhen dein Eigenkapital und senken die benötigte Hypothek. Beachte dabei aber die entstehende Vorsorgelücke.
- Tranchen-Modell: Manche Banken bieten bei einer Kombination aus SARON und Festhypothek bessere Konditionen, was die effektiven Kosten senkt.
Aktuelle Hypothekarzinsen 2026
Ein Hypothekenrechner ist nur so gut wie die Zinsdaten, auf denen er basiert. Hier die aktuellen Richtwerte (Stand: März 2026):
| Hypothekenart | Zinsspanne | Bemerkung |
|---|---|---|
| SARON-Hypothek | 0.7–1.3% | Günstigste Option, variabel |
| Festhypothek 5 Jahre | 1.2–1.6% | Mittlere Planungssicherheit |
| Festhypothek 10 Jahre | 1.5–1.9% | Hohe Planungssicherheit |
| Festhypothek 15 Jahre | ab 1.65% | Langfristige Absicherung |
Der SNB-Leitzins liegt seit Dezember 2025 bei 0%. Experten der Zürcher Kantonalbank und der Hypothekarbank Lenzburg erwarten, dass dieser Zinssatz das gesamte Jahr 2026 unverändert bleibt. Eine erste Erhöhung wird frühestens für das 1. Halbjahr 2027 erwartet.
Mehr dazu: Aktuelle Hypothekarzinsen und Zinsentwicklung | SARON oder Festhypothek?
Fazit
Der Hypothekenrechner ist dein erster Schritt auf dem Weg zum Eigenheim in der Schweiz. Er gibt dir eine realistische Einschätzung, welche Immobilie du dir leisten kannst – basierend auf der 33%-Tragbarkeitsregel, dem kalkulatorischen Zinssatz von 5% und deinem verfügbaren Eigenkapital.
Drei Punkte solltest du mitnehmen:
- Die kalkulatorischen Kosten sind nicht deine tatsächlichen Kosten. Bei den aktuellen Zinsen (SARON 0.7–1.3%) zahlst du effektiv deutlich weniger als die Bank in der Tragbarkeitsrechnung ansetzt.
- Eigenkapital ist der wichtigste Hebel. Je mehr du einbringst, desto besser die Konditionen und desto einfacher die Tragbarkeit.
- Vergleichen lohnt sich. Hole mindestens 3 Offerten ein – die Unterschiede bei Zinsen und Konditionen sind grösser, als du denkst.
Bereit für den nächsten Schritt? Vergleiche jetzt Hypotheken in der Schweiz oder nutze unseren Tragbarkeitsrechner, um deine persönliche Finanzierung zu berechnen.
Häufige Fragen zum Hypothekenrechner
Wie berechne ich meine Hypothek in der Schweiz?
Du brauchst drei Angaben: Kaufpreis der Immobilie, verfügbares Eigenkapital und Bruttoeinkommen. Die Bank berechnet dann die Tragbarkeit mit der Formel: Kalkulatorische Zinsen (5% auf Hypothek) + Amortisation der 2. Hypothek + Nebenkosten (1% des Liegenschaftswerts). Diese Gesamtkosten dürfen maximal 33% deines Bruttoeinkommens betragen.
Wie viel Einkommen brauche ich für eine Hypothek von CHF 800'000?
Für eine Liegenschaft im Wert von CHF 1’000’000 mit 80% Belehnung (CHF 800’000 Hypothek) benötigst du ein jährliches Bruttoeinkommen von mindestens CHF 181’818 – also rund CHF 15’150 pro Monat. Dabei sind kalkulatorische Zinsen, Amortisation und Nebenkosten eingerechnet.
Was ist der Unterschied zwischen Tragbarkeit und Belehnung?
Die Tragbarkeit prüft, ob du dir die laufenden Kosten leisten kannst (Einkommen vs. Wohnkosten). Die Belehnung gibt an, wie hoch der Anteil der Hypothek am Immobilienwert ist. Beides muss stimmen: maximal 80% Belehnung und maximal 33% des Einkommens für Wohnkosten.
Warum rechnet die Bank mit 5% Zins und nicht mit dem aktuellen Zins?
Der kalkulatorische Zinssatz von 5% basiert auf dem langjährigen Durchschnitt der Schweizer Hypothekarzinsen. Er dient als Sicherheitstest: Selbst wenn die Zinsen deutlich steigen sollten, musst du die Hypothek noch bedienen können. Die tatsächlichen Zinsen liegen Anfang 2026 bei 0.7–1.9% – deine effektive monatliche Belastung ist also deutlich tiefer.
Kann ich Säule 3a oder Pensionskasse als Eigenkapital nutzen?
Ja, beide können für selbstbewohntes Wohneigentum eingesetzt werden. Allerdings müssen mindestens 10% des Kaufpreises aus «hartem» Eigenkapital stammen (Ersparnisse, Säule 3a, Wertschriften). Die restlichen 10% können aus der Pensionskasse kommen. Beachte: Ein Vorbezug erzeugt eine Vorsorgelücke.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einem Hauskauf?
Neben dem Eigenkapital fallen beim Erwerb zusätzliche Kosten an: Notargebühren (CHF 1’000–3’000), Grundbuchgebühren (CHF 500–2’000) und je nach Kanton eine Handänderungssteuer. Insgesamt solltest du mit 3–5% des Kaufpreises rechnen. Bei einer Immobilie für CHF 800’000 sind das CHF 24’000–40’000 zusätzlich.
Was passiert, wenn mein Einkommen sinkt?
Solange du die tatsächlichen Hypothekarzinsen und Nebenkosten bezahlen kannst, ist ein kurzfristiger Einkommensrückgang verkraftbar. Der kalkulatorische Zinssatz von 5% bietet einen grossen Sicherheitspuffer. Allerdings prüft die Bank bei einer Verlängerung der Hypothek erneut die Tragbarkeit. Plane daher bei der Finanzierung mögliche Lebensveränderungen ein (Teilzeitarbeit, Elternzeit, Pensionierung).
Wie oft sollte ich die Berechnung aktualisieren?
Aktualisiere deine Berechnung bei jeder wesentlichen Änderung: Zinsanpassung, Einkommensveränderung, zusätzliches Eigenkapital oder wenn du eine andere Immobilie ins Auge fasst. Grundsätzlich lohnt es sich, die Berechnung alle 6–12 Monate zu überprüfen – insbesondere wenn sich die Zinslage verändert.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.