So finanzierst du deine Renovation
Das Wichtigste auf einen Blick
- 🏠 Hypothek aufstocken: Bei wertvermehrenden Renovationen kannst du deine Hypothek erhöhen – die Bank finanziert bis 80% des neuen Liegenschaftswerts
- 💰 Kosten: Typische Renovationen kosten CHF 25’000 bis 500’000 – der Schuldbrief-Rahmen bestimmt, ob du ohne Notar aufstocken kannst
- 📋 Alternativen: Renovationskredit, WEF-Vorbezug (Säule 3a/Pensionskasse) oder Eigenkapital – jede Option hat eigene Vor- und Nachteile
- ⚠️ Steuer-Tipp: Werterhaltende Renovationen sind bis 2028 steuerlich abzugsfähig – danach fällt dieser Abzug mit der Eigenmietwert-Abschaffung weg
Du planst eine Renovation und fragst dich, wie du sie finanzierst? Wir zeigen dir, wann sich eine Hypothekerhöhung lohnt, welche Alternativen es gibt und was du steuerlich beachten musst.
Eine neue Küche, ein saniertes Bad oder eine energetische Gesamtsanierung: Früher oder später steht bei jedem Eigenheim eine Renovation an. Und die Kosten sind beachtlich – ein neues Bad kostet rasch CHF 30’000, eine Totalsanierung kann CHF 200’000 bis 500’000 verschlingen.
Die gute Nachricht: Du musst das nicht aus der eigenen Tasche bezahlen. Die häufigste Finanzierungsform in der Schweiz ist die Aufstockung der bestehenden Hypothek. Allerdings gibt es klare Voraussetzungen – und auch Alternativen, die sich je nach Situation besser eignen.
Hypothek aufstocken für Renovation
Die Aufstockung deiner bestehenden Hypothek ist die klassische Variante, um eine grössere Renovation zu finanzieren. Grundsätzlich gilt: Die Bank erhöht deine Hypothek, wenn der Liegenschaftswert durch die Renovation steigt und die Tragbarkeit weiterhin gegeben ist.
Voraussetzungen für eine Hypothekerhöhung
Damit deine Bank einer Aufstockung zustimmt, müssen gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Belehnung bleibt unter 80%: Die Gesamthypothek darf nach der Aufstockung maximal 80% des neuen Liegenschaftswerts betragen. Liegt deine aktuelle Belehnung bereits bei 80%, ist eine Aufstockung nur möglich, wenn die Renovation den Wert der Liegenschaft entsprechend steigert.
- Tragbarkeit ist gegeben: Die gesamten Wohnkosten (kalkulatorisch mit 5% Hypothekarzins + Amortisation + 1% Nebenkosten) dürfen maximal 33% deines Bruttohaushaltseinkommens betragen.
- Wertsteigerung nachweisbar: Die Bank will sehen, dass die Renovation den Marktwert der Liegenschaft erhöht. Dazu brauchst du Offerten von Handwerkern und eine Beschreibung der geplanten Arbeiten.
Rolle des Schuldbrief-Rahmens
Ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: der Schuldbrief. Beim Kauf deiner Immobilie wurde ein Schuldbrief im Grundbuch eingetragen – oft über einen höheren Betrag als die tatsächliche Hypothek.
Ist der bestehende Schuldbrief-Rahmen dagegen ausgeschöpft, muss ein neuer Schuldbrief erstellt oder der bestehende erhöht werden. Das verursacht zusätzliche Kosten und dauert einige Wochen.
Schritt für Schritt: So läuft die Aufstockung ab
Renovation planen und Offerten einholen
Hole mindestens drei Offerten von Handwerkern ein. Die Bank braucht eine konkrete Kostenaufstellung.
Bank kontaktieren und Tragbarkeit prüfen
Deine Bank bewertet den aktuellen Liegenschaftswert, den erwarteten Mehrwert durch die Renovation und deine Tragbarkeit.
Finanzierungszusage und Schuldbrief prüfen
Reicht der bestehende Schuldbrief-Rahmen? Falls nicht, wird ein neuer Schuldbrief erstellt (Notar + Grundbuch).
Hypothek erhöhen und Renovation starten
Die zusätzliche Hypothek wird als separate Tranche oder als Erhöhung der bestehenden Tranche aufgenommen. Die Auszahlung erfolgt oft etappenweise nach Baufortschritt.
Werterhaltend vs. wertvermehrend: Der entscheidende Unterschied
Bei der Finanzierung von Renovationen unterscheiden Banken und Steuerbehörden zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen. Dieser Unterschied ist zentral – sowohl für die Hypothekaufstockung als auch für die Steuererklärung.
| Kategorie | Beispiele | Hypothek aufstocken? | Steuerlich abzugsfähig? |
|---|---|---|---|
| Werterhaltend | Heizung ersetzen, Dach reparieren, Bad erneuern (gleicher Standard) | Schwierig (kein Mehrwert) | Ja (bis 2028) |
| Wertvermehrend | Anbau, Wintergarten, hochwertigere Küche, Dachausbau | Ja (Mehrwert nachweisbar) | Nein |
| Energetisch | Wärmepumpe, Fassadenisolation, Solaranlage | Ja (oft mit Öko-Bonus) | Ja + kantonale Förderung |
Grundsätzlich gilt: Die Bank stockt deine Hypothek nur auf, wenn die Renovation den Verkehrswert der Liegenschaft erhöht. Rein werterhaltende Massnahmen – wie der 1:1-Ersatz einer alten Küche – erhöhen den Wert nicht und werden daher meist nicht über eine Hypothekerhöhung finanziert.
In der Praxis gibt es allerdings Mischformen. Wenn du beispielsweise dein Bad komplett sanierst und dabei auf einen höheren Standard hebst, ist der wertvermehrende Anteil finanzierbar. Viele Banken akzeptieren auch Renovationspakete, bei denen werterhaltende und wertvermehrende Massnahmen kombiniert werden.
Rechenbeispiel: Hypothek für Renovation
Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an, wie eine Hypothekerhöhung für eine Renovation aussehen kann:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Aktueller Liegenschaftswert | CHF 900’000 |
| Bestehende Hypothek | CHF 600’000 |
| Aktuelle Belehnung | 66.7% |
| Schuldbrief-Rahmen | CHF 750’000 |
| Geplante Renovation | |
| Energetische Sanierung (Fassade + Wärmepumpe) | CHF 120’000 |
| Neuer Liegenschaftswert nach Renovation | CHF 1’000’000 |
| Neue Finanzierung | |
| Maximale Hypothek (80% von CHF 1’000’000) | CHF 800’000 |
| Neue Hypothek (bestehend + Aufstockung) | CHF 720’000 |
| Neue Belehnung | 72% |
| Aufstockungsbetrag | CHF 120’000 |
Tragbarkeit der neuen Hypothek:
| Kostenpunkt | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Kalkulatorische Zinsen (5% auf CHF 720’000) | CHF 36’000 |
| Amortisation 2. Hypothek | CHF 3’600 |
| Nebenkosten (1% von CHF 1’000’000) | CHF 10’000 |
| Gesamte jährliche Wohnkosten | CHF 49’600 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen (÷ 33%) | CHF 150’300 |
Da der Schuldbrief-Rahmen bei CHF 750’000 liegt und die neue Hypothek CHF 720’000 beträgt, kann die Aufstockung ohne neuen Schuldbrief erfolgen. Das spart Notar- und Grundbuchgebühren.
Alternativen zur Hypothekerhöhung
Nicht immer ist die Aufstockung der Hypothek die beste Lösung. Hier ein Vergleich der gängigsten Finanzierungsoptionen für Renovationen in der Schweiz:
| Kriterium | Hypothek aufstocken | Renovationskredit | WEF-Vorbezug | Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|
| Zinssatz (Stand März 2026) | 0.7-1.9% | 4.9-9.95% | Kein Zins | Kein Zins |
| Maximalbetrag | Bis 80% Belehnung | CHF 10’000-250’000 | PK-/3a-Guthaben | Verfügbare Mittel |
| Laufzeit | 5-25 Jahre | 1-7 Jahre | Einmalig | Sofort |
| Sicherheit | Grundpfand (Liegenschaft) | Ohne Sicherheit | Vorsorgekapital | Keine |
| Schuldzinsen absetzbar | Ja (bis 2028) | Nein | Nein | Nein |
| Geeignet für | Grosse Renovationen ab CHF 50’000 | Kleinere Projekte CHF 10’000-100’000 | Wenn Aufstockung nicht möglich | Kleinere Projekte |
| Nachteil | Belehnung steigt, Tragbarkeit muss stimmen | Hohe Zinsen | Vorsorgelücke, Steuern auf Bezug | Liquidität sinkt |
Wann welche Option?
Hypothek aufstocken eignet sich, wenn du eine grössere Renovation (ab ca. CHF 50’000) planst, die den Wert deiner Liegenschaft steigert, und du genügend Spielraum bei Belehnung und Tragbarkeit hast. Der Zinssatz ist mit Abstand am günstigsten.
Renovationskredit ist sinnvoll bei kleineren Projekten (unter CHF 50’000), wenn die Hypothekerhöhung zu aufwändig ist oder die Belehnung bereits ausgereizt. Allerdings zahlst du deutlich höhere Zinsen (Stand März 2026: 4.9-9.95%).
WEF-Vorbezug (Wohneigentumsförderung) ermöglicht es dir, Vorsorgegelder aus der Säule 3a oder Pensionskasse für Renovationen einzusetzen. Die Bedingungen gemäss BVG: nur für selbstbewohntes Wohneigentum, mindestens CHF 20’000, und nur alle 5 Jahre. Beachte die Vorsorgelücke und die Kapitalbezugssteuer.
Eigenkapital ist die einfachste Variante – du zahlst keine Zinsen und hast keinen Aufwand. Allerdings bindet das Kapital, das du anderweitig investieren könntest.
Steuerliche Aspekte bei Renovationen
Die steuerliche Seite macht Renovationen besonders interessant – zumindest bis 2028.
Aktuell: Unterhaltskosten abziehen
Werterhaltende Unterhaltskosten kannst du in den meisten Kantonen von deinem steuerbaren Einkommen abziehen. Du hast dabei die Wahl zwischen einem Pauschalabzug (typisch 10-20% des Eigenmietwerts) und dem Abzug der effektiven Kosten. Bei grösseren Renovationen lohnt sich fast immer der effektive Abzug.
Energetische Sanierung: Doppelter Vorteil
Energetische Massnahmen wie Wärmepumpen, Fassadenisolation oder Solaranlagen sind steuerlich besonders attraktiv:
- Steuerlich absetzbar als werterhaltende Investition
- Kantonale Förderprogramme (je nach Kanton CHF 2’000 bis 20’000+)
- Tiefere Zinsen: Einige Banken bieten einen Öko-Bonus auf den Hypothekarzins für energetische Sanierungen (Stand März 2026)
Ab 2028: Eigenmietwert-Abschaffung verändert alles
Was bedeutet das für deine Renovation?
- Renovationskosten können nach 2028 nicht mehr von den Steuern abgezogen werden
- Schuldzinsen auf die Hypothek sind ebenfalls nicht mehr absetzbar (ausser bei Ersterwerbern)
- Ob energetische Sanierungen weiterhin kantonale Förderung erhalten, ist noch offen
- Empfehlung: Wenn du eine grössere werterhaltende Renovation planst, kann es sich lohnen, diese vor 2028 durchzuführen – aber übereilte Entscheidungen nur wegen Steuervorteilen sind selten sinnvoll
Häufige Fragen
Kann ich meine Hypothek für eine Renovation erhöhen?
Ja, wenn der Liegenschaftswert durch die Renovation steigt und die Belehnung nach der Aufstockung maximal 80% beträgt. Zusätzlich muss die Tragbarkeit mit der höheren Hypothek weiterhin gegeben sein (Wohnkosten max. 33% des Bruttoeinkommens mit kalkulatorischem Zinssatz von 5%).
Was kostet eine Renovation in der Schweiz?
Die Kosten variieren stark: Ein neues Bad kostet CHF 25'000-50'000, eine Küche CHF 20'000-60'000, eine Dachsanierung CHF 40'000-80'000 und eine energetische Gesamtsanierung CHF 100'000-200'000. Eine Totalsanierung eines Einfamilienhauses kann CHF 200'000 bis 500'000 kosten.
Wie lange dauert eine Hypothekerhöhung für eine Renovation?
In der Regel 2-4 Wochen. Wenn der bestehende Schuldbrief-Rahmen ausreicht, geht es schneller. Falls ein neuer Schuldbrief nötig ist, musst du mit 4-6 Wochen rechnen (Notar + Grundbuch).
Kann ich Vorsorgegelder für eine Renovation verwenden?
Ja, im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF) kannst du Gelder aus der Pensionskasse oder Säule 3a für Renovationen am selbstbewohnten Hauptwohnsitz beziehen. Der Mindestbetrag beträgt CHF 20'000, und ein Bezug ist alle 5 Jahre möglich.
Was passiert steuerlich nach der Eigenmietwert-Abschaffung?
Ab frühestens 2028 fallen der Abzug für werterhaltende Unterhaltskosten und der Schuldzinsabzug weg. Renovationskosten können dann nicht mehr von den Steuern abgezogen werden. Ersterwerber behalten einen beschränkten Schuldzinsabzug für 10 Jahre.
Lohnt sich ein Renovationskredit statt Hypothekerhöhung?
Für kleinere Projekte (unter CHF 50'000) kann ein Renovationskredit sinnvoll sein, da der Aufwand geringer ist. Allerdings sind die Zinsen mit 4.9-9.95% deutlich höher als bei einer Hypothek (0.7-1.9%, Stand März 2026). Bei grösseren Renovationen ist die Hypothekaufstockung fast immer günstiger.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.