Festhypothek Schweiz
- 📊 Aktuelle Zinsen: Festhypothek 5J ab 1.20%, 10J ab 1.25%, 15J ab 1.63% (Stand: März 2026)
- 🔒 Planungssicherheit: Fixer Zinssatz für 2-15 Jahre – kein Zinsrisiko während der Laufzeit
- 💰 Aktuell teurer als SARON: Rund CHF 2’500-4’000 pro Jahr mehr bei CHF 500’000 Hypothek
- ⚠️ Vorzeitige Kündigung: Vorfälligkeitsentschädigung kann CHF 10’000-50’000 kosten
Du weisst heute, was du in 10 Jahren zahlst. Hier erfährst du, wann sich eine Festhypothek lohnt, welche Laufzeit optimal ist und was bei vorzeitiger Kündigung passiert.
Was ist eine Festhypothek?
Bei einer Festhypothek vereinbarst du mit der Bank einen fixen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit – typischerweise zwischen 2 und 15 Jahren. Der Zins bleibt während dieser Zeit unverändert, egal wie sich der Markt entwickelt.
Grundsätzlich gilt: Du zahlst am Tag des Abschlusses einen Aufpreis gegenüber der SARON-Hypothek, erhältst dafür aber vollständige Planungssicherheit. Steigende Marktzinsen haben keinen Einfluss auf deine monatlichen Kosten. Allerdings profitierst du auch nicht von sinkenden Zinsen.
Die Festhypothek ist das Gegenstück zur SARON-Hypothek, bei der sich der Zinssatz alle drei Monate an den Markt anpasst. Eine dritte Option ist die variable Hypothek, die noch flexibler, aber aktuell teurer ist.
Aktuelle Festhypothek-Zinsen – März 2026
Die folgenden Zinssätze sind Richtwerte für erstklassige Bonität und maximal 80% Belehnung. Dein individueller Zinssatz hängt von Bonität, Objektart und Anbieter ab.
| Laufzeit | Zinssatz ab | Zinsspanne | Jährliche Kosten* |
|---|---|---|---|
| 2 Jahre | 0.95% | 0.95-1.35% | CHF 4’750-6’750 |
| 5 Jahre | 1.20% | 1.20-1.65% | CHF 6’000-8’250 |
| 10 Jahre | 1.25% | 1.25-1.95% | CHF 6’250-9’750 |
| 15 Jahre | 1.63% | 1.63-2.35% | CHF 8’150-11’750 |
*Berechnung auf Basis CHF 500’000 Hypothek. Stand: März 2026.
Die Unterschiede zwischen den Anbietern sind erheblich. Bei einer Hypothek von CHF 500’000 und 10 Jahren Laufzeit kann die Differenz zwischen günstigstem und teuerstem Angebot bis zu CHF 35’000 betragen. Daher lohnt es sich, mehrere Offerten einzuholen. Einen Überblick findest du bei den aktuellen Hypothekarzinsen.
Tipp: Online-Plattformen und Pensionskassen bieten aktuell die günstigsten Festhypotheken an. Kantonalbanken und Grossbanken liegen oft 0.3-0.7 Prozentpunkte höher, bieten dafür persönliche Beratung.
Vorteile und Nachteile der Festhypothek
Vorteile
- Vollständige Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit
- Schutz vor Zinsanstiegen – bei einem Anstieg um 1.5% sparst du CHF 7’500/Jahr (bei CHF 500’000)
- Einfache Budgetierung: Dauerauftrag einrichten und vergessen
- Ruhiger Schlaf: Keine Quartalsueberraschungen bei der Zinsabrechnung
Nachteile
- Aktuell rund CHF 2’500-4’000/Jahr teurer als eine SARON-Hypothek (bei CHF 500’000)
- Keine Flexibilität: Vorzeitige Kündigung kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung
- Kein Profitieren bei weiter sinkenden Zinsen
- Ausserordentliche Amortisationen oft nur begrenzt möglich (10-20% pro Jahr)
Welche Laufzeit ist optimal?
Die Laufzeit deiner Festhypothek ist eine Abwägung zwischen Zinssicherheit und Zinshöhe. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins – aber desto länger auch die Planungssicherheit.
| Laufzeit | Zinsniveau | Empfohlen für |
|---|---|---|
| 2-3 Jahre | ab 0.95% | Überbrückung, geplanter Verkauf, Erwartung sinkender Zinsen |
| 5 Jahre | ab 1.20% | Mittelfristige Planung, moderate Zinsdifferenz zu SARON |
| 10 Jahre | ab 1.25% | Langfristiger Eigenheimbesitz, maximale Planungssicherheit |
| 15 Jahre | ab 1.63% | Ultra-langfristige Sicherheit, Pensionsplanung |
Wenn du die Immobilie unter 5 Jahren halten willst: Kurze Laufzeit (2-3 Jahre) oder SARON-Hypothek. Damit vermeidest du hohe Ausstiegskosten bei einem Verkauf.
Wenn du die Immobilie 5-15 Jahre halten willst: Eine 5- oder 10-Jahres-Festhypothek bietet einen guten Kompromiss aus Zinssicherheit und moderatem Aufschlag.
Wenn du die Immobilie dauerhaft behalten willst: Eine Kombination aus Festhypothek (60-70%) und SARON (30-40%) ermöglicht Balance aus Sicherheit und Flexibilität. Mehr dazu im Ratgeber Hypothek splitten.
Hinweis: Niemand weiss, wo die Zinsen in 5 oder 10 Jahren stehen. Wähle die Laufzeit nach deinem Sicherheitsbedürfnis, nicht nach Zinsprognosen. Die SNB erwartet erste Zinserhöhungen frühestens 2027.
Festhypothek vs. SARON: Was lohnt sich mehr?
Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten – es kommt auf deine finanzielle Situation und Risikobereitschaft an.
| Kennzahl | SARON (ca. 0.91%) | Festhypothek 10J (ca. 1.50%) |
|---|---|---|
| Jährliche Kosten (CHF 500’000) | CHF 4’550 | CHF 7’500 |
| Kosten über 10 Jahre | CHF 45’500* | CHF 75’000 |
| Differenz über 10 Jahre | CHF 29’500 günstiger* | – |
| Zinsrisiko | Voll beim Kreditnehmer | Null |
| Flexibilität | Hoch | Niedrig |
*Annahme: SARON bleibt konstant – was unrealistisch ist.
Die entscheidende Frage: Was passiert, wenn die Zinsen steigen? Bei einem SARON-Anstieg auf 2.5% würdest du mit der SARON-Hypothek ab dem dritten Jahr mehr zahlen als mit der Festhypothek. Die historisch tieferen Kosten der SARON-Hypothek sind keine Garantie für die Zukunft.
Festhypothek wählen, wenn: Dein Budget eng kalkuliert ist, du Zinsschwankungen nicht verkraftest und dir Planungssicherheit wichtiger ist als maximale Ersparnis.
SARON wählen, wenn: Du finanzielle Reserven hast, Zinsschwankungen verkraftest und flexibel bleiben willst.
Den vollständigen Vergleich mit Szenarien findest du auf der Seite SARON vs. Festhypothek.
Vorfälligkeitsentschädigung: Was kostet der Ausstieg?
Wenn du deine Festhypothek vor Ablauf kündigen willst – etwa bei Hausverkauf, Scheidung oder Jobwechsel ins Ausland – verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Formel (vereinfacht):
Entschädigung = Hypothekensumme x (Vertragszins - Wiederanlagezins) x Restlaufzeit
Rechenbeispiel:
| Position | Wert |
|---|---|
| Hypothekensumme | CHF 500’000 |
| Dein Vertragszins | 2.0% |
| Aktueller Wiederanlagezins | 1.0% |
| Zinsdifferenz pro Jahr | 1.0% = CHF 5’000 |
| Restlaufzeit | 5 Jahre |
| Vorfälligkeitsentschädigung | CHF 25’000 |
| zzgl. Bearbeitungsgebühren | CHF 500-1’000 |
Kürzere Laufzeiten wählen
5 statt 10 Jahre reduziert das Risiko einer teuren Kündigung erheblich.
Hypothek in Tranchen aufteilen
Mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Ablaufdaten verteilen das Risiko. Mehr dazu unter Hypothek ablösen.
Sonderkündigungsrechte verhandeln
Manche Anbieter bieten gegen Aufpreis jährliche Sonderamortisationen von 10-20% ohne Strafgebühr.
Hypothekmitnahme prüfen
Beim Hauskauf kann die bestehende Hypothek oft auf das neue Objekt übertragen werden.
Steuerliche Behandlung: Bei einem Immobilienverkauf kann die Vorfälligkeitsentschädigung von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Bei einer Umfinanzierung beim gleichen Institut ist sie unter Umständen als Schuldzins absetzbar.
Forward-Hypothek: Zinsen heute für morgen sichern
Mit einer Forward-Hypothek (Terminhypothek) sicherst du dir den heutigen Zinssatz für eine Hypothek, die erst in 6-24 Monaten beginnt. Das ist sinnvoll, wenn du einen Zinsanstieg erwartest oder bei einem Neubau bereits heute planen willst.
Kosten: Pro Monat Vorlaufzeit zahlst du einen Zuschlag von ca. 0.01-0.02% auf den aktuellen Zins. Einzelne Anbieter wie die Luzerner Kantonalbank verzichten bis zu 9 Monaten auf den Zuschlag.
Beispiel: Aktueller 10-Jahres-Zins 1.50% + Forward 12 Monate = ca. 1.62-1.74%. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob du glaubst, dass die Zinsen in 12 Monaten über diesem Niveau liegen werden.
3 Tipps für die beste Festhypothek
Mindestens 3-5 Offerten einholen
Die Zinsdifferenz zwischen Anbietern beträgt bei 10-jährigen Festhypotheken aktuell bis zu 0.70 Prozentpunkte. Bei CHF 500’000 über 10 Jahre sind das CHF 35’000. Im Hypothekenvergleich siehst du aktuelle Konditionen.
Die richtige Laufzeit wählen
Orientiere dich an deinem Sicherheitsbedürfnis und der geplanten Haltedauer – nicht an Zinsprognosen. Prüfe deine Tragbarkeit, bevor du dich festlegst.
Tranchenstrategie nutzen
Teile die Hypothek in 2-3 Tranchen auf: z.B. 60% Festhypothek 10 Jahre + 40% SARON-Hypothek. So profitierst du teilweise von tiefen SARON-Zinsen und hast Planungssicherheit für den Grossteil. Wichtig: Unterschiedliche Ablaufdaten wählen für bessere Verhandlungsposition. Zur Amortisation findest du weitere Strategien.
Häifige Fragen zur Festhypothek
Was ist eine Festhypothek?
Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit fixem Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit (2 bis 15 Jahre). Der Zinssatz wird bei Abschluss festgelegt und ändert sich während der Laufzeit nicht – egal wie sich die Marktzinsen entwickeln. Das Gegenstück ist die SARON-Hypothek mit variablem Zinssatz.
Wie hoch sind die aktuellen Festhypothek-Zinsen in der Schweiz?
Stand März 2026 liegen die Festhypothek-Zinsen bei: 2 Jahre ab 0.95%, 5 Jahre ab 1.20%, 10 Jahre ab 1.25%, 15 Jahre ab 1.63%. Die konkreten Zinssätze hängen von deiner Bonität, der Belehnung und dem gewählten Anbieter ab. Online-Plattformen und Pensionskassen bieten aktuell die günstigsten Konditionen.
Welche Laufzeit sollte ich wählen?
Die optimale Laufzeit hängt von deiner Situation ab. Für kurzfristige Haltedauer (unter 5 Jahre): 2-3 Jahre. Für mittelfristigen Eigenheimbesitz: 5 Jahre als Kompromiss. Für langfristigen Besitz: 10 Jahre für maximale Planungssicherheit. Für Pensionsplanung: 15 Jahre. Grundsätzlich gilt: Wähle nach Sicherheitsbedürfnis, nicht nach Zinsprognosen.
Was ist besser – Festhypothek oder SARON?
Das hängt von deiner Risikobereitschaft ab. Aktuell sparst du mit SARON rund CHF 2’500-4’000 pro Jahr (bei CHF 500’000). Dafür trägst du das volle Zinsrisiko. Die Festhypothek ist die bessere Wahl, wenn dein Budget eng kalkuliert ist und du Planungssicherheit brauchst. Den vollständigen Vergleich findest du unter SARON vs. Festhypothek.
Kann ich eine Festhypothek vorzeitig kündigen?
Ja, aber es kostet. Bei vorzeitiger Kündigung verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einer CHF 500’000-Hypothek mit 5 Jahren Restlaufzeit und 1% Zinsdifferenz zahlst du rund CHF 25’000. Manche Anbieter erlauben eine jährliche Sonderamortisation von 10-20% ohne Strafgebühr.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die du zahlst, wenn du eine Festhypothek vor Ablauf kündigst. Sie entschädigt die Bank für entgangene Zinserträge. Die Berechnung: Hypothek x Zinsdifferenz x Restlaufzeit. Je nach Situation kann das CHF 10’000 bis CHF 50’000 oder mehr betragen.
Wann werden die Festhypothek-Zinsen wieder sinken?
Laut Schweizerischer Nationalbank (SNB) liegt der Leitzins seit Juni 2025 bei 0%. Die meisten Marktbeobachter erwarten, dass er 2026 auf diesem Niveau bleibt. Für längere Laufzeiten (10+ Jahre) könnten die Zinsen ab Mitte 2026 noch leicht steigen. Erste Zinserhöhungen werden frühestens 2027 erwartet. Versuche nicht, den Markt zu timen – wähle eine Strategie, die zu deiner Situation passt.
Welche Bank hat die günstigste Festhypothek?
Die günstigsten Festhypotheken bieten aktuell: 1. Online-Plattformen (hypotheke.ch, Comparis/HypoPlus): 10J ab 1.25%. 2. Pensionskassen (Luzerner PK, SGPK): 10J ab 1.52%. 3. Versicherungen (Swiss Life, Vaudoise): 10J ab 1.58%. Kantonalbanken und Grossbanken liegen meist 0.3-0.7% höher. Hole immer mindestens 3-5 Offerten ein.
Kann ich Festhypothek und SARON kombinieren?
Ja, das ist eine beliebte Strategie. Du teilst die Hypothek in mehrere Tranchen auf. Beispiel (CHF 800’000): Tranche 1 = CHF 500’000 als 10-Jahres-Festhypothek (Sicherheit), Tranche 2 = CHF 300’000 als SARON-Hypothek (Flexibilität). So profitierst du teilweise vom tieferen SARON-Zins und hast Planungssicherheit für den Grossteil. Wichtig: Unterschiedliche Ablaufdaten wählen.
Was ist eine Forward-Hypothek?
Eine Forward-Hypothek (Terminhypothek) sichert dir den heutigen Zinssatz für eine Hypothek, die erst in 6-24 Monaten beginnt. Pro Monat Vorlaufzeit zahlst du einen Zuschlag von ca. 0.01-0.02% auf den aktuellen Zins. Forward-Hypotheken sind sinnvoll, wenn du einen Zinsanstieg erwartest oder bei einem Neubau bereits heute planen willst.